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华创证券-房地产行业两会政府工作报告点评:坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税,推进旧改利好物管-200522
2020-05-22 22:26:47  袁豪
研报摘要

  事项:
  5月22日,2020年国务院政府工作报告指出:1)“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居”;2)“常住人口城镇化率首次超过60%,重大区域战略深入实施”;3)“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支撑加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”。
  点评:
  1、坚持房住不炒基调,延续因城施策思路,促进房地产平稳健康发展,未提及房地产税
  本次政府工作报告提到:“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居”,报告重申“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”,延续了房住不炒的政策基调,4月17日政治局会议里没有提及“因城施策”,这次重新提及“因城施策”,考虑到2020年在疫情影响背景下,稳经济、稳房地产的诉求,预计“因城施策”仍是主要趋势。此外,相比18、19年“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”、“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”的表述,今年工作报告中并未提及房地产税相关内容。
  2、重大区域战略深入实施,深入推进新型城镇化,都市圈战略望推动房地产市场供需匹配
  本次政府工作报告提到:“常住人口城镇化率首次超过60%,重大区域战略深入实施”。再考虑到4月9日,国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。大家认为,此前国务院和发改委同时发布政策文件,同时再次重申土地制度改革、户籍制度改革,国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确、内容也趋细化,并且土地制度和户籍制度的改革同时进行,而在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下,该战略也将更好的匹配房地产市场在空间尺度上的供需关系,实现兼顾稳经济和稳房地产的重任。
  3、改造城镇老旧小区、支撑社区服务,有利于提升物管渗透率,物管行业价值多维度获认可
  本次政府工作报告提到:“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支撑加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”。此次工作报告提及“改造城镇老旧小区”、“支撑加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”等内容,这将有利于提升物业管理行业的渗透率,增加物业管理行业的有效需求,同时也表明物管行业发展符合国家政策导向。而在本次新冠肺炎疫情影响期间,物管企业作为防控一线,积极防控部署的表现,逐步获得政府认可,行业价值也逐步获得社会的关注,此前深圳、杭州等多地密集推出补助政策,也有效对冲疫情对物管行业的短期负面影响,并且此次疫情激发业主对优质物管企业的诉求,有利收缴率、物业费提升,并快速建立优质品牌利于行业集中度提升。此外,近期互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理企业,显示物管企业流量经济概念广受认可。
  4、投资建议:坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税,推进旧改利好物管,重申“推荐”评级
  新冠疫情之下,房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强,政府逆周期调控力度进一步加码,土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进,预计板块低估值将得到修复。此外,本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,疏通过往难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。大家重申板块推荐评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正,建议关注:碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等;3)商业地产:龙湖集团、新城控股、大悦城,建议关注:华润置地、宝龙地产等。
  5、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及新冠肺炎疫情影响超预期
研报全文

华创证券-房地产行业两会政府工作报告点评:坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税,推进旧改利好物管-200522

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号未经许可,禁止转载证券研究报告两会政府工作报告点评推荐(维持)坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税,推进旧改利好物管华创证券研究所证券分析师:袁豪电话:021-20572536邮箱:yuanhao@hcyjs.com执业编号:S0360516120001事项:5月22日,2020年国务院政府工作报告指出:1)“深入推进新型城镇化。

发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

完善便民设施,让城市更宜业宜居”;2)“常住人口城镇化率首次超过60%,重大区域战略深入实施”;3)“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支撑加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”。

点评:1、坚持房住不炒基调,延续因城施策思路,促进房地产平稳健康发展,未提及房地产税本次政府工作报告提到:“深入推进新型城镇化。

发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

完善便民设施,让城市更宜业宜居”,报告重申“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”,延续了房住不炒的政策基调,4月17日政治局会议里没有提及“因城施策”,这次重新提及“因城施策”,考虑到2020年在疫情影响背景下,稳经济、稳房地产的诉求,预计“因城施策”仍是主要趋势。

此外,相比18、19年“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”、“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”的表述,今年工作报告中并未提及房地产税相关内容。

2、重大区域战略深入实施,深入推进新型城镇化,都市圈战略望推动房地产市场供需匹配本次政府工作报告提到:“常住人口城镇化率首次超过60%,重大区域战略深入实施”。

再考虑到4月9日,国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。

大家认为,此前国务院和发改委同时发布政策文件,同时再次重申土地制度改革、户籍制度改革,国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确、内容也趋细化,并且土地制度和户籍制度的改革同时进行,而在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下,该战略也将更好的匹配房地产市场在空间尺度上的供需关系,实现兼顾稳经济和稳房地产的重任。

3、改造城镇老旧小区、支撑社区服务,有利于提升物管渗透率,物管行业价值多维度获认可本次政府工作报告提到:“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支撑加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”。

此次工作报告提及“改造城镇老旧小区”、“支撑加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”等内容,这将有利于提升物业管理行业的渗透率,增加物业管理行业的有效需求,同时也表明物管行业发展符合国家政策导向。

而在本次新冠肺炎疫情影响期间,物管企业作为防控一线,积极防控部署的表现,逐步获得政府认可,行业价值也逐步获得社会的关注,此前深圳、杭州等多地密集推出补助政策,也有效对冲疫情对物管行业的短期负面影响,并且此次疫情激发业主对优质物管企业的诉求,有利收缴率、物业费提升,并快速建立优质品牌利于行业集中度提升。

此外,近期互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理企业,显示物管企业流量经济概念广受认可。

4、投资建议:坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税,推进旧改利好物管,重申“推荐”评级新冠疫情之下,房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强,政府逆周期调控力度进一步加码,土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进,预计板块低估值将得到修复。

此外,本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,疏通过往难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。

大家重申板块推荐评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正,建议关注:碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等;3)商业地产:龙湖集团、新城控股、大悦城,建议关注:华润置地、宝龙地产等。

5、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及新冠肺炎疫情影响超预期行业研究房地产2020年05月22日房地产行业重大事项点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号2图表1、历年国务院政府工作报告关于房地产、房地产税、棚改、城镇化、增值税等方面的内容时间房地产表述房地产税棚改城镇化增值税2020/5/22深入推进新型城镇化。

发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

完善便民设施,让城市更宜业宜居。

加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。

新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支撑加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

常住人口城镇化率首次超过60%,重大区域战略深入实施。

未提及大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。

新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支撑加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

深入推进新型城镇化。

发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

常住人口城镇化率首次超过60%,重大区域战略深入实施。

今年继续实行下调增值税税率和企业养老保险费率等制度,新增减税降费约5000亿元。

前期出台六月前到期的减税降费政策,包括免征中小微企业养老、失业和工伤保险单位缴费,减免小规模纳税人增值税,免征公共交通运输、餐饮住宿、旅游娱乐、学问体育等服务增值税,减免民航发展基金、港口建设费,实行期限全部延长到今年年底。

小微企业、个体工商户所得税缴纳一律延缓到明年。

预计全年为企业新增减负超过2.5万亿元。

2019/3/5稳步推进结构性去杠杆,稳妥处置金融领域风险,防控地方政府债务风险,改革完善房地产市场调控机制。

抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。

城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升。

城镇新增就业1100万人以上。

今年城镇新增就业要在实现预期目标的基础上,力争达到近几年的实际规模。

促进区域协调发展,提高新型城镇化质量。

坚持以中心城市引领城市群发展。

优化区域发展格局。

将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。

深化增值税改革,将制造业等行业现行16%的税率降至13%,将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%,确保主要行业税负明显降低2018/3/5坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

支撑居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。

更好地解决群众住房问题,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。

坚持实施区域协调发展和新型城镇化战略,着力推动平衡发展。

积极推进京津冀协同发展、长江经济带发展。

实施重点城市群规划,促进大中小城市和小城镇协调发展。

绝大多数城市放宽落户限制,居住证制度全面实施,城镇基本公共服务向常住人口进一步减轻企业税负。

改革完善增值税制度,按照三档并两档方向调整税率水平,重点降低制造业、交通运输等行业税率。

房地产行业重大事项点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号3宜居。

覆盖。

今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。

2017/3/5因城施策去库存。

坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,健全购租并举的住房制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。

未提及今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。

支撑农民工在城镇购房,提高棚改货币化安置比例,房地产去库存取得积极成效。

加快推进新型城镇化,深化户籍制度改革,全面推行居住证制度,2016又有1600万人进城落户。

支撑中小城市和特色小城镇发展,推动一批具备条件的县和特大镇有序设市,发挥城市群辐射带动作用推动农业现代化与新型城镇化互促共进。

简化增值税税率结构,今年由四档税率简并至三档,营造简洁透明、更加公平的税收环境,进一步减轻企业税收负担。

2016/3/5推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场健康发展。

完善支撑居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存,促进房地产市场平稳运行。

建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

未提及城镇保障性安居工程住房基本建成772万套,棚户区住房改造开工601万套,农村危房改造432万户,提高棚改货币化安置比例。

完善住房保障体系,城镇棚户区住房改造2000万套。

推进新型城镇化和农业现代化,促进城乡区域协调发展。

要深入推进以人为核心的新型城镇化,实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

到2020年,常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。

全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。

2015/3/5住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。

对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。

坚持分类引导,因地施策,落实地方政府主体责任,支撑居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

用改革的办法解决城镇化难点问题。

抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策。

对已在城镇就业未提及加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。

今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。

城镇化是解决城乡差距的根本途径,也是最大的内需所在,要坚持以人为核心,以解决三个1亿人问题为着力点,发挥好城镇化对现代化的支撑作用。

坚持节约集约用地,稳妥建立城乡统一的建设用地市场,完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。

加强资金和政策支撑,扩大新型城镇化综合试未提及房地产行业重大事项点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号4和居住但尚未落户的外来人口,以居住证为载体提供相应基本公共服务,取消居住证收费。

点。

资料来源:新华社,华创证券房地产行业重大事项点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号5房地产组团队先容组长、首席分析师:袁豪复旦大学理学硕士。

曾任职于戴德梁行、中银国际。

2016年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名;2018年金牛奖评选房地产行业第一名;2019年金麒麟评选房地产行业第二名;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名。

研究员:鲁星泽慕尼黑工业大学工学硕士。

2015年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名团队成员;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员;2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员;2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。

分析师:曹曼同济大学管理学硕士,CPA,FRM。

2017年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名团队成员;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员;2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员;2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。

研究员:邓力哥伦比亚大学理学硕士。

2018年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名团队成员;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员;2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员;2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。

房地产行业重大事项点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号6华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱北京机构销售部张昱洁北京机构销售总监010-66500809zhangyujie@hcyjs.com杜博雅高级销售经理010-66500827duboya@hcyjs.com张菲菲高级销售经理010-66500817zhangfeifei@hcyjs.com侯春钰销售经理010-63214670houchunyu@hcyjs.com侯斌销售经理010-63214683houbin@hcyjs.com过云龙销售经理010-63214683guoyunlong@hcyjs.com刘懿销售经理010-66500867liuyi@hcyjs.com达娜销售助理010-63214683dana@hcyjs.com广深机构销售部张娟所长助理、广深机构销售总监0755-82828570zhangjuan@hcyjs.com汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyan@hcyjs.com罗颖茵高级销售经理0755-83479862luoyingyin@hcyjs.com段佳音高级销售经理0755-82756805duanjiayin@hcyjs.com朱研销售经理0755-83024576zhuyan@hcyjs.com包青青销售助理0755-82756805baoqingqing@hcyjs.com上海机构销售部石露华东区域销售总监021-20572588shilu@hcyjs.com潘亚琪高级销售经理021-20572559panyaqi@hcyjs.com张佳妮高级销售经理021-20572585zhangjiani@hcyjs.com何逸云销售经理021-20572591heyiyun@hcyjs.com柯任销售经理021-20572590keren@hcyjs.com蒋瑜销售经理021-20572509jiangyu@hcyjs.com沈颖销售经理021-20572581shenying@hcyjs.com吴俊销售经理021-20572506wujun1@hcyjs.com董昕竹销售经理021-20572582dongxinzhu@hcyjs.com汪子阳销售经理021-20572559wangziyang@hcyjs.com施嘉玮销售经理021-20572548shijiawei@hcyjs.com房地产行业重大事项点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号7华创行业企业投资评级体系(基准指数沪深300)企业投资评级说明:强推:预期未来6个月内超越基准指数20%以上;推荐:预期未来6个月内超越基准指数10%-20%;中性:预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间;回避:预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

行业投资评级说明:推荐:预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上;中性:预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%;回避:预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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