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国金证券-房地产行业点评:销售显著恢复,投资韧性较强,融资支撑充分-200521
2020-05-21 22:49:21  赵旭翔
研报摘要

  事件
  近日,国家统计局发布了《2020年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况》。1—4月份,商品房销售额31,863亿元,同比下降18.6%。商品房销售面积33,973万方,同比下降19.3%。全国房地产开发投资33,103亿元,同比下降3.3%。房地产开发企业到位资金47,004亿元,同比下降10.4%。
  评论
  4月商品房销售恢复情况好于预期:①4月商品房销售恢复情况好于3月,4月单月销售面积和销售额增速V型回升。1—4月份,商品房销售面积同比下降19.3%,降幅比1—3月份收窄7.0pcts;商品房销售额同比下降18.6%,降幅比1—3月份收窄6.1 pcts。②4月单月销售额回暖不及销售面积,平均房价下降,大家推测是部分区域促销行为导致,4月单月销售面积同比下降2.13%,单月销售额同比下降4.99%。③中部地区累计销售额受影响最大,至4月才出现明显回暖,4月单月同比仅下降3.8%。
  4月新开工恢复好于销售额,开发商开工意愿强烈:①因为房企新开工计划持续处于满负荷状态,新冠疫情耽误的1-2个月的开工量难以追赶,新开工面积1—4月份同比下降18.4%,预计2020年新开工将录得明显负增长。②4月房屋新开工面积同比下降1.3%,商品房销售额同比下降4.99%,新开工比销售额恢复快,复工情况良好,预计5—6月单月房屋新开工增速为正增长。
  4月房地产开发投资增速接近7%,地价上升:①4月全国房地产开发投资11,140亿元,同比增长6.98%。②中部地区累计开发投资仍较弱,东北地区4月开发投资增速回升最快。③商品房施工面积稳定增长,3月单月土地购置费增速回正。④土地成交价款增速(+82.3%)比房地产开发企业土地购置面积增速(+13.7%)高,地价明显上升,得益于商品房销售回暖,融资端较为宽松,土地价款支付和预售条件放松。
  融资端宽松,金融机构对房企支撑充分:①到位资金回暖,4月单月已与去年同期基本持平,同比仅下降0.59%。②由于“商品房销售”和“客户的首付款支付”之间存在时间差,目前地产商还未收到4月销售额所对应的定金和预收款,而4月销售额增速已经回升,预计5—6月的定金及预收款增速将提升。③4月单月开发贷款增速回正,按揭贷款回暖快于定金和预收款:开发贷款增速4月相比3月大幅回正,4月按揭贷款增速(-0.6%)已经高于定金和预收款增速(-10.1%),说明4月银行发放开发贷款、按揭贷款的速度已经加快。
  投资建议
  头部企业销售额回升迅速,并且开始积极拿地;目前行业整体估值较低,充分表达了对利润率下行的担忧;考虑到政策上并没有进一步收紧的迹象,大家认为现在是地产股比较好的投资时点。看好万科、保利、招商蛇口、中南建设、金科股份。
  风险提示
  销售回暖不持续;调控政策的力度超出预期。
  
研报全文

赵旭翔分析师SAC执业编号:S1130520030003zhaoxuxiang@gjzq.com.cn销售显著恢复,投资韧性较强,融资支撑充分事件近日,国家统计局发布了《2020年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况》。

1—4月份,商品房销售额31,863亿元,同比下降18.6%。

商品房销售面积33,973万方,同比下降19.3%。

全国房地产开发投资33,103亿元,同比下降3.3%。

房地产开发企业到位资金47,004亿元,同比下降10.4%。

评论4月商品房销售恢复情况好于预期:①4月商品房销售恢复情况好于3月,4月单月销售面积和销售额增速V型回升。

1—4月份,商品房销售面积同比下降19.3%,降幅比1—3月份收窄7.0pcts;商品房销售额同比下降18.6%,降幅比1—3月份收窄6.1pcts。

②4月单月销售额回暖不及销售面积,平均房价下降,大家推测是部分区域促销行为导致,4月单月销售面积同比下降2.13%,单月销售额同比下降4.99%。

③中部地区累计销售额受影响最大,至4月才出现明显回暖,4月单月同比仅下降3.8%。

4月新开工恢复好于销售额,开发商开工意愿强烈:①因为房企新开工计划持续处于满负荷状态,新冠疫情耽误的1-2个月的开工量难以追赶,新开工面积1—4月份同比下降18.4%,预计2020年新开工将录得明显负增长。

②4月房屋新开工面积同比下降1.3%,商品房销售额同比下降4.99%,新开工比销售额恢复快,复工情况良好,预计5—6月单月房屋新开工增速为正增长。

4月房地产开发投资增速接近7%,地价上升:①4月全国房地产开发投资11,140亿元,同比增长6.98%。

②中部地区累计开发投资仍较弱,东北地区4月开发投资增速回升最快。

③商品房施工面积稳定增长,3月单月土地购置费增速回正。

④土地成交价款增速(+82.3%)比房地产开发企业土地购置面积增速(+13.7%)高,地价明显上升,得益于商品房销售回暖,融资端较为宽松,土地价款支付和预售条件放松。

融资端宽松,金融机构对房企支撑充分:①到位资金回暖,4月单月已与去年同期基本持平,同比仅下降0.59%。

②由于“商品房销售”和“客户的首付款支付”之间存在时间差,目前地产商还未收到4月销售额所对应的定金和预收款,而4月销售额增速已经回升,预计5—6月的定金及预收款增速将提升。

③4月单月开发贷款增速回正,按揭贷款回暖快于定金和预收款:开发贷款增速4月相比3月大幅回正,4月按揭贷款增速(-0.6%)已经高于定金和预收款增速(-10.1%),说明4月银行发放开发贷款、按揭贷款的速度已经加快。

投资建议头部企业销售额回升迅速,并且开始积极拿地;目前行业整体估值较低,充分表达了对利润率下行的担忧;考虑到政策上并没有进一步收紧的迹象,大家认为现在是地产股比较好的投资时点。

看好万科、保利、招商蛇口、中南建设、金科股份。

风险提示销售回暖不持续;调控政策的力度超出预期。

内容目录证券研究报告2020年05月21日资源与环境研究中心房地产行业研究买入(维持评级)行业点评行业点评4月商品房销售恢复情况好于预期...................................................................3中部地区累计销售额受影响最大,至4月才出现明显回暖...........................34月新开工恢复好于销售额,开发商开工意愿强烈..........................................44月房地产开发投资增速接近7%,地价上升..................................................4房地产开发投资走强,4月增速接近7%......................................................4中部地区累计开发投资仍较弱,东北地区4月开发投资增速回升最快..........5商品房施工面积稳定增长,3月单月土地购置费增速回正............................5地价上升,土地市场成交活跃......................................................................6融资端宽松,金融机构对房企支撑充分...........................................................6到位资金回暖,4月与去年同期基本持平.....................................................6预计5—6月定金及预收款增速将提升.........................................................7融资端宽松:4月单月开发贷款增速回正,按揭贷款回暖快于定金和预收款7利用外资主要受国外市场影响......................................................................8投资建议........................................................................................................8风险提示........................................................................................................9图表目录图表1:全国商品房销售面积(亿方)情况.....................................................3图表2:全国商品房销售额(亿元)情况........................................................3图表3:分地区商品房销售(亿元)情况........................................................3图表4:房屋新开工面积(万方)情况............................................................4图表5:房地产开发投资(亿元)情况............................................................4图表6:分地区房地产开发投资(亿元)情况.................................................5图表7:房地产开发企业房屋施工面积(万方)情况......................................5图表8:全国土地购置费(亿元)情况............................................................5图表9:土地购置面积(万方)情况..............................................................6图表10:土地成交价款(亿元)情况.............................................................6图表11:土地价格(亿元/万方)情况..........................................................6图表12:房地产开发企业到位资金(亿元)情况............................................7图表13:定金及预收款(亿元)情况.............................................................7图表14:开发贷款(亿元)情况...................................................................8图表15:个人按揭贷款(亿元)情况.............................................................8图表16:利用外资(亿元)情况....................................................................8行业点评4月商品房销售恢复情况好于预期4月商品房销售面积和销售额增速V型回升4月商品房销售恢复情况好于3月,4月单月销售面积和销售额增速呈现V型回升。

1—4月份,商品房销售面积33,973万方,同比下降19.3%,降幅比1—3月份收窄7.0pcts;商品房销售额31,863亿元,同比下降18.6%,降幅比1—3月份收窄6.1pcts。

4月单月销售额回暖不及销售面积4月单月销售额回暖不及销售面积,平均房价下降,大家推测是部分区域促销行为导致。

4月单月销售面积11,995万方,同比下降2.13%;销售额11,498亿元,同比下降4.99%。

图表1:全国商品房销售面积(亿方)情况图表2:全国商品房销售额(亿元)情况来源:统计局,国金证券研究所来源:统计局,国金证券研究所中部地区累计销售额受影响最大,至4月才出现明显回暖随着市场复苏,各地商品房销售额整体已回暖。

中部地区1—4月份累计销售额受疫情影响最大,至4月才出现明显回暖。

中部地区1—4月份商品房销售额6,114亿元,同比下降26.6%,降幅比1—3月份收窄9.5pcts,东部、西部和东北地区分别同比下降16.1%、16.3%、21.5%。

中部地区1—4月累计销售额回暖速度不及其他区域,但4月单月销售额增速表现较好,同比仅下降3.8%,东部、西部和东北地区分别同比下降6.1%、2.1%、10.1%。

图表3:分地区商品房销售(亿元)情况来源:统计局,国金证券研究所-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%04,0008,00012,00016,00020,00024,00028,0002018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/122019年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/122020年1-2月20/0320/04当月值单月同比累计同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%04,0008,00012,00016,00020,00024,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值单月同比累计同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,00019/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/0120/0220/0320/04东部地区中部地区西部地区东北地区东部地区中部地区西部地区东北地区行业点评4月新开工恢复好于销售额,开发商开工意愿强烈随着全国复工复产和住房需求复苏,4月新开工明显回暖。

1—4月份房屋新开工面积47,768万方,同比下降18.4%,降幅比1—3月份收窄8.8pcts。

4月单月值19,565万方,同比下降1.3%,降幅比1—3月份收窄9.1pcts。

新开工面积1—4月份同比下降18.4%,因为房企新开工计划持续处于满负荷状态,新冠疫情耽误的1-2个月的开工量难以追赶,预计2020年新开工将录得明显负增长。

4月房屋新开工面积同比下降1.3%,商品房销售额同比下降4.99%,新开工比销售额恢复快,复工情况良好,预计5—6月单月房屋新开工面积将录得正增长。

图表4:房屋新开工面积(万方)情况来源:wind资讯,国金证券研究所4月房地产开发投资增速接近7%,地价上升房地产开发投资走强,4月增速接近7%1—4月份,全国房地产开发投资33,103亿元,同比下降3.3%,降幅比1—3月份收窄4.4pcts。

4月单月值11,140亿元,同比增长6.98%。

图表5:房地产开发投资(亿元)情况来源:wind资讯,国金证券研究所-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05,00010,00015,00020,00025,00030,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值当月同比累计同比-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值当月同比累计同比行业点评中部地区累计开发投资仍较弱,东北地区4月开发投资增速回升最快受到疫情影响,湖北所在的中部地区1—4月份房地产开发投资仍然较弱,同比下降10.6%,其他地区已逐渐回暖。

中部地区1—4月份房地产开发投资6,418亿元,同比下降10.6%,东部地区、西部地区、东北地区分别同比增长-3.1%、3.7%、-1.6%。

东北地区4月份房地产开发投资430亿元,同比增长16.9%,单月增速在所有地区中最高,东部地区、中部地区、西部地区分别同比增长4.1%、5.9%、13.7%。

图表6:分地区房地产开发投资(亿元)情况来源:统计局,国金证券研究所商品房施工面积稳定增长,3月单月土地购置费增速回正施工量总体稳定,受到疫情影响单月有所放缓,由于每月都有新开工,所以当年总施工量只升不降。

1—4月份,全国房地产开发企业房屋施工面积74.1万方,同比增长2.5%,涨幅比1—3月份回落0.1pcts。

土地购置费增速从3月开始回正。

截至统计局目前公布的最新数据,1—3月份,全国土地购置费7,003亿元,同比增长1.0%,增速比1—2月份提高了10.4pcts。

3月土地购置费4,364亿元,同比增长8.5%。

4月土地成交价款722亿元,同比增长82.3%,预计4月土地购置费正增长。

图表7:房地产开发企业房屋施工面积(万方)情况图表8:全国土地购置费(亿元)情况来源:统计局,国金证券研究所来源:统计局,国金证券研究所-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00019/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/0120/0220/0320/04东部地区中部地区西部地区东北地区东部地区中部地区西部地区东北地区-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%010203040506070809010018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04年内累计施工当月同比累计同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%01,0002,0003,0004,0005,0006,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/03当月值当月同比累计同比行业点评地价上升,土地市场成交活跃1—4月份,房地产开发企业土地购置面积3,151万方,同比下降12.0%,降幅比1—3月收窄了10.6pcts。

4月同比增长13.7%,比3月增速提高了25.9pcts。

开发商拿地积极,大家推测是一二线城市供地增加的结构性原因带来地价上涨。

1—4月份,土地成交价款1,699亿元,同比增长6.9%,涨幅相比1—3月提高了25pcts,4月同比增长82.3%,比3月增速提高了75.8pcts。

4月单月,土地成交价款增速(+82.3%)比房地产开发企业土地购置面积增速(+13.7%)高,地价明显上升,土地市场成交活跃,得益于商品房销售回暖,融资端较为宽松,土地价款支付和预售条件放松。

图表9:土地购置面积(万方)情况图表10:土地成交价款(亿元)情况来源:统计局,国金证券研究所来源:统计局,国金证券研究所图表11:土地价格(亿元/万方)情况来源:统计局,国金证券研究所融资端宽松,金融机构对房企支撑充分到位资金回暖,4月与去年同期基本持平1—4月份,房地产开发企业到位资金47,004亿元,同比下降10.4%,降幅比1—3月份收窄3.4pcts。

4月单月值13,438亿,同比下降0.59%,降幅比3月收窄7.0pcts。

到位资金回暖,1—4月累计值相比去年仍有距离,但4月单月值已经与去年同期基本持平。

-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,50018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值当月同比累计同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05001,0001,5002,0002,5003,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值当月同比累计同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值当月同比行业点评图表12:房地产开发企业到位资金(亿元)情况来源:统计局,国金证券研究所预计5—6月定金及预收款增速将提升1—4月份,定金及预收款13,990亿元,同比下降18.9%,降幅相比1—3月份缩窄3.5pcts;单月值4,448亿元,同比下降10.1%,降幅相比3月缩窄10.1pcts。

累计值和单月值相比上月均有较大增长,但与去年同期仍差距较大。

由于“商品房销售”和“客户的首付款支付”之间存在时间差,目前地产商还未收到4月销售额所对应的定金和预收款,而4月销售额增速已经回升,预计5—6月的定金及预收款增速将提升。

图表13:定金及预收款(亿元)情况来源:统计局,国金证券研究所融资端宽松:4月单月开发贷款增速回正,按揭贷款回暖快于定金和预收款1—4月份,开发贷款8,730亿元,同比下降2.5%,降幅相比1—3月份缩窄3.3pcts;单月值2,014亿元,同比增长10.6%,涨幅相比3月提高10.1pcts,开发贷款增速4月相比3月大幅回正,是由于银行发放开发贷款速度加快。

-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%05,00010,00015,00020,00025,00030,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值累计同比当月同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值累计同比当月同比行业点评1—4月份,个人按揭贷款7,601亿元,同比下降5.4%,降幅相比1—3月份缩窄2.0pcts;4月单月值2,373亿元,同比下降0.6%,涨幅比3月下降1.0pcts。

开发商从“收到定金和预收款”到“收到按揭贷款”存在时间差,一般按揭贷款恢复速度会滞后于定金和预收款的恢复速度,但4月按揭贷款增速(-0.6%)已经高于定金和预收款增速(-10.1%),说明4月银行发放按揭贷款的速度已经加快。

图表14:开发贷款(亿元)情况图表15:个人按揭贷款(亿元)情况来源:统计局,国金证券研究所来源:统计局,国金证券研究所利用外资主要受国外市场影响1—4月份,利用外资23亿元,同比下降31.6%,降幅相比1—3月份缩窄了10.9pcts;4月单月值3.99亿元,同比增长629%,涨幅相比3月提高了767pcts。

4月单月利用外资相比1—3月份单月大幅增长。

1—3月份,海外市场股灾导致海外债券发行困难,4月份随着美联储政策宽松,海外债券收益率下降等原因,债券发行回暖。

图表16:利用外资(亿元)情况来源:统计局,国金证券研究所投资建议-30%-20%-10%0%10%20%30%01,0002,0003,0004,0005,0006,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值累计同比当月同比-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值累计同比当月同比-2000%-1500%-1000%-500%0%500%1000%1500%(30)(20)(10)010203040506018年1-2月18/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219年1-2月19/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220年1-2月20/0320/04当月值累计同比单月同比行业点评头部企业销售额回升迅速,并且开始积极拿地;目前行业整体估值较低,充分表达了对利润率下行的担忧;考虑到政策上并没有进一步收紧的迹象,大家认为现在是地产股比较好的投资时点。

看好万科、保利、招商蛇口、中南建设、金科股份。

风险提示销售回暖不持续;调控政策的力度超出预期。

行业点评企业投资评级的说明:买入:预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上;增持:预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%;中性:预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%;减持:预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级的说明:买入:预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上;增持:预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%-15%;中性:预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%;减持:预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。

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