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广发证券-房地产行业必赢56net手机版报告:基本面持续下行,行业环境继续改善-200119
2020-01-19 18:30:56  乐加栋,郭镇
研报摘要

  核心观点:
  政策环境综述:中央强调房住不炒,地方因城施策有利因素持续积累。
  中央经济工作会议强调坚持“房住不炒”定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,在房企融资上也维持较紧的态势,但整体货币政策的改善或将对行业有所利好。地方四限放松政策频率增加,放松城市能级也有所提高(广深2个一线),中央放开放宽落户政策或将使11%的人口获得限购城市的潜在购房资格。
  成交市场综述:推盘与成交均小幅下滑,景气度仍在下滑。根据统计局和房管局数据,12月全国商品房销售面积同比下滑1.7%,26城商品房同比下滑1.5%,批售比上行至1.38,景气度仍在下行。全年来看,全国商品房销售面积同比下滑0.1%,自15年来首次负增长。分结构来看,19年全年一二线城市景气度较高,一线、二线城市分别累计同比增长5.8%、5.5%,而三四线城市则同比下滑0.6%。
  土地市场综述:年末供需放量创14年来历史新高。根据中指院数据,19年12月300城宅地供需均大幅增长,单月规模均创14年以来历史新高,流拍率也大幅下滑5.2个百分点。分线来看,19年全年一二线土地市场和三四线土地市场呈现了分化,一二线城市成交建面全年均达到同比两位数增长,而三四线则同比转负下滑2%。
  开发投资综述:竣工年同比转正,投资额稳步增长。根据统计局数据,19年全年竣工面积9.59亿平米,同比增长2.6%,年竣工同比自17年来首次转正,19年房企开发投资额13.22亿元,同比增长9.9%,年同比较18年微幅扩大0.4个百分点,稳步增长。
  资金环境综述:按揭贷规模大幅回升,利率边际回落。根据统计局数据,19房企到位资金中个人按揭贷规模同比增长15.1%,年同比由负转正。根据融360数据,12月35重点城市首套、二套房按揭贷利率均环比下滑1bp,自19年6月以来首次下调。行业融资环境从12月份也开始逐步改善,五年期LPR目前对增量存量都形成影响,后续银行内系统货币供给的提升,对于房地产市场需求端的稳定会起到积极的作用。目前行业背景下,主流企业管理能力差异带来集中度的进一步提升,其持续性强于以往,一线A股龙头推荐:万科A、金地集团、招商蛇口,二线A股龙头推荐:中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展,H股龙头推荐:融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团,H股龙头关注:中国金茂、合景泰富集团等,子领域推荐:中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。
  风险提示:政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。
  
  
研报全文

广发证券-房地产行业必赢56net手机版报告:基本面持续下行,行业环境继续改善-200119

必赢56net手机版报告|房地产证券研究报告房地产行业基本面持续下行,行业环境继续改善核心观点:政策环境综述:中央强调房住不炒,地方因城施策有利因素持续积累。

中央经济工作会议强调坚持“房住不炒”定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,在房企融资上也维持较紧的态势,但整体货币政策的改善或将对行业有所利好。

地方四限放松政策频率增加,放松城市能级也有所提高(广深2个一线),中央放开放宽落户政策或将使11%的人口获得限购城市的潜在购房资格。

成交市场综述:推盘与成交均小幅下滑,景气度仍在下滑。

根据统计局和房管局数据,12月全国商品房销售面积同比下滑1.7%,26城商品房同比下滑1.5%,批售比上行至1.38,景气度仍在下行。

全年来看,全国商品房销售面积同比下滑0.1%,自15年来首次负增长。

分结构来看,19年全年一二线城市景气度较高,一线、二线城市分别累计同比增长5.8%、5.5%,而三四线城市则同比下滑0.6%。

土地市场综述:年末供需放量创14年来历史新高。

根据中指院数据,19年12月300城宅地供需均大幅增长,单月规模均创14年以来历史新高,流拍率也大幅下滑5.2个百分点。

分线来看,19年全年一二线土地市场和三四线土地市场呈现了分化,一二线城市成交建面全年均达到同比两位数增长,而三四线则同比转负下滑2%。

开发投资综述:竣工年同比转正,投资额稳步增长。

根据统计局数据,19年全年竣工面积9.59亿平米,同比增长2.6%,年竣工同比自17年来首次转正,19年房企开发投资额13.22亿元,同比增长9.9%,年同比较18年微幅扩大0.4个百分点,稳步增长。

资金环境综述:按揭贷规模大幅回升,利率边际回落。

根据统计局数据,19房企到位资金中个人按揭贷规模同比增长15.1%,年同比由负转正。

根据融360数据,12月35重点城市首套、二套房按揭贷利率均环比下滑1bp,自19年6月以来首次下调。

行业融资环境从12月份也开始逐步改善,五年期LPR目前对增量存量都形成影响,后续银行内系统货币供给的提升,对于房地产市场需求端的稳定会起到积极的作用。

目前行业背景下,主流企业管理能力差异带来集中度的进一步提升,其持续性强于以往,一线A股龙头推荐:万科A、金地集团、招商蛇口,二线A股龙头推荐:中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展,H股龙头推荐:融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团,H股龙头关注:中国金茂、合景泰富集团等,子领域推荐:中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

风险提示:政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。

行业评级买入前次评级买入报告日期2020-01-19相对市场表现分析师:乐加栋SAC执证号:S0260513090001021-60750620lejiadong@gf.com.cn分析师:郭镇SAC执证号:S0260514080003SFCCENo.BNN906010-59136622guoz@gf.com.cn请注意,乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人,不可在香港从事受监管活动。

相关研究:房地产行业:地产业绩预告期来临,看好板块投资价值2020-01-12房地产行业:年末供给放量,去化率维持低位2020-01-05房地产行业:存量浮动贷款挂钩LPR,重申板块机会2019-12-30联系人:邢莘021-60750620xingshen@gf.com.cn-1%6%14%22%30%38%01/1903/1905/1907/1909/1911/19房地产沪深300必赢56net手机版报告|房地产重点企业估值和财务分析表股票简称股票代码货币最新最近评级合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价报告日期(元/股)2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E万科A000002.SZ人民币30.462019/12/03买入39.603.674.228.507.386.597.4919.9%18.5%招商蛇口001979.SZ人民币18.872019/03/19买入29.802.292.578.257.358.988.3321.0%19.1%华夏幸福600340.SH人民币27.442019/10/20买入36.994.936.035.584.568.467.9729.0%26.2%华侨城A000069.SZ人民币7.592018/11/01买入-1.331.425.695.335.775.4615.0%13.8%金地集团600383.SH人民币14.042019/10/31买入14.162.222.596.335.423.183.2217.9%17.3%荣盛发展002146.SZ人民币9.452019/10/26买入13.522.252.474.203.832.741.5222.5%19.8%金科股份000656.SZ人民币7.782019/11/03买入7.971.001.207.816.4713.1111.8719.3%18.8%中南建设000961.SZ人民币9.962019/10/30买入10.781.131.938.845.164.414.1620.3%25.9%阳光城000671.SZ人民币7.852019/10/28买入8.890.931.298.466.079.934.9818.0%20.1%蓝光发展600466.SH人民币7.352019/10/26买入10.041.111.726.664.3311.0011.7822.6%25.8%华发股份600325.SH人民币7.522019/10/29买入10.501.401.905.353.9618.2311.9120.0%21.3%新湖中宝600208.SH人民币3.892019/12/18买入5.200.360.4510.678.5533.1332.678.4%9.5%中国国贸600007.SH人民币16.762019/11/19买入19.860.921.0418.1516.198.697.7411.8%11.7%金融街000402.SZ人民币7.752019/08/12买入10.311.291.476.025.2612.8110.6510.9%11.1%碧桂园02007.HK港元12.082019/09/18买入16.031.912.245.594.783.302.8925.6%23.1%融创中国01918.HK港元44.952019/12/06买入55.305.246.947.605.748.354.9827.2%26.5%中国海外发展00688.HK港元29.652019/10/15买入32.904.114.636.395.674.764.3115.0%14.4%万科企业02202.HK港元32.202019/12/03买入38.703.674.227.966.926.597.4919.9%18.5%数据来源:Wind、广发证券发展研究中心备注:(1)以上企业为广发证券地产组近两年覆盖标的;(2)A股标的合理价值货币单位为人民币,港股标的(碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业)合理价值货币单位为港元;(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币;(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。

必赢56net手机版报告|房地产目录索引一、政策环境综述:地方因城施策有利因素持续积累............................................6二、成交市场综述:推盘与成交均同比下滑.........................................................14(一)总体成交市场分述:年同比再次转负,批售比继续上行...................14(二)各线城市成交分述:一二线全年景气度较高,三四线年同比转负.....18三、土地市场综述:年末供需放量创14年来历史新高........................................22(一)土地市场分述:全年供需微幅增长,楼面价上涨带动出让金增长.....22(二)宅地市场分述:一二线全年景气度较高,三四线供需年同比转负.....24四、开发投资综述:竣工年同比转正,投资稳步增长..........................................29五、资金环境:按揭贷规模大幅回升,利率边际回落..........................................32(一)房企到位资金分述:个人按揭贷规模增速19年大幅改善.................32(二)按揭贷利率分述:首套、二套房按揭贷利率半年来首次下调............33六、风险提示........................................................................................................37图表索引图1:中央坚持“房住不炒”.....................................................................................6图2:2019年以来房地产贷款增量占贷款增量的比例明显下降............................7图3:LPR新政:LPR挂钩存量按揭贷款.............................................................8图4:各分级城市2018城镇常住人口占比..........................................................11图5:各分级城市2018常住人口占比..................................................................11图6:2019年12月重要中央政策一览................................................................12图7:2019年12月重要地方政策一览................................................................13图8:2000-2019商品房年度累计销售面积及增速..............................................14图9:2003-2019住宅年度累计销售面积及增速..................................................14图10:2000-2019商品房年度累计销售金额及增速............................................14图11:2003-2019住宅年度累计销售金额及增速................................................14图12:商品房单月销售额与销售面积同比...........................................................15图13:住宅单月销售额与销售面积同比..............................................................15图14:住宅月度成交均价同比增速对比..............................................................15图15:统计局70大中城市新房和二手房价格指数同比....................................15图16:全国重点城市商品房推盘面积与同比增速................................................16图17:全国重点城市住宅推盘面积与同比增速...................................................16图18:全国26城市商品房库存面积及去化周期.................................................16图19:全国30城市住宅库存面积及去化周期.....................................................16图20:26城商品房批售比...................................................................................16图21:30城商品住宅批售比...............................................................................16图22:中指院重点城市新房开盘去化率..............................................................17必赢56net手机版报告|房地产图23:11个重点城市二手房销售面积及同比......................................................18图24:中原二手房指数........................................................................................18图25:商品房销售面积累计同比增速对比...........................................................19图26:各线城市商品房成交面积同比..................................................................19图27:4大一线城市商品房及住宅推盘面积(万方).........................................19图28:二线城市商品房及住宅推盘面积(万方)................................................19图29:三四线城市商品房及住宅推盘面积(万方)............................................20图30:4大一线住宅库存(万方)及去化周期....................................................20图31:16个二线城市住宅库存(万方)及去化周期...........................................20图32:10个三四线住宅库存(万方)及去化周期...............................................21图33:各线城市房价环比情况.............................................................................21图34:20个一二线城市商品住宅可售面积(万方)...........................................21图35:9个三四线城市商品住宅可售面积(万方).............................................21图36:20个一二线城市商品住宅可售面积(万方)...........................................21图37:9个三四线城市商品住宅可售面积(万方).............................................21图38:300城市土地整体供给情况......................................................................22图39:一线城市土地整体供给情况......................................................................22图40:二线城市土地整体供给情况......................................................................23图41:三四线城市土地整体供给情况..................................................................23图42:300城市土地整体成交情况......................................................................23图43:一线城市土地整体成交情况......................................................................23图44:二线城市土地整体成交情况......................................................................23图45:三四线城市土地整体成交情况..................................................................23图46:土地购置面积(万方)及增速..................................................................24图47:土地成交价款(亿元)及增速..................................................................24图48:300城市住宅用地供给情况......................................................................24图49:一线城市住宅用地供给情况......................................................................24图50:二线城市住宅用地供给情况......................................................................25图51:三四线城市住宅用地供给情况..................................................................25图52:300城市住宅用地成交情况......................................................................25图53:一线城市住宅用地成交情况......................................................................25图54:二线城市住宅用地成交情况......................................................................25图55:三四线城市住宅用地成交情况..................................................................25图56:300城市住宅用地供需规划建面(万方)................................................27图57:300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率............................................27图58:300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比.........................................27图59:300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比.........................................27图60:300城住宅用地流拍率.............................................................................27图61:2000-2019全国新开工面积规模及增速...................................................29图62:全国新开工面积规模及增速(月度).......................................................29图63:全国商品房新开工面积与施工面积关系图................................................30图64:商品房新开工及竣工面积增速对比...........................................................30图65:2000-2019住宅销售与新开工面积关系...................................................30必赢56net手机版报告|房地产图66:2000-2019住宅中期库存规模及去化周期................................................31图67:2000-2019商品房累计及当期净停工面积................................................31图68:2000-2019房地产开发投资规模及增速...................................................31图69:全国房地产开发投资规模及增速(月度)................................................31图70:2000-2019住宅开发投资规模及增速.......................................................31图71:全国住宅开发投资规模及增速(月度)...................................................31图72:2000-2019房地产开发企业到位资金.......................................................32图73:房地产开发企业资金来源分类占比...........................................................32图74:房企开发贷及自筹资金累计同比增速.......................................................32图75:房企定金预收款及按揭贷累计同比增速...................................................32图76:35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣...........................................33图77:35重点城市月度房贷利率上涨幅度.........................................................33图78:11、12月一线城市首套房利率情况.........................................................34图79:11、12月二线城市首套房利率情况.........................................................34图80:重点城市12月份首套房贷利率................................................................34图81:35重点城市二套房贷款平均利率走势......................................................35表1:房地产融资维持较紧趋势.............................................................................6表2:央行降准及释放资金情况.............................................................................7表3:12月重点城市因城施策边际放松.................................................................8表4:12月中央和地方放松落户一览.....................................................................9表5:城区常住人口小于300万的二线城市和限购三四线城市一览....................10表6:跟踪城市房地产成交面积信息表................................................................17表7:2019年12月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览....................26表8:全国土地出让金TOP20(2019年12月)................................................27表9:一线和二线城市土地市场情况(2019年12月).......................................28表10:12月份全国十大首套房贷利率最低城市..................................................34表11:12月份全国十大首套房贷利率最高城市..................................................35表12:19年1-12月份房地产行业运营数据一览................................................36必赢56net手机版报告|房地产一、政策环境综述:地方因城施策有利因素持续积累12月中央几次重大政策表态均坚持强调“房住不炒”。

中央经济工作会议提出坚持“房住不炒”定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

国务院副总理韩正表示,保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献,坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持因城施策,稳地价、稳房价、稳预期。

全国住建工作会议同样强调,着力稳地价稳房价稳预期,长期坚持“房住不炒”定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,完善城镇住房保障体系,培育发展租赁住房。

图1:中央坚持“房住不炒”数据来源:中国政府网,央行,住建部,广发证券发展研究中心与此相应,房地产融资整体维持较紧态势。

央行行长易纲表态坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

银保监会原副主席王兆星进一步指出,房地产融资与制造业融资失衡,要不断完善房地产金融政策,降低房地产融资集中度,控制房地产金融杠杆水平,控制房地产市场金融化和泡沫化。

央行会议也强调,坚持房住不炒定位,统筹做好房地产金融调控。

具体落实上,银保监会落实遏制金融资金违规进入房地产领域,信托行业2019年第三次风险排查中房地产信托、政信信托是核查重点。

从数据来看,2019年以来房地产贷款增量占贷款增量的比例明显下降,前三季度房地产贷款新增4.6万亿元,占各项贷款增量比重为33.7%,比上年全年下降6.2个百分点。

表1:房地产融资维持较紧趋势时间部门政策内容2019/12/1央行行长易纲1.坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节;2.坚持稳中求进、精准发力,不搞竞争性的零利率或量化宽松政策2019/12/1银保监会原副主席王兆星房地产融资与制造业融资失衡,要不断完善房地产金融政策,降低房地产融资集中度,控制房地产金融杠杆水平,控制房地产市场金融化和泡沫化2019/12/15央行会议坚持房住不炒定位,统筹做好房地产金融调控2019/12/22银保监会副主席遏制金融资金违规进入房地产领域。

前三季度房地产贷款新增4.6万亿元,占各项贷款增量比重为33.7%,比上年全坚持“房住不炒”定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展中央经济工作会议2019/12/122019/12/23着力稳地价稳房价稳预期,长期坚持“房住不炒”定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,完善城镇住房保障体系,培育发展租赁住房全国住建工作会议2019/12/18保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献,坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持因城施策,稳地价、稳房价、稳预期国务院副总理韩正必赢56net手机版报告|房地产梁涛年下降6.2个百分点2019/1/5银保监会落实“房住不炒”的定位,严格实行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展2020/1/7银保监会据经参报报道,信托行业2019年第三次风险排查正在进行,拟于下周完成,房地产信托、政信信托是核查重点2020/1/12银保监会坚决落实“房住不炒”要求,严格实行授信集中度等监管规则,严防信贷资金违规流入房地产领域。

数据来源:央行,银保监会,广发证券研究中心图2:2019年以来房地产贷款增量占贷款增量的比例明显下降数据来源:央行,广发证券发展研究中心另一方面,为保证流动性合理宽裕,降低实体经济融资成本,继11月20日首次下调5年期LPR之后,2020年1月1号央行公告,决定于1月6日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放资金约8000亿元。

表2:央行降准及释放资金情况时间提准/降准变动调整后大型存款金融机构净释放资金人民币存款准备金率(%)(亿元)2018/4/17降准下调1个百分点16.040002018/6/24降准下调0.5个百分点15.570002018/10/7降准下调1个百分点14.575002019/1/4降准下调1个百分点13.580002019/9/6降准下调0.5个百分点13.080002020/1/1降准下调0.5个百分点12.58000数据来源:央行,广发证券研究中心此外,央行还在之前LPR挂钩新增贷款的基础上,将LPR挂钩存量贷款,使之彻底取代贷款基准利率。

存量个人商贷换锚的定价机制锁定了2020年的利率不调整,2021年新增房贷需求的增长主要受央行利率政策的影响,同时也受市场力量的修正。

另一方面,存量贷款换锚对非个人商贷是一个重新定价的机会,房地产行业从金融投资品属性的角度来理解,是宏观经济中资金与土地匹配的重要渠道,当市场整体资金成本在下降时,市场也将引导资金通过各种渠道进入房地产行业匹配对应质量0%10%20%30%40%50%2010Q12011Q32013Q12014Q32016Q12017Q32019Q1房地产贷款余额/贷款余额年内房地产贷款增量/贷款增量0%10%20%30%40%50%20072010201320162019Q1-3房地产贷款余额/贷款余额年内房地产贷款增量/贷款增量必赢56net手机版报告|房地产的土地,抬高对地产的需求。

图3:LPR新政:LPR挂钩存量按揭贷款数据来源:央行,广发证券发展研究中心地方层面,在“因城施策”的大背景下,12月以来地方“四限”调控政策放松频率增加,有利因素在持续积累。

值得注意的是,“四限”放松政策的城市的能级有所提高,12月深圳、广州两个一线城市有所放松,深圳取消商务公寓“只租不售”限制,广州表示港澳居民境内无房可购1套自住住房,广州市南沙区、花都区、黄埔区放松人才限购,深汕特别合作区近日启动过渡期商品房销售:家庭在合作区限购2套商品房或商务公寓,单身限购1套,限售5年,合作区购房套数与深圳市其他区购房套数互不包含。

二线城市中,成都允许有高新南区购房资格的家庭到天府新区、高新西区、成都中心五城区购房;郑州市提高家庭或个人首次和二次贷款额度;武汉开始实行新积分落户办法,取消落户数量限制,积分达75分即可落户;南京市溧水区放松人才限购,提出专科以上在本区无房家庭,签订1年合同,凭单位社保或本区个税可购房,取消毕业年限和年龄限制;温州市提出满足条件的人才可配售或配租人才住房。

三线城市中,张家港提出取消限售后又撤回;南通对市区售价大幅低于周边同类产品的新房限售5年。

表3:12月重点城市因城施策边际放松时间城市政策内容12/2深汕特别合作区深汕特别合作区自17年5月16日起冻结商品房交易,现启动过渡期商品房销售:家庭在合作区限购2套商品房或商务公寓,单身限购1套,限售5年,合作区购房套数与深圳市其他区购房套数互不包含(原深圳户籍限购2套,单身限购1套,外地户籍5年社保限购1套)12/4成都允许有高新南区购房资格的家庭(本区户籍2年、本区户籍不满2年缴纳1年社保、非户籍稳定就业缴纳2年社保)到天府新区、高新西区、成都中心五城区购房存量浮动利率贷款其他浮动利率贷款参考LPR的浮动贷款利率:LPR+固定加点数值固定贷款利率固定加点数值由借贷双方协商确定利率水平由借贷双方协商确定转化后实行新利率(2020年8月31日前)转化后实行新利率(2020年8月31日前)商业性个人住房贷款参考LPR的浮动贷款利率:LPR+固定加点数值固定贷款利率固定加点数值为最新实行利率与19年12月LPR差值与合同最近的实行利率水平相同转化后实行新利率利率不变原贷款类型转换后贷款类型转换后利率水平新利率开始实行时间必赢56net手机版报告|房地产12/4郑州双职工家庭首次贷款额度提高至80万元(原60万),单职工家庭首次贷款和双职工家庭二次贷款额度提高至60万元(原40万)12/5武汉新积分落户办法开始实行,1.取消落户数量限制,积分达75分即可落户;2.提高稳定生活和稳定就业的积分权重;3.优化年龄结构,吸引年轻人入户12/9张家港据财经网报道,张家港市取消限售政策(原限售2年)12/11张家港12月10日确实有窗口进行了取消限售过户的操作,但11日已经停止,现在已经恢复限售前的过户政策(限售2年)12/12深圳取消商务公寓“只租不售”限制12/13广州市南沙区本科以上人才购买首套房不受户籍、社保和个税的缴存限制(原外地户籍家庭须5年社保或个税)12/13南京市溧水区专科以上(原本科以上)在本区无房家庭,签订1年合同,凭单位社保或本区个税可购房,取消毕业年限和年龄限制(原本科要求40岁以下,5年内本区无购房记录)12/18广州取消港澳人士购房的本市工作、学习和居留条件,境内无房可购1套自住住房12/18广州市花都区取消“人才绿卡”需缴6个月社保的条件,硕士或“211”/世界前500高校本科即可申领,享花都区户籍居民购房政策12/20广州市黄埔区1.广州市人才绿卡(55岁以下、广州工作半年的全球前300海外高校硕士可申领)的父母、配偶父母、成年子女可区内购买1套商品房(原本人享受广州户籍购房政策);2.区认定的连续工作半年的人才可购买1套商品房(原外地户籍须连续5年社保或个税);3.港澳居民在区内、新加坡居民在指定范围购房享受广州市户籍待遇12/25南通市区售价大幅低于周边同类产品的新房,限售5年12/25温州1.签订3年全职合同并缴纳3年社保,本人及配偶在温州住房面积小于60平米,本科以上,近2年工资超过10万,可以7折配售90平米人才住房,10年内为共有产权(限售且不得抵押);2.签订3年全职合同并缴纳1个月社保,本人及配偶在温州无住房,本科以上,可3折配租40平米人才住房数据来源:地方政府网站,广发证券研究中心此外,在中央重申全面放开放宽落户政策的背景下,地方的落户政策放松对于房地产行业也是一大利好。

12月以来中央多次表态落户放松。

中央政法委书记郭声琨强调要加大户籍制度改革,确保到2020年1亿左右非户籍人口在城市落户目标如期完成。

中央办公厅、国务院办公厅近日再次表示,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽常住人口300万-500万的大城市落户条件。

发改委近日表示,福建福州东部片区、广东广清接合片区、四川成都西部片区、重庆西部片区全面放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

地方层面上,武汉、郑州、洛阳、开封、鞍山近日放松落户。

江苏近日表示,城区常住人口300万以下城市和建制镇全面取消落户限制,城区常住人口300万至500万城市全面取消重点群体落户限制,城区常住人口500万以上城市调整完善积分落户政策,并且2020年努力实现800万农业转移人口在城镇落户,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上表4:12月中央和地方放松落户一览时间部门/城市政策内容2019/12/4中央政法委书记郭声琨加大户籍制度改革,确保到2020年1亿左右非户籍人口在城市落户目标如期完成2019/12/5武汉新积分落户办法开始实行,1.取消落户数量限制,积分达75分即可落户;2.提高稳定生活和稳定就业的积分权重;3.优化年龄结构,吸引年轻人入户2019/12/11郑州1.中心城区居住证满1年(原5年)可举家落户;2.中心城区社保满6个月(原2年)可落户;3.中心城区租房满1年可举家落户(原不可);4.县(市)、上街区全面放开落户限制必赢56net手机版报告|房地产2019/12/15洛阳全面放开城镇落户条件,城镇实际居住、就学、就业可申请落户2019/12/19开封1.全面放开职校以上毕业生落户限制;2.建制镇和小城市有合法稳定住所(含租赁)可举家落户2019/12/20鞍山实行“零门槛”落户(原要求“稳定住所,稳定就业”,并参加社保1年)2019/12/25中央办公厅、国务院办公厅全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽常住人口300万-500万的大城市落户条件(与19年4月发改委文件要求相同)2019/12/27发改委福建福州东部片区、广东广清接合片区、四川成都西部片区、重庆西部片区全面放开放宽除个别超大城市(仅包含广州市增城区、花都区、从化区)外的城市落户限制2020/1/1江苏1.城区常住人口300万以下城市和建制镇全面取消落户限制,城区常住人口300万至500万城市全面取消重点群体落户限制,城区常住人口500万以上城市调整完善积分落户政策;2.2020年,努力实现800万农业转移人口在城镇落户,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上数据来源:地方政府网站,广发证券研究中心中央要求城区常住人口300万以下城市和建制镇全面取消落户限制,对于城区常住人口300万以下的城市而言,意味着使部分限购城市的受限人群获得潜在的购房资格。

具体来说,2018年底城区常住人口小于300万的城市常住人口占比约为73%,而落户放松政策将使得11%的常住人口获得限购城市潜在购房资格。

表5:城区常住人口小于300万的二线城市和限购三四线城市一览城市城市分级2018总常住人口(万人)限购政策本市购房非本市购房及纳税条件乌鲁木齐城区常住人口小于300万的二线城市3512014年10月23日取消限购石家庄1095不限购限购1套(含二手房)连续缴税2年贵阳4882014年9月1日取消限购福州774限购2套限购1套连续缴税1年南昌555限购1套(含二手房)限购1套(含二手房)连续缴税2年无锡657限购2套限购1套(含二手房)连续缴税2年兰州375限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)连续3年社保或1年个税温州9252014年7月28日取消限购呼和浩特3132014年6月26日取消限购银川2252014年8月22日取消限购海口230限购2套限购1套(含二手房)连续缴税5年西宁2372014年9月19日取消限购三亚77限购2套限购1套(含二手房)连续缴税5年北海168不限购限购1套-江门城区常住人口小于300万的三四线城市460限购3套限购2套首套半年社保,二套1年社保丹东238不限购限购1套-普洱264不限购限购1套连续缴税1年沧州河间89限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)连续缴税2年宁德291限购2套限购1套(含二手房)连续缴税6个月琼海52不限购限购1套(含二手房)连续5年必赢56net手机版报告|房地产鄂州108限购2套限购1套-扬州453限购3套限购3套-泉州870不限购限购1套连续1年孝感492不限购限购1套连续2年赣州868限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)连续2年九江490限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)-廊坊480限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)3年佛山791限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)连续1年淮安493限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)连续1年张家口443限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)-保定1169限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)连续3年唐山790限购2套(含二手房)限购1套(含二手房)连续1年承德358限购2套限购1套(含二手房)连续1年秦皇岛313不限购限购1套(含二手房)满6个月不限购珠海189限购3套(含二手房)限购1套(含二手房)连续5年镇江句容63不限购限购1套连续1年中山331限购3套限购2套首套连续半年/二套两年沧州759限购2套(144平米以下)限购1套-嘉兴473不限购限购1套-图4:各分级城市2018城镇常住人口占比图5:各分级城市2018常住人口占比数据来源:统计局,《城市建设年鉴》,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心8%11%8%73%特大城市超大城市I型城市其他城市5%8%7%11%69%特大城市超大城市I型城市其他城市(限购)其他城市(不限购)必赢56net手机版报告|房地产图6:2019年12月重要中央政策一览数据来源:中国政府网、财政部、央行等政府网站,广发证券发展研究中心【长三角一体化】国务院长三角一体化规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域(面积35.8万平方公里),到2025年,27城的中心区(22.5万平方公里)常住人口城镇化率达到70%2019.12.01【政策表态】央行调查统计司原司长盛松成当前房地产市场存在供需失衡、地区失衡和供地配置失衡三个结构性问题,房地产投资下行所造成的供需缺口可能将导致半年到一年后房价上涨2019.12.05【政策表态】财政部预算司巡视员王克冰专项债目前已有一些风险苗头,但总体风险还算可控,需要进一步健全专项债偿债机制2019.12.17【政策表态】住建部等6部门把“当下改”和“长久立”结合起来,坚持部门联合监管工作机制,加大监管力度,持续整顿规范住房租赁市场秩序,不断优化住房租赁市场环境2019.12.252019.12.20【LPR报价】央行新LPR第5次报价出炉,1年期LPR为4.15%,5年期LPR为4.80%,均与上月持平2019.12.23【政策表态】李总理将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施,降低实际利率和综合融资成本,推动小微企业融资难融资贵问题明显缓解2019.12.27【政策表态】全国财政工作会议1.2020年积极的财政政策要大力提质增效,为财政经济平稳运行创造条件;2.用好地方政府专项债券,规范地方政府举债融资行为,防范化解地方政府隐性债务风险中央政策必赢56net手机版报告|房地产图7:2019年12月重要地方政策一览数据来源:各地方政府官网,住建局,广发证券研究中心【预售资金监管】德州市《关于调整中心城区商品房预售监管资金拨付节点的通知》中心城区(不含陵城区)预售资金监管新增2个控制节点,建成数达规划2/3和工程结构二次完成可分别获取10%的预售资金,并降低单体竣工的监管资金留存比例,减轻房企资金压力【公积金放松】长江中游城市群省会城市第七届会商会继武汉、长沙、南昌、合肥4省会城市公积金互认互贷之后,或将在黄石、岳阳、安庆、九江、黄冈、株洲、铜陵、抚州等观察员城市中扩大异地互认互贷范围【公积金收紧】海南市《关于调整住房公积金个人住房贷款有关政策的通知》公积金二套房认定标准改为“认房又认贷”(原认贷不认房,结清首套房公积金贷款二套房按首套利率实行)【市场监管】黑龙江《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》房企购地资金应为合规自有资金,不能通过金融贷款或市场融资,违者取消竞买资格,2年内禁止招拍挂地方政策【租赁住房】武汉市《允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房》江岸、江汉等地区(不含城市重点功能区、重要景观节点区和主干道沿线)的商办存量用房可改造为租赁住房2019.12.042019.12.032019.12.032019.12.032019.12.272019.12.042019.12.10【公积金放松】《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》1.最长贷款年限统一为30年(原仅限购买建面小于90平的首套房);2.允许异地贷款(原仅限缴存地或户籍地为东莞的职工贷款);3.允许商转公贷款(含组合贷款)【公积金收紧】锦州市《关于调整住房公积金相关政策的批复》1.二手房房龄1-10年的贷款比例下调至70%(原80%),11-20年的下调至60%(原80%);2.二次贷款的贷款比例下调为60%(原80%),贷款利率上浮10%;3.取消提取公积金用于支付首付必赢56net手机版报告|房地产二、成交市场综述:推盘与成交均同比下滑(一)总体成交市场分述:年同比再次转负,批售比继续上行根据统计局数据,12月全国商品房成交面积2.27亿平,同比下滑1.7%,单月同比由正转负。

累计来看,2019年全年全国商品房成交面积17.16亿平,同比下滑0.1%,累计同比较1-11月再次转负,年同比自14年负增长以来再次转负。

从住宅成交来看,12月全国住宅成交面积1.93亿平,同比增长0.6%,单月同比增速较11月收窄2.3个百分点。

累计来看,2019年全年全国住宅成交面积15.01亿平,同比增长1.5%,年同比增速较18年收窄0.7个百分点。

销售金额方面,19年全年商品房销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,年同比较18年收窄5.7个百分点,19年全年住宅销售金额13.94万亿元,同比增长10.3%,年同比较18年收窄4.3个百分点。

销售金额与销售面积增速差反映了销售均价的上涨,19年全年商品房销售均价9310元/平米,同比增长6.6%,增速较18年收窄4.1个百分点,住宅均价为9287元/平米,同比上涨8.7%,增速较18年收窄3.5个百分点。

年内趋势来看,19年4月开始住宅销售均价增速持续放缓。

图8:2000-2019商品房年度累计销售面积及增速图9:2003-2019住宅年度累计销售面积及增速数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心图10:2000-2019商品房年度累计销售金额及增速图11:2003-2019住宅年度累计销售金额及增速数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心-0.1%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200004000060000800001000001200001400001600001800002000002000200320062009201220152018商品房销售面积(万方)同比(右,%)1.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%020000400006000080000100000120000140000160000200320062009201220152018住宅销售面积(万方)同比6.5%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0200004000060000800001000001200001400001600001800002000200320062009201220152018商品房累计销售额(亿元)同比(右,%)10.3%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020000400006000080000100000120000140000160000200320062009201220152018住宅累计销售额(亿元)同比必赢56net手机版报告|房地产图12:商品房单月销售额与销售面积同比图13:住宅单月销售额与销售面积同比数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心图14:住宅月度成交均价同比增速对比图15:统计局70大中城市新房和二手房价格指数同比数据来源:统计局,中指院,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心推盘方面,根据中指院数据,12月大家监测的26城市商品房推盘面积3210万方,环比上升9.9%,同比下降1.5%,2019年全年累计推盘25668万方,同比上升2.4%,累计同比增速较前11个月缩小0.6个百分点,年同比增速较18年下滑23.5个百分点。

而住宅方面,12月30城市商品住宅推盘面积3124万方,环比上升16.7%,同比上升0.9%,2019年全年累计推盘24141万方,同比上升6.0%,较前11个月累计同比缩小0.8个百分点,年同比增速较18年收窄38.3个百分点。

库存方面,12月26城市商品房库存环比增长2.5%,去化周期(6月移动平均)上行至18.5个月。

而住宅方面,12月30城市住宅库存环比增长4.5%,去化周期(6月移动平均)上行至9.8个月。

-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%15/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07商品房单月销售额同比商品房单月销售面积同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%15/0115/0816/0316/1017/0517/1218/0719/0219/09住宅单月销售金额同比住宅单月销售面积同比0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/10住宅销售均价同比百城房价同比-10%-5%0%5%10%15%20%05/0707/0308/1110/0712/0313/1115/0717/0318/1170大中城市新房价格指数同比70大中城市二手房价格指数同比必赢56net手机版报告|房地产图16:全国重点城市商品房推盘面积与同比增速图17:全国重点城市住宅推盘面积与同比增速数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心图18:全国26城市商品房库存面积及去化周期图19:全国30城市住宅库存面积及去化周期数据来源:中指院,广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势数据来源:中指院,广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势批售比方面,根据房管局数据,样本城市商品房批售比数据(批准上市规模/销售规模)自2018年11月以来趋势回落,至2019年3月只最低点0.83,此后反弹回升,6月回到荣枯线之上,此后持续趋势上升,至年末达到1.38的年内最高点。

图20:26城商品房批售比图21:30城商品住宅批售比数据来源:中指院,广发证券发展研究中心注:批售比:批准上市面积/销售面积,移动平均3个月数据来源:中指院,广发证券发展研究中心注:批售比:批准上市面积/销售面积,移动平均3个月-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350017/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0926城商品房推盘面积(万方)同比(%,右)-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350017/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0930城商品住宅推盘面积(万方)同比(%,右)18.50510152025300100002000030000400005000012/0112/1213/1114/1015/0916/0817/0718/0619/0526城市商品房库存面积(万方)去化周期(右,月)9.8051015202505000100001500020000250003000012/0112/1213/1114/1015/0916/0817/0718/0619/0530城市住宅库存面积(万方)去化周期(右,月)0.901.391.471.121.780.921.280.700.980.890.650.841.440.831.3800.511.5213/0113/1014/0715/0416/0116/1017/0718/0419/0119/1026城商品房批售比(MA3)0.741.351.061.521.530.801.070.720.850.700.850.630.921.090.751.530.841.041.3000.20.40.60.811.21.41.61.813/0113/1014/0715/0416/0116/1017/0718/0419/0119/1030城商品住宅批售比(MA3)必赢56net手机版报告|房地产图22:中指院重点城市新房开盘去化率数据来源:中指院,广发证券发展研究中心表6:跟踪城市房地产成交面积信息表区域城市12月成交成交环比成交同比19年月均成交月均成交同比库存面积去化时间万方%%万方%万方月环渤海北京115.349.5%-9.8%74.912.2%2114.920.3青岛188.6-2.3%24.9%149.8-2.7%3000.418.3济南110.5-2.2%17.7%107.6-1.6%--长三角上海166.15.5%-8.5%150.9-0.5%2873.918.4杭州159.622.8%5.8%98.5-8.2%592.217.9南京150.6108.3%55.8%74.79.3%1920.622.3苏州129.731.2%-2.6%96.97.4%1006.412.8扬州33.754.6%49.4%28.5-18.0%--金华17.711.4%36.1%16.3-3.4%--常州79.749.5%109.4%47.716.8%--江阴28.2-20.5%24.2%28.2-6.5%410.713.0镇江66.417.5%-14.8%64.4-0.1%--舟山10.018.7%7.3%10.4-5.4%179.716.1盐城32.9-11.6%-1.5%36.2-3.4%--珠三角广州132.86.4%-45.9%106.6-0.1%1961.018.1深圳69.724.3%0.8%41.68.6%646.411.2东莞79.819.7%-13.4%59.51.6%--惠州48.123.7%32.7%30.2-0.6%349.311.1韶关13.6-17.2%8.6%16.1-6.5%--佛山171.869.4%-16.6%139.30.4%--江门24.964.7%79.5%16.1-3.7%--中西部武汉279.55.2%9.5%200.610.2%--岳阳24.127.2%42.4%19.40.6%--南宁48.3-77.7%-70.6%105.317.1%692.45.70%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%14M714M1215M515M1016M316M817M117M617M1118M418M919M219M719M12中指院开盘去化率(%)必赢56net手机版报告|房地产海西福州27.423.0%-36.5%28.73.0%971.723.5厦门32.177.4%-0.1%20.99.2%--温州98.43.1%1.3%92.512.5%1055.68.3泉州16.6-10.1%-54.2%30.2-9.4%700.022.0莆田2.6-83.4%-83.7%16.914.7%--三明7.3-14.3%-33.3%6.1-27.3%73.814.0其它长春103.61.4%-23.2%105.3-3.3%1660.815.2吉林5.8-80.0%-72.1%20.3-2.8%--连云港54.27.7%49.8%56.9-1.8%--淮南17.310.5%19.6%16.6-1.0%--淮安58.14.8%-4.7%60.4-9.8%--合计2560.617.6%-0.5%数据来源:Wind,CRIC,广发证券研究中心二手房方面,根据房管局数据,2019年12月份大家监测的11城市二手商品房成交面积560.29万方,环比上升14.7%,同比上升40.2%。

累计来看,2019年全年11城市二手房成交累计同比上升6.4%,较1-11月扩大2.6个百分点。

而在先行指标方面,样本城市中原经理指数19年12月持续波动,中原报价指数先降后升,截至2019年12月30日,中原经理指数上升至56.15,样本城市中原报价指数上升至35.81。

图23:11个重点城市二手房销售面积及同比图24:中原二手房指数数据来源:Wind,中指院,广发证券发展研究中心数据来源:Wind,广发证券发展研究中心(二)各线城市成交分述:一二线全年景气度较高,三四线年同比转负分线城市看,大家用房管局的备案高频数据来刻画一、二线城市的销售情况,同时结合全国商品房销售面积反推算三四线的销售面积。

具体来看,2019年12月,大家跟踪的4个一线、10个二线环比分别上升16.5%、15.2%,与去年同期相比,一线同比下降22.5%,较上月由正转负,二线同比上涨7.7%、4.5%,较上月由负转正,三四线则同比下滑1.6,较上月由正转负。

累计来看,2019年全年,一线、二线累计同比分别上涨5.8%、5.5%,年同比均较18年由负转正,三四线城市累计同比下滑-100%-50%0%50%100%150%200%250%02004006008001,0001,20016/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/1011城市二手房成交面积(万方)同比(%,右)203040506070809012/0513/0514/0515/0516/0517/0518/0519/05中原报价指数中原经理指数必赢56net手机版报告|房地产0.6%,年同比增速由正转负。

图25:商品房销售面积累计同比增速对比图26:各线城市商品房成交面积同比数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心推盘方面,从大家跟踪的26城市商品房推盘数据来看,12月一线、二线、三四线城市推盘分别同比下降15.5%、上升2.3%、上升17.7%。

累计来看,2019年全年样本一线城市推盘累计同比下降10.2%,降幅较1-11月扩大1.0个百分点,二线城市推盘累计同比上涨7.2%,涨幅较1-11月收窄0.7个百分点,三四线城市推盘累计同比下降8.3%,降幅较1-11月收窄2.8个百分点。

图27:4大一线城市商品房及住宅推盘面积(万方)图28:二线城市商品房及住宅推盘面积(万方)数据来源:中指院,广发证券发展研究中心注:一线样本中商品房4城,住宅4城数据来源:中指院,广发证券发展研究中心注:二线样本中商品房14城,住宅16城1.9%-0.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%15/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/0732城累计成交面积同比(房管局)全国商品房累计销售面积同比(统计局)-60%-40%-20%0%20%40%60%80%16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/10一线城市二线城市三线城市0100200300400500600700800900100016/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/10一线城市商品房推盘(万方)一线城市住宅推盘面积(万方)0500100015002000250016/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/0519/10二线城市商品房推盘(万方)二线城市住宅推盘面积(万方)必赢56net手机版报告|房地产图29:三四线城市商品房及住宅推盘面积(万方)数据来源:中指院,广发证券发展研究中心注:三四线线样本中商品房8城,住宅10城库存方面,2019年12月一线、二线、三四线城市住宅库存分别环比上升5.7%、4.3%、4.5%,与2018年同期相比,一线、二线、三四线城市住宅库存分别同比上升1.8%、16.8%、4.0%。

去化周期方面,大家跟踪的4大一线城市住宅、16个二线城市、10个三四线城市去化周期分别上行至11.4个月、9.4个月和10.8个月,分别较11月上升0.1个月、0.3个月和0.5个月。

房价方面,根据中指院百城房价,12月4个一线城市一手房房价环比上升0.22%,涨幅较11月扩大18bp,36个二线城市一手房房价环比上升0.46%,涨幅较11月扩大36bp,60个三四线城市环比上升0.27%,较11月缩小1bp。

图30:4大一线住宅库存(万方)及去化周期图31:16个二线城市住宅库存(万方)及去化周期数据来源:中指院,广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势数据来源:中指院,广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势05010015020025030035040016/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/09三线城市商品房推盘(万方)三线城市住宅推盘面积(万方)11.40510152005001000150020002500300035004000450012/0112/1213/1114/1015/0916/0817/0718/0619/05一线城市住宅库存(万方)去化周期(右,月)9.405101520250200040006000800010000120001400016000180002000012/0113/0114/0115/0116/0117/0118/0119/01二线城市住宅库存(万方)去化周期(右,月)必赢56net手机版报告|房地产图32:10个三四线住宅库存(万方)及去化周期图33:各线城市房价环比情况数据来源:中指院,广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势数据来源:中指院,广发证券发展研究中心图34:20个一二线城市商品住宅可售面积(万方)图35:9个三四线城市商品住宅可售面积(万方)数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心图36:20个一二线城市商品住宅可售面积(万方)图37:9个三四线城市商品住宅可售面积(万方)数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心整体来看,12月全国商品房销售面积同比下滑1.7%,26城商品房年末推盘放量但同比也下滑1.5%,批售比上行至1.38,景气度仍在下行,而从全年整体来看,全10.805101520253005001000150020002500300012/0112/1213/1114/1015/0916/0817/0718/0619/05三四线住宅库存(万方)去化周期(右,月)-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%10/0711/0712/0713/0714/0715/0716/0717/0718/0719/074大一线城市36二线城市60三线城市05001000150020002500北京上海深圳广州天津重庆杭州南京武汉成都苏州厦门长沙宁波福州青岛南昌长春呼和浩特温州17年以来最高点当前库存17年以来最低点050100150200250300350400惠州九江莆田舟山东营焦作运城南平三明15年以来最高点当前库存15年以来最低点05001000150020002500北京深圳天津杭州武汉苏州长沙福州南昌呼和浩特惠州莆田东营运城三明16年12月可售面积17年12月可售面积18年12月可售面积19年12月可售面积0%50%100%150%200%250%300%350%400%北京深圳天津杭州武汉苏州长沙福州南昌呼和浩特惠州莆田东营运城三明当前库存/15年以来最低库存当前库存/15年以来最高库存必赢56net手机版报告|房地产国商品房销售面积同比微幅下滑0.1%,自14年负增长以来再次转负。

分结构来看,19年全年一二线城市整体景气度均较高,全年一线、二线城市分别累计同比增长5.8%、5.5%,而三四线城市则同比下滑0.6%。

三、土地市场综述:年末供需放量创14年来历史新高(一)土地市场分述:全年供需微幅增长,楼面价上涨带动出让金增长根据中国指数研究院的统计数据,2019年全年,300城市土地供给建筑面积合计24.46亿平米(累计同比+7%),其中,一线城市8692万平米(累计同比+31%),二线城市9.31亿平米(累计同比+6%),三四线城市14.29亿平米(累计同比-4%)。

成交方面,2019年全年,300城市土地成交建筑面积合计20.08亿平米(累计同比+2%),其中,一线城市7869万平米(累计同比+26%),二线城市8.04亿平米(累计同比+9%),三四线城市11.25亿平米(累计同比-4%)。

土地出让金方面,2019年全年,300城市土地出让金合计5.04万亿元(累计同比+19%),其中,一线城市6075亿元(累计同比+10%),二线城市2.65万亿元(累计同比+29%),三四线城市1.78万亿元(累计同比+11%)。

根据统计局数据,2019年全年,房地产开发企业土地购置面积2.58亿平米(累计同比-11.4%),土地成交价款1.47万亿元(累计同比-8.7%),土地价格(土地成交价款/土地购置面积)5696元/平米(累计同比+3.1%)。

值得一提的是,无论是中指院的300城成交建面数据还是统计局的土地购置面积,19年12月土地成交均创14年以来历史新高。

图38:300城市土地整体供给情况图39:一线城市土地整体供给情况数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心1%-30%-20%-10%0%10%20%30%0510152025303520112013201520172019M1-M12供给建筑面积(亿平米)供给建面同比(%,右)31%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02000400060008000100001200020112013201520172019M1-M12供给建筑面积(万平米)供给建面同比(%,右)必赢56net手机版报告|房地产图40:二线城市土地整体供给情况图41:三四线城市土地整体供给情况数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心图42:300城市土地整体成交情况图43:一线城市土地整体成交情况数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心图44:二线城市土地整体成交情况图45:三四线城市土地整体成交情况数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心7%-30%-20%-10%0%10%20%30%0246810121420112013201520172019M1-M12供给建筑面积(亿平米)供给建面同比(%,右)-4%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%051015202520112013201520172019M1-M12供给建筑面积(亿平米)供给建面同比(%,右)2%19%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%010203040506020112013201520172019M1-M12成交建筑面积(亿平米)土地出让金(千亿元)成交建面同比(%,右)出让金同比(%,右)26%10%-100%-50%0%50%100%150%200%02000400060008000100001200020112013201520172019M1-M12成交建筑面积(万平米)土地出让金(亿元)成交建面同比(%,右)出让金同比(%,右)9%29%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05101520253020112013201520172019M1-M12成交建筑面积(亿平米)土地出让金(亿元)成交建面同比(%,右)出让金同比(%,右)-4%11%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0246810121416182020112013201520172019M1-M12成交建筑面积(亿平米)土地出让金(亿元)成交建面同比(%,右)出让金同比(%,右)必赢56net手机版报告|房地产图46:土地购置面积(万方)及增速图47:土地成交价款(亿元)及增速数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心(二)宅地市场分述:一二线全年景气度较高,三四线供需年同比转负根据中国指数研究院数据,2019年全年,300城市住宅用地供给建筑面积合计12.18亿平米(累计同比+5%),其中,一线城市3830万平米(累计同比+25%),二线城市4.92亿平米(累计同比+14%),三四线城市6.87亿平米(累计同比-1%)。

成交方面,2019年全年,300城市住宅用地成交建筑面积合计9.73亿平米(累计同比+7%),其中,一线城市3280万平米(累计同比+18%),二线城市4.23亿平米(累计同比+20%),三四线城市5.17亿平米(累计同比-2%)。

土地出让金方面,2019年全年,300城市住宅用地出让金合计4.24万亿元(累计同比+24%),其中,一线城市4818亿元(累计同比+24%),二线城市2.32万亿元(累计同比+34%),三四线城市1.44万亿元(累计同比+10%)。

图48:300城市住宅用地供给情况图49:一线城市住宅用地供给情况数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心-11%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0500010000150002000025000300003500040000450002012201420162018土地购置面积(万方)同比(右,%)-9%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200040006000800010000120001400016000180002012201420162018土地成交价款(亿元)同比(右,%)5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02468101214161820112013201520172019M1-M12供给建筑面积(亿平米)供给建面同比(%,右)25%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350040004500500020112013201520172019M1-M12供给建筑面积(万平米)供给建面同比(%,右)必赢56net手机版报告|房地产图50:二线城市住宅用地供给情况图51:三四线城市住宅用地供给情况数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心图52:300城市住宅用地成交情况图53:一线城市住宅用地成交情况数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心图54:二线城市住宅用地成交情况图55:三四线城市住宅用地成交情况数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心单月来看,2019年12月,300城市住宅用地推出建面18341万平米(环比+58%,同比+22%),成交规划建筑面积13995万平米(环比+79%,同比+20%),成交土地出让金5848亿元(环比+86%,同比+34%),楼面均价4178元/平米,平均溢价率8.7%,较11月下降个0.3百分点,与去年同期相比上升1.3个百分点。

14%-40%-30%-20%-10%0%10%20%012345620112013201520172019M1-M12供给建筑面积(亿平米)供给建面同比(%,右)-1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02468101220112013201520172019M1-M12供给建筑面积(亿平米)供给建面同比(%,右)7%24%-40%-20%0%20%40%60%80%05101520253035404520112013201520172019M1-M12成交建筑面积(亿平米)土地出让金(亿元)成交建面同比(%,右)出让金同比(%,右)18%24%-100%-50%0%50%100%150%010002000300040005000600020112013201520172019M1-M12成交建筑面积(万平米)土地出让金(亿元)成交建面同比(%,右)出让金同比(%,右)20%34%-40%-20%0%20%40%60%80%100%051015202520112013201520172019M1-M12成交建筑面积(亿平米)土地出让金(亿元)成交建面同比(%,右)出让金同比(%,右)-2%10%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%024681012141620112013201520172019M1-M12成交建筑面积(亿平米)土地出让金(亿元)成交建面同比(%,右)出让金同比(%,右)必赢56net手机版报告|房地产分城市来看,2019年12月,一线城市住宅用地推出规划建筑面积674万平米(环比+29%,同比+119%),成交规划建筑面积673万平米(环比+101%,同比+6%),成交土地出让金871亿元(环比+94%,同比+9%),楼面均价12955元/平米,平均溢价率1.9%,较11月下降3.3个百分点,与去年同期相比下降0.9个百分点。

二线城市方面,2019年12月,二线城市住宅用地推出规划建筑面积6599万平米(环比+58%,同比+17%),成交规划建筑面积5658万平米(环比+89%,同比+26%),成交土地出让金2910亿元(环比+87%,同比+35%),楼面均价5143元/平米,平均溢价率9.7%,与11月相比上升0.2个百分点,较去年同期上升1.8个百分点。

三四线城市方面,2019年12月,三四线城市住宅用地推出规划建筑面积1.1亿平米(环比+60%,同比+22%),成交规划建筑面积7665万平米(环比+71%,同比+17%),成交土地出让金2066亿元(环比+81%,同比+46%),楼面均价2696元/平米,平均溢价率10.3%,与11月相比上升0.5个百分点,较去年同期增长0.9个百分点。

整体来看,19年12月300城宅地供需均大幅增长,单月规模均创14年以来历史新高,流拍率也大幅下滑5.2个百分点。

分线来看,19年全年一二线土地市场和三四线土地市场呈现了分化,一线和二线城市成交建面全年达到两位数的同比增速(一线+18%,二线+20%),而三四线则同比转负下滑2%,这与18年的形势正好形成了逆转(18年全年一线、二线、三四线分别同比-4%、+6%、+18%),随着三四线棚改力度下降和需求探底,三四线土地市场或继续下滑,而一二线随着政策改善和需求回升,土地市场将维持一定的热度。

表7:2019年12月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览城市类别指标推出建面成交建面出让金楼面均价溢价率(万平方米)(万平方米)(亿元)(元/平方米)300城市绝对量1834113995584841788.67%环比58%79%86%4%环比回落0.3个百分点同比22%20%34%12%同比上升1.3个百分点累计同比5%7%24%16%一线城市绝对量674673871129551.90%环比29%101%94%-3%环比回落3.3个百分点同比119%6%9%3%同比回落0.9个百分点累计同比25%18%24%5%二线城市绝对量65995658291051439.73%环比58%89%87%-1%环比上升0.2个百分点同比17%26%35%7%同比上升1.8个百分点累计同比14%20%34%11%三四线城市绝对量1106876652066269610.28%环比60%71%81%6%环比上升0.5个百分点同比22%17%46%25%环比上升0.9个百分点累计同比-1%-2%10%13%数据来源:中指院,广发证券发展研究中心备注:表中红色底色表示增速为正,绿色底色表示增速为负。

必赢56net手机版报告|房地产图56:300城市住宅用地供需规划建面(万方)图57:300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心图58:300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比图59:300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比数据来源:中指院,广发证券发展研究中心数据来源:中指院,广发证券发展研究中心图60:300城住宅用地流拍率数据来源:中国指数研究院,广发证券发展研究中心表8:全国土地出让金TOP20(2019年12月)排名城市名称出让金(亿元)同比排名城市名称出让金(亿元)同比1广州524.3-4%11乌鲁木齐149.618%1.001.101.201.301.401.500500010000150002000014/0114/1015/0716/0417/0117/1018/0719/04供给(万方)成交(万方)供给/成交(6个月移动平均,右)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%010002000300040005000600016/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07平均楼面价(元/平)溢价率(%,右)-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%13/0114/0115/0116/0117/0118/0119/01-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%一线城市(左)二线城市三四线城市-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%-100%0%100%200%300%400%500%600%13/0714/0515/0316/0116/1117/0918/0719/05一线城市(左)二线城市三四线城市-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%2008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q12019Q1300城市一线城市二线城市三四线城市必赢56net手机版报告|房地产2上海325.669%12珠海123.3585%3成都296.49%13宁波117.325%4南京283.970%14扬州116.916%5杭州282.1491%15济南103.821%6武汉272.4-15%16深圳98.189%6北京235.250%17无锡96.03882%8潍坊193.584%18石家庄93.756%9郑州177.2130%19青岛92.563%10厦门154.7226%20柳州84.4164%数据来源:中国指数研究院,广发证券发展研究中心表9:一线和二线城市土地市场情况(2019年12月)城市全部用地住宅用地商办用地推出建面成交建面出让金楼面均价溢价率推出建面成交建面出让金楼面价溢价率推出建面成交建面出让金楼面价溢价率北京85149235157380.0%6072128177640.0%052106201710.0%上海48134832693450.0%268180203112380.0%355487160900.0%广州62570952473980.9%339414502121380.9%95486860.0%深圳12512298804413.7%77395788743.5%412227123560.0%天津3712405723761.4%190724765131.8%132021080.0%石家庄31636594256615.3%5913784614117.1%3517317315.3%太原2572361460814.8%684710212420.2%121219503.5%呼和浩特171742229380.0%161742229380.0%1000-0.0%沈阳74722535020.4%30502345560.0%01718570.0%大连4125312090.0%2717316990.0%000-0.0%长春3623977619204.1%3073547420784.2%233121781.6%哈尔滨15310526249210.4%1078926291510.6%1100-0.0%南京47345228462759.0%21326326098999.0%847521280110.5%无锡1521309674110.0%919195103900.0%22136250.0%苏州2151775832697.8%1291225444398.4%161529730.0%杭州743655282430820.1%2821902131119711.0%7846491076757.6%宁波224274117427815.1%129145107740916.6%99333872.0%温州10551316051143.0%61107689323.7%861424583273.6%合肥771373928158.1%0733243329.1%223522565.5%福州8582821005824.6%6161791302726.0%000-0.0%厦门65157155987917.4%45451513312117.4%442468147.8%南昌923120210.0%5000-0.0%3600-0.0%济南33645610422761.7%1711788547611.2%46291242196.2%青岛5184079222720.0%2661656840850.0%73702129910.0%郑州536509177348411.5%381353173489311.6%10102190423.3%武汉98768527239785.9%77952124547035.4%12910325245711.3%必赢56net手机版报告|房地产长沙4562706925770.0%3171724325030.0%103882629220.0%南宁45236280221337.9%22815273481542.3%167235000.0%北海68501223880.0%63451226330.0%000-0.0%海口469112128846.7%468511130250.8%000-0.0%三亚31814555960.0%000-0.0%25784456930.0%重庆4003765715271.5%73573765212.3%2320734170.0%成都813598296495711.5%423423284670611.5%792211471112.2%贵阳2542214218928.9%691553824679.6%85241433.7%昆明21710026257558.1%03119624796.0%19846612000.0%西安43625774290224.8%23016356343132.4%68611728655.3%银川33339275028.5%21219427029.0%000-0.0%乌鲁木齐88985315017540.9%47552712824340.2%71641320599.0%数据来源:中国指数研究院,广发证券发展研究中心备注:表中面积单位:万平方米,金额单位:亿元,楼面均价单位:元/平方米四、开发投资综述:竣工年同比转正,投资稳步增长根据统计局数据,19年全年全国房屋新开工面积22.72亿平米,同比增长8.5%,增速较1-11月下降0.1个百分点,年同比增幅较18年收窄8.7个百分点;住宅方面,19年全年住宅新开工面积16.75亿平米,同比增长9.2%,增速较1-1月下降0.1个百分点,年同比增幅较18年收窄10.5个百分点。

此外,商办等非住宅19年全年新开工面积5.97亿平米,同比增长6.6%,涨幅较1-11月收窄0.1个百分点,年同比增幅较18年收窄4.1个百分点。

施工面积方面,19年全年累计施工面积为89.38亿平米,同比增长8.7%,其中新开工面积占比为25.4%。

竣工方面,19年全年竣工面积9.59亿平米,同比增长2.6%,年竣工同比自17年以来首次转正。

图61:2000-2019全国新开工面积规模及增速图62:全国新开工面积规模及增速(月度)数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心8.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0500001000001500002000002500002000200320062009201220152018商品房新开工面积(万方)同比(右,%)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05,00010,00015,00020,00025,00030,00016/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07商品房单月新开工面积(万方)同比(%,右)必赢56net手机版报告|房地产图63:全国商品房新开工面积与施工面积关系图数据来源:统计局,广发证券发展研究中心对比新开工和销售面积来看,15年以来,销售端持续活跃,带动整体行业处于消化库存阶段,但18年以来,销售端热度回落,加上房企补库存相对积极,导致新开工和销售数据逆转,19年1-12月住宅开工库存继续累计上升至1.73亿平米(年内开工-年内销售)。

整体来看,19年住宅中期库存(累计开工-累计销售)上行至28.85亿平,中期库存去化周期(移动平均12个月)则上行至23.05个月。

停工面积方面,截至19年12月商品房累计停工面积(累计新开工-上年累计竣工-年内累计施工)为33.48亿平米,而19年1-12月当期净停工面积6.21亿平米,同比下降7.4%。

图64:商品房新开工及竣工面积增速对比图65:2000-2019住宅销售与新开工面积关系数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%010203040506070809010019992001200320052007200920112013201520172019M1-M12施工面积(亿方)新开工/施工面积(右,%)8.5%2.6%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2000200320062009201220152018商品房新开工面积增速商品房竣工面积增速1.73-505101520200820102012201420162018开工库存累计(亿方)住宅销售面积(亿方)住宅新开工面积(亿方)必赢56net手机版报告|房地产图66:2000-2019住宅中期库存规模及去化周期图67:2000-2019商品房累计及当期净停工面积数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心投资方面,19年1-12月全国房地产开发投资13.22万亿元,同比增长9.9%,增速较前11月收窄0.2个百分点,年同比增速较18年扩大0.4个百分点;住宅投资方面,19年1-12月住宅投资9.71万亿元,同比增长13.9%,增速较1-11月收窄0.4个百分点,年同比增速较18年扩大0.5个百分点。

图68:2000-2019房地产开发投资规模及增速图69:全国房地产开发投资规模及增速(月度)数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心图70:2000-2019住宅开发投资规模及增速图71:全国住宅开发投资规模及增速(月度)数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心23.05051015202530354045051015202530352000200220042006200820102012201420162018住宅中期库存(亿方)去化周期(月,右)0510152025302008201120142017累计停工面积(亿方)当期净停工面积(亿方)9.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%02000040000600008000010000012000014000020002004200820122016商品房累计投资金额(亿元)同比(右,%)0%2%4%6%8%10%12%14%16%02000400060008000100001200014000160001800016/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07商品房开发投资(亿元)同比(%,右)13.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0200004000060000800001000001200002000200220042006200820102012201420162018住宅累计投资额(亿元)同比(右,%)-5%0%5%10%15%20%02000400060008000100001200016/0116/0817/0317/1018/0518/1219/07住宅开发投资(亿元)同比(%,右)必赢56net手机版报告|房地产五、资金环境:按揭贷规模大幅回升,利率边际回落(一)房企到位资金分述:个人按揭贷规模增速19年大幅改善根据统计局数据,19年1-12月房地产开发企业到位资金17.86万亿元,同比增长7.6%,增速较1-11月扩大0.7个百分点,年同比增速较18年扩大1.3个百分点。

具体来看,国内贷款(开发贷)2.52万亿元,累计同比上涨5.1%,增速较1-11月收窄0.4个百分点,年同比较18年由负转正;自筹资金5.82万亿元,累计同比上涨4.2%,增速较1-11月扩大0.5个百分点,年同比涨幅较18年收窄5.6个百分点。

其他资金方面,统计局数据显示,19年1-12月其他资金9.50万亿元,同比增长10.5%,增速较1-11月扩大1.1个百分点,年同比涨幅较18年扩大2.7个百分点。

其他资金中,定金及预收款为6.14万亿元,同比增长10.7%,年同比涨幅较18年收窄3.1个百分点,个人按揭贷款2.73万亿元,同比增长15.1%,年同比由负转正。

图72:2000-2019房地产开发企业到位资金图73:房地产开发企业资金来源分类占比数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心图74:房企开发贷及自筹资金累计同比增速图75:房企定金预收款及按揭贷累计同比增速数据来源:统计局,广发证券发展研究中心数据来源:统计局,广发证券发展研究中心8%-10%0%10%20%30%40%50%02000040000600008000010000012000014000016000018000020000020002004200820122016累计到位资金(亿元)累计同比(右,%)14%32.6%34.4%15%3.6%0%20%40%60%80%100%2013201420152016201720182019M1-M12开发贷款利用外资自筹资金定金及预收款按揭贷款其他5.1%4.2%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%17/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/10开发贷累计同比自筹资金累计同比8.3%11.8%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%17/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/06定金及预收款累计同比按揭贷款累计同比必赢56net手机版报告|房地产(二)按揭贷利率分述:首套、二套房按揭贷利率半年来首次下调1.首套房信贷环境分述融360大数据研究院监测数据显示,今年12月全国首套房贷款平均利率为5.52%,相当于基准利率1.13倍,相较于LRP下限高72个bp,环比11月下降1bp;二套房贷款平均利率5.84%,相较于LRP+60bp的下限高44个bp,环比11月下降1bp。

11月20日5年期LPR首次下调,全国房贷利率水平也自19年6月以来连续上涨半年后转向回落。

从数量上来看,多数城市首套房贷利率下调,35城中有18个城市的首套房利率下调,而12个城市的利率水平有所上调。

图76:35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣图77:35重点城市月度房贷利率上涨幅度数据来源:融360,广发证券发展研究中心数据来源:融360,广发证券发展研究中心具体来看各城市的利率水平,本月上海首套房利率最低为4.87%,其他样本城市的首套房利率均高于5%,其中,最高为南宁,利率达6.23%。

一线城市12月除了广州上调1bp以外,北京、上海、深圳首套房贷利率水平分别下调4bp、3bp、2bp,全年来看,2019年全年,4个一线城市房贷利率水平均有所下调,与去年12月相比,北京、上海、广州、深圳首套房贷利率水平分别下调9bp、22bp、19bp、37bp,一线城市整体平均利率水平下滑22bp。

二线城市中,12月有8个城市首套房贷利率变化幅度超过5bp,其中南宁、太原、石家庄环比下降,长春、昆明、重庆、成都、珠海则环比上涨,全年来看,二线城市2019年首套房贷利率水平较去年12月下滑7bp。

5.52%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%0.500.600.700.800.901.001.101.2014/0114/1015/0716/0417/0117/1018/0719/0435城首套房利率折扣35城首套房贷利率(%,右)-0.15%-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0.25%16/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07首套房利率环比增幅二套房利率环比增幅必赢56net手机版报告|房地产图78:11、12月一线城市首套房利率情况图79:11、12月二线城市首套房利率情况数据来源:融360,广发证券发展研究中心数据来源:融360,广发证券发展研究中心整体来看,11月20日5年期LPR首次下调5bp,12月份35重点城市首套房按揭贷利率环比下降1bp,二套房按揭贷利率下降1bp,自19年6月以来首次下调。

LPR新政约定存量浮动贷款基准切换为LPR,对房企而言,未来存量贷款有重新定价的机会,成本较高的贷款存在下调窗口期,央行降准也有助于缓解资金面压力,行业环境及融资利率转好将引导未来开发利润率改善。

图80:重点城市12月份首套房贷利率数据来源:融360,广发证券发展研究中心表10:12月份全国十大首套房贷利率最低城市城市平均利率平均折扣相较于LPR上海4.87%0.990.07%厦门5.11%1.040.31%天津5.15%1.050.35%乌鲁木齐5.18%1.060.38%深圳5.20%1.060.40%海口5.33%1.090.53%北京5.36%1.090.56%广州5.36%1.090.56%石家庄5.39%1.100.59%4.90%5.22%5.35%5.40%4.87%5.20%5.36%5.36%4.8%4.9%5.0%5.1%5.2%5.3%5.4%5.5%上海深圳广州北京11月平均利率12月平均利率5.15%5.19%5.21%5.42%5.45%5.46%6.12%6.30%5.11%5.15%5.18%5.39%5.39%5.40%6.08%6.23%4.5%4.7%4.9%5.1%5.3%5.5%5.7%5.9%6.1%6.3%6.5%厦门天津乌鲁木齐杭州石家庄太原郑州南宁11月平均利率12月平均利率4.87%6.23%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%上海厦门天津乌鲁木齐深圳海口广州北京杭州石家庄太原珠海昆明重庆长春西安中山成都南昌合肥无锡武汉郑州苏州南宁一线城市二线城市必赢56net手机版报告|房地产杭州5.39%1.100.59%数据来源:融360,广发证券发展研究中心注:相较于LPR下限=平均利率-5年期LPR表11:12月份全国十大首套房贷利率最高城市城市平均利率平均折扣相较于LPR南宁6.23%1.271.43%苏州6.12%1.251.32%郑州6.08%1.241.28%武汉5.93%1.211.13%无锡5.91%1.211.11%合肥5.88%1.201.08%南昌5.86%1.201.06%成都5.77%1.180.97%中山5.73%1.170.93%西安5.73%1.170.93%数据来源:融360,广发证券发展研究中心注:相较于LPR下限=平均利率-5年期LPR2.二套房信贷环境分述2019年12月份,融360监测的35个重点城市二套房平均贷款利率为5.84%,折合为1.19倍基准利率,相较于LPR+60bp的下限高44个bp,在上月上涨1bp以后本月下降1bp,与去年同期的6.04%相比,下降20bp。

图81:35重点城市二套房贷款平均利率走势数据来源:融360,广发证券发展研究中心5.84%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%0.500.600.700.800.901.001.101.201.3014/0114/1015/0716/0417/0117/1018/0719/0435城二套房利率折扣35城二套房贷利率(%,右)必赢56net手机版报告|房地产表12:19年1-12月份房地产行业运营数据一览累计数据累计同比增速单月数据单月同比增速指标2019/112019/122019/112019/12变动2019/112019/122019/112019/12变动商品房销售面积(万方)1489051715580.2%-0.1%-0.3%15654226531.1%-1.7%-2.8%其中:住宅1308051501441.6%1.5%-0.1%13672193392.9%0.6%-2.3%其中:东部地区5839466607-1.3%-1.5%-0.3%597982136.8%-3.4%-10.2%中部地区4244150037-0.3%-1.3%-1.0%44817596-7.5%-6.4%1.1%西部地区41238474103.8%4.4%0.6%445361723.5%9.0%5.5%东北地区68327503-4.5%-5.3%-0.8%742671-0.1%-12.9%-12.8%商品房销售额(亿元)1390061597257.3%6.5%-0.8%14589207197.3%1.2%-6.1%其中:住宅12170613944010.7%10.3%-0.4%127581773410.1%7.8%-2.2%其中:东部地区73341838337.1%5.8%-1.3%7496104929.9%-2.4%-12.3%中部地区30314355055.6%4.9%-0.7%31965191-3.6%0.7%4.3%西部地区299433448810.6%10.8%0.2%3332454514.3%12.4%-1.9%东北地区540858993.4%2.8%-0.7%5644914.5%-4.1%-8.7%商品房销售均价(元/平)933593107.1%6.6%-0.6%932091466.2%3.0%-3.2%其中:住宅930492878.9%8.7%-0.2%933191706.9%7.1%0.2%其中:东部地区12560125868.4%7.4%-1.0%12538127752.8%1.0%-1.9%中部地区714370966.0%6.3%0.3%713368344.2%7.7%3.4%西部地区726172746.5%6.1%-0.4%7484736310.4%3.1%-7.3%东北地区791578628.3%8.5%0.2%759673224.7%10.1%5.4%房地产开发投资(亿元)12126513219410.2%9.9%-0.2%11662109298.4%7.4%-1.0%其中:住宅892329707114.4%13.9%-0.4%8566783911.9%9.4%-2.5%其中:东部地区63770693138.3%7.7%-0.6%615555437.6%0.8%-6.8%中部地区25102275889.7%9.6%-0.1%227924866.9%8.4%1.4%西部地区274553018615.3%16.1%0.7%2867273112.3%24.0%11.7%东北地区493951078.9%8.2%-0.7%3601681.8%-9.5%-11.3%房屋施工面积(万方)8748148938218.7%8.7%0.0%1993219007-2.6%9.1%11.7%其中:住宅61356662767310.1%10.1%0.0%1476414107-0.4%10.1%10.5%房屋新开工面积(万方)2051942271548.6%8.5%-0.1%1956021960-2.9%7.4%10.3%其中:住宅1514471674639.3%9.2%-0.1%1451016016-1.0%8.1%9.1%房屋竣工面积(万方)6384695942-4.5%2.6%7.1%9635320961.8%20.2%18.4%其中:住宅4527468011-4.0%3.0%7.1%6800227375.0%20.7%15.7%土地购置面积(万方)2172025822-14.2%-11.4%2.8%33374102-0.8%7.5%8.3%土地成交价款(亿元)1196014709-13.0%-8.7%4.3%20392749-0.6%16.7%17.3%房地产开发企业到位资金(亿元)1605311786097.0%7.6%0.7%15380180786.5%13.8%7.3%其中:国内贷款23013252295.5%5.1%-0.4%17252216-17.1%0.9%17.96%利用外资16117657.3%63.0%5.7%301537.2%165.4%128.2%自筹资金52511581583.7%4.2%0.4%551556478.0%8.3%0.3%定金及预收款544826135910.0%10.7%0.8%5319687715.4%17.2%1.8%个人按揭贷款243952728113.9%15.1%1.2%2258288612.2%26.3%14.0%数据来源:统计局,广发证券发展研究中心必赢56net手机版报告|房地产六、风险提示政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。

必赢56net手机版报告|房地产广发房地产行业研究小组乐加栋:首席分析师,复旦大学经济学硕士,十年房地产研究经验,2013年进入广发证券发展研究中心,带领团队荣获2019年新财富房地产行业第一名。

郭镇:联席首席分析师,清华大学工学硕士,七年房地产研究经验,2013年进入广发证券发展研究中心。

邢莘:研究助理,上海财经大学应用统计硕士,2018年进入广发证券发展研究中心。

广发证券—行业投资评级说明买入:预期未来12个月内,股价表现强于大盘10%以上。

持有:预期未来12个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-10%~+10%。

卖出:预期未来12个月内,股价表现弱于大盘10%以上。

广发证券—企业投资评级说明买入:预期未来12个月内,股价表现强于大盘15%以上。

增持:预期未来12个月内,股价表现强于大盘5%-15%。

持有:预期未来12个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-5%~+5%。

卖出:预期未来12个月内,股价表现弱于大盘5%以上。

联系大家广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路26号广发证券大厦35楼深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦31层北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层上海市浦东新区世纪大道8号国金中心一期16楼香港中环干诺道中111号永安中心14楼1401-1410室邮政编码510627518026100045200120客服邮箱gfyf@gf.com.cn法律主体声明本报告由广发证券股份有限企业或其关联机构制作,广发证券股份有限企业及其关联机构以下统称为“广发证券”。

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