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华泰证券-房地产行业新冠肺炎疫情防控政策对地产影响点评:逆周期调节开启中,估值修复进行时-200213
2020-02-13 20:39:34  陈慎,刘璐,韩笑
研报摘要

  建议把握地产板块配置窗口
  疫情影响下地产需求只会延后不会消失,而近年房地产行业平稳格局在疫情下破坏,则有助于加速逆周期调节空间的开启。大家预判的调节政策已经启动,行业在土地端、融资端、利率端等各方面的改善迹象逐步出现。板块估值已经处于历史低位,随着逆周期调节空间打开,大家认为地产板块配置价值或已出现。继续重点推荐:1、具备融资优势的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、华发股份、金科股份;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正。
  土地端:多地扶持政策接连出台,对房企释放善意
  2月11-12日西安、南昌、上海、浙江等多地政府发文支撑房企稳定发展,主要内容涉及出让金缴纳、开竣工政策、用地政策、租金减免以及信贷政策等方面。多地提出土地成交签约和出让金缴纳、开竣工可延期,其中西安可在合同签订后1个月内缴纳50%,一年内补足余款。信贷政策方面,浙江提出可提升企业抵押融资规模,无锡提出引导房企信贷适度增长,企业可申请提前拨付重点监管资金等。除此以外,无锡还可延期缴纳税款。大家认为疫情之下房企施工及预售等复工时点有所延后,而各地政策有助于保障房企现金流平稳,同时也使资金相对有优势的企业把握补库存良机。
  融资端:关注融资政策边际改善
  大家自2019年末强调房地产行业融资政策进一步收紧空间不大,而考虑到2020年地产企业债等融资渠道到期压力提升,大家认为边际改善空间存在,疫情之下可关注房企在债务融资层面的政策空间,如审批节奏、额度等方面的空间均可期待。融资收紧是2019年对行业最严格的调控政策,行业对融资边际改善具备高敏感度,这是助力行业估值修复的重要因子。
  利率端:流动性改善持续兑现
  融360数据显示,1月全国首套房贷利率为5.51%,环比下降1BP;二套房贷利率5.82%,环比下降2BP,已经连续2月下行,其中一线城市改善幅度远高于重点城市平均水平。2月3日央行开展1.2万亿逆回购操作,并降息10BP,未来降息降准空间仍存,作为因城施策的重要一环,大家认为房贷利率有望随着宏观流动性继续改善,对冲需求变化。
  重申稳态打破、改善开启,建议把握地产板块配置窗口
  大家认为地产需求只会延后不会消失,2003年SARS疫情的回顾显示疫情对地产股的影响相对短期,且对流动性和调控政策更为敏感,2020年以来地产板块表现相对落后,板块估值已经处于历史低位,而随着逆周期调节空间打开,大家认为地产板块配置价值或已出现。继续重点推荐:1、具备融资优势的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、华发股份、金科股份;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正。
  风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。
  
研报全文

华泰证券-房地产行业新冠肺炎疫情防控政策对地产影响点评:逆周期调节开启中,估值修复进行时-200213

1证券研究报告行业研究/动态点评2020年02月13日房地产增持(维持)陈慎执业证书编号:S0570519010002研究员chenshen@htsc.com刘璐执业证书编号:S0570519070001研究员liulu015507@htsc.com韩笑执业证书编号:S0570518010002研究员01056793959hanxiao012792@htsc.com林正衡021-28972087联系人linzhengheng@htsc.com1《房地产:行业周报(第六周)》2020.022《房地产:补助显服务价值,政策支撑陆续有来》2020.023《房地产:防控疫情,物管企业如何贡献力量?》2020.02资料来源:Wind逆周期调节开启中,估值修复进行时新冠肺炎疫情防控政策对地产影响点评建议把握地产板块配置窗口疫情影响下地产需求只会延后不会消失,而近年房地产行业平稳格局在疫情下破坏,则有助于加速逆周期调节空间的开启。

大家预判的调节政策已经启动,行业在土地端、融资端、利率端等各方面的改善迹象逐步出现。

板块估值已经处于历史低位,随着逆周期调节空间打开,大家认为地产板块配置价值或已出现。

继续重点推荐:1、具备融资优势的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、华发股份、金科股份;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正。

土地端:多地扶持政策接连出台,对房企释放善意2月11-12日西安、南昌、上海、浙江等多地政府发文支撑房企稳定发展,主要内容涉及出让金缴纳、开竣工政策、用地政策、租金减免以及信贷政策等方面。

多地提出土地成交签约和出让金缴纳、开竣工可延期,其中西安可在合同签订后1个月内缴纳50%,一年内补足余款。

信贷政策方面,浙江提出可提升企业抵押融资规模,无锡提出引导房企信贷适度增长,企业可申请提前拨付重点监管资金等。

除此以外,无锡还可延期缴纳税款。

大家认为疫情之下房企施工及预售等复工时点有所延后,而各地政策有助于保障房企现金流平稳,同时也使资金相对有优势的企业把握补库存良机。

融资端:关注融资政策边际改善大家自2019年末强调房地产行业融资政策进一步收紧空间不大,而考虑到2020年地产企业债等融资渠道到期压力提升,大家认为边际改善空间存在,疫情之下可关注房企在债务融资层面的政策空间,如审批节奏、额度等方面的空间均可期待。

融资收紧是2019年对行业最严格的调控政策,行业对融资边际改善具备高敏感度,这是助力行业估值修复的重要因子。

利率端:流动性改善持续兑现融360数据显示,1月全国首套房贷利率为5.51%,环比下降1BP;二套房贷利率5.82%,环比下降2BP,已经连续2月下行,其中一线城市改善幅度远高于重点城市平均水平。

2月3日央行开展1.2万亿逆回购操作,并降息10BP,未来降息降准空间仍存,作为因城施策的重要一环,大家认为房贷利率有望随着宏观流动性继续改善,对冲需求变化。

重申稳态打破、改善开启,建议把握地产板块配置窗口大家认为地产需求只会延后不会消失,2003年SARS疫情的回顾显示疫情对地产股的影响相对短期,且对流动性和调控政策更为敏感,2020年以来地产板块表现相对落后,板块估值已经处于历史低位,而随着逆周期调节空间打开,大家认为地产板块配置价值或已出现。

继续重点推荐:1、具备融资优势的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、华发股份、金科股份;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正。

风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。

(7)211192819/0219/0419/0619/0819/1019/12(%)房地产沪深300一年内行业走势图相关研究行业评级:行业研究/动态点评|2020年02月13日2图表1:各地土地政策调整一览项目上海杭州浙江西安无锡日期2月11日2月11日2月12日2月12日2月12日出让金缴纳受疫情影响,未能按土地出让合同约定缴付土地价款可延期缴付或分期缴付,交地时间相应顺延。

已签订《土地出让合同》的地块,按合同约定应在2020年1月31日至2020年2月20日期间缴纳土地出让金的,可顺延21天缴纳。

企业因疫情影响无法按约定签订出让合同或缴纳出让金的,可以延期至疫情消除后签约、缴纳,不收取滞纳金新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金,合同签订后一个月内缴纳出让金的50%,余款可在1年内分期缴纳已成交地块,竞得人可申请延期签订。

受疫情影响的项目,城市基础设施配套费可延期6个月缴纳开竣工政策土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求根据疫情自动顺延,可在疫情解除后通过签订补充出让合同调整履约时间,也可以在竣工验收时直接按顺延后的履约时间予以核验。

已交付尚未开工或竣工的地块,疫情持续期间不计入企业自身原因的开竣工违约责任。

经建设用地使用权人申请,可顺延地块开竣工时间,具体顺延时间由各地规划资源部门按规定调查后报属地政府确定。

因疫情影响未能按期交地、动工、竣工的,不计入违约期并不收取违约金。

已经领取施工许可证范围内的楼栋,申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算,预售部分完成25%以上投资即可;因疫情影响造成延期复工,开竣工时间可相应顺延;各建设单位不得以抢工期、按时交付或违约扣款等为由要求加快工程进度。

用地政策降低产业用地成本1、优先做好疫情防疫和重大基础设施、重大民生工程、重大产业项目等用地计划指标保障。

2、与疫情防控工作相关需要紧急使用土地的,可以先行用;积极推进地铁、铁路西站等重大工程和亚运会配套重点项目复工建设。

3、延长审批许可时效,临时用地等审批期限可再顺延2个月。

1、疫情应急“一级响应”期间,对疫情防控和治疗急需物资生产等用地,可先行使用。

统筹土地指标,支撑医疗卫生事业补短板项目建设。

2、省重大产业项目库可提前申请预支建设用地计划指标;加快重大基础设施项目用地报批,拓展中小企业用地空间。

对于疫情防控急需使用的土地,可根据需要先行使用。

情防控建设项目新增建设用地指标应保尽保,计划指标挂账使用。

租金减免企业以租赁方式从政府或国有企业取得的产业用地,免除疫情期间的土地租赁费用,各区可自行确定免租期。

减免承租储备土地用于临时经营的企业2个月租金,免收用于防疫工作的承租储备土地租金。

对租赁房屋属于国有资产的中小企业,免收1至3个月租金。

鼓励其它产权人为经营困难中小企业租户减免或缓收租金。

信贷政策做好企业融资、转贷、续贷或展期等涉及的不动产抵押登记办理,通过与银行建立的“抵押登记+金融信贷”联办机制,缩短抵押办理时间,实现审贷放贷与抵押登记无缝对接,避免“过桥资金”,帮助企业降本减负。

2、支撑企业以不动产抵押物余额设定再次抵押,依法办理不动产余额顺位抵押登记,助推企业增加抵押融资规模。

1、引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷,缓解企业流动性困难。

2、对正常实行资金监管办法的企业批准其可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金。

税款缴纳受疫情影响办理纳税申报困难的房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业,由企业申请,依法办理延期申报。

资料来源:各地政府官网,华泰证券研究所行业研究/动态点评|2020年02月13日3图表2:全国首套房、二套房平均利率图表3:1年期和5年期LPR资料来源:融360,华泰证券研究所资料来源:Wind,华泰证券研究所风险提示疫情发展不确定性:春运返程高峰到来、超级传播者出现的可能、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性。

行业政策风险:宏观流动性政策的变化,“一城一策”落地的节奏、范围、力度,房地产融资政策收紧的节奏、范围、力度,房地产税推进的节奏和力度存在不确定性。

行业下行风险:若调控政策未出现较大力度放松,行业经历2008年以来最长上行周期后,需求存在一定透支,叠加居民加杠杆空间和能力的收窄以及疫情的冲击,本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能(尤其是部分三四线城市),使得行业销售、新开工、投资增速低于大家的预测值。

部分房企经营风险:房地产行业融资端政策难以放松,销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力,不排除部分中小房企出现经营困难等问题。

3%4%5%6%7%8%2014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11首套平均房贷利率二套房贷平均利率3%4%5%6%2013/102014/22014/62014/102015/22015/62015/102016/22016/62016/102017/22017/62017/102018/22018/62018/102019/22019/62019/101年期LPR5年期LPR行业研究/动态点评|2020年02月13日4免责申明本报告仅供华泰证券股份有限企业(以下简称“本企业”)客户使用。

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