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华泰证券-2019年12月房地产行业数据点评及10年回顾:2019年平稳收官,竣工终回正增长-200120
2020-01-20 18:20:18  陈慎,刘璐,韩笑
研报摘要

  核心观点
  2019全年销售保持韧性,但边际向下趋势愈发明显,12月房企集中补库存,拿地有所回升,但展望2020年,大家预计新开工、拿地、投资增速都有将平稳回落。未来在“稳”预期下需要关注逆周期调节空间,大家预计2020年“因城施策”及流动性边际改善对冲增多。此外,竣工面积自2017年以来终于回归正增长,大家预计2020年正增长趋势将延续,也将带来后周期产业链相关机遇。
  开发投资超预期收官,增速升至近5年新高
  2019年房地产开发投资超预期收官,同比增速相比2018年提升0.39个百分点,过去10年复合增速达13.7%。2019年同比增速回升至近5年新高,符合大家年初前高后低的趋势判断,大家认为整体增速超预期的核心因素依然在于土地购置费韧性和施工投资反弹对开发投资的支撑维持较强的持续性。但2019年12月开发投资同比增速调整有所加快,或源于土地购置费滞后确认效应的弱化。大家认为2019全年土地成交价款的负增长强化2020年土地购置费的调整压力,同时拿地基数预计制约2020年施工投资的反弹空间。大家维持2020年开发投资同比增速回落至5.9%的判断。
  销售金额再创历史新高,逆周期调节仍可期待
  2019年全国商品房销售依然超出市场预期,成交金额接近16万亿,再创历史新高。2019年12月当月同比增速边际向下趋势愈发明显,一方面源于市场景气度回落,另一方面不排除头部房企在完成全年目标的情况下基于2020年销售预期的不确定性提前储备销售存余。2019年四季度以来因城施策全面扩散,12月全国首套房、二套房平均贷款利率近半年来首次下调,同时居民中长期贷款年末放量(12月同比增长57%),2020年流动性和调控边际宽松对需求的呵护依然值得期待。
  到位资金增速修复,销售回款对冲融资收紧
  2019年末房地产开发到位资金加速修复,全年销售回款占开发到位资金的比重创有数据统计以来新高,有效对冲融资收紧。过去5年到位资金同比增速波动收窄,调控精确度逐年提升。大家认为地产领域的融资调控将慢慢由短期窗口引导和行政干预向“宏观审慎”以及“长效机制”过渡,其中“宏观审慎”追求动态平稳,在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧,回落和优化时政策也会改善;“长效机制”可能包括:数据监测系统、精细化管理、落实责任、部分短期政策的逐步退出等。大家认为2019年以来部分地产融资层面过严的政策有望在2020年逐步退出,融资环境趋于平稳。
  继续看好2020年地产板块配置机遇
  展望未来,大家认为流动性仍将持续改善,因城施策下需求端政策和房贷利率改善仍在进行,融资端政策有望触底,房地产板块低估值修复空间依然较大,优质房企业绩增长稳定性以及高股息率将共同孕育2020年的投资机会。大家继续重点推荐:1、融资通畅的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、华发股份;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正。
  风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;行业基本面下行风险;部分房企经营风险。
  
研报全文

华泰证券-2019年12月房地产行业数据点评及10年回顾:2019年平稳收官,竣工终回正增长-200120

1证券研究报告行业研究/专题研究2020年01月20日房地产增持(维持)陈慎执业证书编号:S0570519010002研究员chenshen@htsc.com刘璐执业证书编号:S0570519070001研究员liulu015507@htsc.com韩笑执业证书编号:S0570518010002研究员01056793959hanxiao012792@htsc.com林正衡021-28972087联系人linzhengheng@htsc.com1《中南建设(000961SZ,买入):业绩如期释放,尽显高增长成色》2020.012《房地产:防范金融化获成效,首提授信集中度》2020.013《房地产:行业周报(第二周)》2020.01资料来源:Wind2019年平稳收官,竣工终回正增长2019年12月房地产行业数据点评及10年回顾核心观点2019全年销售保持韧性,但边际向下趋势愈发明显,12月房企集中补库存,拿地有所回升,但展望2020年,大家预计新开工、拿地、投资增速都有将平稳回落。

未来在“稳”预期下需要关注逆周期调节空间,大家预计2020年“因城施策”及流动性边际改善对冲增多。

此外,竣工面积自2017年以来终于回归正增长,大家预计2020年正增长趋势将延续,也将带来后周期产业链相关机遇。

开发投资超预期收官,增速升至近5年新高2019年房地产开发投资超预期收官,同比增速相比2018年提升0.39个百分点,过去10年复合增速达13.7%。

2019年同比增速回升至近5年新高,符合大家年初前高后低的趋势判断,大家认为整体增速超预期的核心因素依然在于土地购置费韧性和施工投资反弹对开发投资的支撑维持较强的持续性。

但2019年12月开发投资同比增速调整有所加快,或源于土地购置费滞后确认效应的弱化。

大家认为2019全年土地成交价款的负增长强化2020年土地购置费的调整压力,同时拿地基数预计制约2020年施工投资的反弹空间。

大家维持2020年开发投资同比增速回落至5.9%的判断。

销售金额再创历史新高,逆周期调节仍可期待2019年全国商品房销售依然超出市场预期,成交金额接近16万亿,再创历史新高。

2019年12月当月同比增速边际向下趋势愈发明显,一方面源于市场景气度回落,另一方面不排除头部房企在完成全年目标的情况下基于2020年销售预期的不确定性提前储备销售存余。

2019年四季度以来因城施策全面扩散,12月全国首套房、二套房平均贷款利率近半年来首次下调,同时居民中长期贷款年末放量(12月同比增长57%),2020年流动性和调控边际宽松对需求的呵护依然值得期待。

到位资金增速修复,销售回款对冲融资收紧2019年末房地产开发到位资金加速修复,全年销售回款占开发到位资金的比重创有数据统计以来新高,有效对冲融资收紧。

过去5年到位资金同比增速波动收窄,调控精确度逐年提升。

大家认为地产领域的融资调控将慢慢由短期窗口引导和行政干预向“宏观审慎”以及“长效机制”过渡,其中“宏观审慎”追求动态平稳,在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧,回落和优化时政策也会改善;“长效机制”可能包括:数据监测系统、精细化管理、落实责任、部分短期政策的逐步退出等。

大家认为2019年以来部分地产融资层面过严的政策有望在2020年逐步退出,融资环境趋于平稳。

继续看好2020年地产板块配置机遇展望未来,大家认为流动性仍将持续改善,因城施策下需求端政策和房贷利率改善仍在进行,融资端政策有望触底,房地产板块低估值修复空间依然较大,优质房企业绩增长稳定性以及高股息率将共同孕育2020年的投资机会。

大家继续重点推荐:1、融资通畅的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、华发股份;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正。

风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;行业基本面下行风险;部分房企经营风险。

(2)818273719/0119/0319/0519/0719/0919/11(%)房地产沪深300行业评级:一年内行业走势图相关研究行业研究/专题研究|2020年01月20日2正文目录开发投资超预期收官,增速升至近5年新高.....................................................................4开发投资2019:年末累计和当月增速继续下行........................................................4开发投资10年回顾:复合增速13.7%,其他费用占比创新高.................................5施工2019:新开工累计增速放缓,竣工重回正增长.................................................6施工10年回顾:新开工创历史新高,竣工迎修复周期.............................................7土地成交2019:降幅收窄,年末补库意愿提升........................................................9土地成交10年回顾:拿地规模回落,价格驱动成交价款增长................................10销售金额再创历史新高,逆周期调节仍可期待...............................................................13商品房销售2019:年末成交和均价增速双双放缓..................................................13商品房销售10年回顾:价格驱动明显,增速平稳回归...........................................15到位资金增速修复,销售回款对冲融资收紧...................................................................17到位资金2019:年末增速显著回升........................................................................17到位资金10年回顾:增速波动收敛,融资调控精确度提升...................................19继续看好2020年地产板块配置机遇...............................................................................20风险提示..................................................................................................................20图表目录图表1:全国房地产开发投资累计完成额........................................................................4图表2:全国房地产开发投资完成额当月值....................................................................4图表3:全国住宅开发投资累计完成额...........................................................................4图表4:全国住宅开发投资完成额当月值........................................................................4图表5:施工投资累计增速.............................................................................................5图表6:其他费用累计增速.............................................................................................5图表7:土地购置费累计增速..........................................................................................5图表8:2019年1-11月全国房地产开发投资细分占比..................................................5图表9:过去10年房地产开发投资完成额.....................................................................5图表10:过去10年房地产开发投资各部分贡献............................................................6图表11:全国房屋新开工面积累计值.............................................................................6图表12:全国房屋新开工面积当月值.............................................................................6图表13:全国住宅新开工面积累计值.............................................................................7图表14:全国住宅新开工面积当月值.............................................................................7图表15:全国房屋施工面积累计值................................................................................7图表16:全国房屋竣工面积累计值................................................................................7图表17:过去10年房地产新开工面积...........................................................................8图表18:过去10年房地产施工面积..............................................................................8图表19:过去10年房地产竣工面积..............................................................................8图表20:过去10年房地产新开工竣工增速差................................................................9行业研究/专题研究|2020年01月20日3图表21:全国房地产开发企业土地购置面积累计值.......................................................9图表22:全国房地产开发企业土地购置面积当月值.......................................................9图表23:全国房地产开发企业土地成交价款累计值.....................................................10图表24:全国房地产开发企业土地成交价款当月值.....................................................10图表25:百城土地成交建面和同比增速.......................................................................10图表26:百城土地成交总价和同比增速.......................................................................10图表27:百城及各线城市住宅类土地成交溢价率.........................................................10图表28:过去10年土地购置面积................................................................................11图表29:过去10年土地成交价款................................................................................11图表30:过去10年土地成交均价................................................................................11图表31:过去10年300城土地成交总价....................................................................12图表32:过去10年300城土地成交溢价率.................................................................12图表33:过去10年百城土地流拍率............................................................................12图表34:全国商品房销售面积累计值...........................................................................13图表35:全国商品房销售面积当月值...........................................................................13图表36:全国商品住宅销售面积累计值.......................................................................13图表37:全国商品住宅销售面积当月值.......................................................................13图表38:全国商品房销售金额累计值...........................................................................14图表39:全国商品房销售金额当月值...........................................................................14图表40:全国商品住宅销售金额累计值.......................................................................14图表41:全国商品住宅销售金额当月值.......................................................................14图表42:商品房待售面积及去化周期...........................................................................15图表43:过去10年全国商品房销售面积.....................................................................15图表44:过去10年全国商品房销售金额.....................................................................15图表45:过去10年全国商品房销售均价.....................................................................16图表46:全国商品房销售面积区域占比.......................................................................16图表47:全国商品房销售额区域占比...........................................................................16图表48:房地产开发企业到位资金累计值....................................................................17图表49:房地产开发企业到位资金当月值....................................................................17图表50:房地产开发到位资金中国内贷款累计值.........................................................17图表51:房地产开发到位资金中国内贷款当月值.........................................................17图表52:房地产开发到位资金中自筹资金累计值.........................................................18图表53:房地产开发到位资金中自筹资金当月值.........................................................18图表54:房地产开发到位资金中定金及预收款累计值.................................................18图表55:房地产开发到位资金中定金及预收款当月值.................................................18图表56:房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值.................................................19图表57:房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值.................................................19图表58:过去10年房企到位资金................................................................................19行业研究/专题研究|2020年01月20日4开发投资超预期收官,增速升至近5年新高2019年房地产开发投资超预期收官,同比增速相比2018年提升0.39个百分点,过去10年复合增速达13.7%。

2019年增速回升至近5年新高,符合大家年初前高后低的趋势判断,大家认为整体超预期的核心因素依然在于土地购置费韧性和施工投资反弹对开发投资的支撑维持较强的持续性。

2019年12月开发投资增速调整有所加快,或源于土地购置费滞后确认效应的弱化。

大家认为2019全年土地成交价款(统计局口径)的负增长强化2020年土地购置费的调整压力,同时拿地基数预计进一步制约2020年施工投资的反弹空间。

大家维持2020年开发投资同比增速回落至5.9%的判断。

开发投资2019:年末累计和当月增速继续下行2019年1-12月全国房地产开发投资累计完成额为13.22万亿元,累计同比增长9.92%,增速较1-11月下降0.24个百分点,较2018年同期增长0.39个百分点;其中住宅开发投资累计完成额为9.71万亿元,累计同比增长13.90%,增速较1-11月下降0.5个百分点,较2018年同期增长0.5个百分点。

2019年12月全国房地产开发投资完成额为1.09万亿元,环比下降6.28%,同比增长7.35%。

12月全国住宅开发投资完成额为0.78万亿元,环比下降8.49%,同比增长9.39%。

图表1:全国房地产开发投资累计完成额图表2:全国房地产开发投资完成额当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表3:全国住宅开发投资累计完成额图表4:全国住宅开发投资完成额当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所0%2%4%6%8%10%12%02468101214201420152016201720182019房地产开发投资累计完成额(万亿元,左轴)累计同比(右轴)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002019/052019/072019/092019/11房地产开发投资当月完成额(亿元,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)0%2%4%6%8%10%12%14%16%024681012201420152016201720182019住宅开发投资累计完成额(万亿元,左轴)累计同比(右轴)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002019/052019/072019/092019/11住宅开发投资当月完成额(亿元,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)行业研究/专题研究|2020年01月20日5图表5:施工投资累计增速图表6:其他费用累计增速资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表7:土地购置费累计增速图表8:2019年1-11月全国房地产开发投资细分占比资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所开发投资10年回顾:复合增速13.7%,其他费用占比创新高2010-2019年房地产开发投资完成额复合增速高达13.7%,2016年以来同比增速持续攀升,2019年达到近5年新高的9.9%。

其中2010-2017年期间其他费用(主要为土地购置费)占开发投资的比重维持24%-30%区间,2018、2019年(截至11月)分别达到36%、37%,对开发投资的贡献再创新高。

图表9:过去10年房地产开发投资完成额资料来源:国家统计局,华泰证券研究所-5%-3%-1%1%3%5%7%9%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11施工投资累计增速0%20%40%60%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11其他费用累计增速0%10%20%30%40%50%60%70%80%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11土地购置费累计增速56.35%5.06%1.30%32.41%4.88%建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用-土地购置费其他费用-非土地购置费13.216.1%33.2%28.1%16.2%19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.5%9.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0246810121420092010201120122013201420152016201720182019房地产开发投资(万亿元)同比增长行业研究/专题研究|2020年01月20日6图表10:过去10年房地产开发投资各部分贡献注:2019年数据截至11月资料来源:国家统计局,华泰证券研究所施工2019:新开工累计增速放缓,竣工重回正增长2019年1-12月全国房屋新开工面积为22.72亿平,累计同比增长8.50%,增速较1-11月下降0.1个百分点,较2018年同期下降8.7个百分点。

其中住宅新开工面积为16.75亿平,累计同比增长9.20%,增速较1-11月下降0.12个百分点,较2018年同期下降10.52个百分点。

2019年12月全国房屋新开工面积为2.20亿平,环比增长12.27%,同比增长7.40%。

12月全国住宅新开工面积为1.60亿平,环比增长10.37%,同比增长8.09%。

图表11:全国房屋新开工面积累计值图表12:全国房屋新开工面积当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所68%63%67%66%67%66%66%65%63%56%56%26%30%27%26%24%24%25%24%27%36%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20092010201120122013201420152016201720182019房地产开发投资完成额:建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%0510152025201420152016201720182019房屋新开工面积累计值(亿平,左轴)累计同比(右轴)-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002019/052019/072019/092019/11当月新开工面积(万平,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)行业研究/专题研究|2020年01月20日7图表13:全国住宅新开工面积累计值图表14:全国住宅新开工面积当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所2019年1-12月全国房屋施工面积为89.38亿平,同比增长8.70%,增速与1-11月持平,较2018年同期上升3.5个百分点。

1-12月全国房屋竣工面积为9.59亿平,同比增长2.60%,较1-11月上升7.1个百分点,较2018年同期上升10.4个百分点。

图表15:全国房屋施工面积累计值图表16:全国房屋竣工面积累计值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所施工10年回顾:新开工创历史新高,竣工迎修复周期2010-2019年新开工面积复合增速6.9%,2016年以来连续4年实现同比正增长,且2018、2019新开工面积绝对值连续创历史新高;2010-2019年施工面积复合增速10.8%,2015年以来总体同比增速平稳扩大,维持较强韧性;2010-2019年竣工面积复合增速2.8%,2019年同比增速近3年首次回正,且2016-2018年新开工、竣工同比增速差持续扩大,2019年显著收敛,竣工和新开工的缺口开始迎来修复。

-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%024681012141618201420152016201720182019住宅新开工面积累计值(亿平,左轴)累计同比(右轴)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05,00010,00015,00020,0002019/052019/072019/092019/11当月住宅新开工面积(万平,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%0102030405060708090100201420152016201720182019房屋施工面积累计值(亿平,左轴)累计同比(右轴)-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%024681012201420152016201720182019房屋竣工面积累计值(亿平,左轴)累计同比(右轴)行业研究/专题研究|2020年01月20日8图表17:过去10年房地产新开工面积资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表18:过去10年房地产施工面积资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表19:过去10年房地产竣工面积资料来源:国家统计局,华泰证券研究所22.713.5%40.6%16.9%-7.3%13.5%-10.7%-14.0%8.1%7.0%17.2%8.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%051015202520092010201120122013201420152016201720182019新开工面积(亿平)同比增速89.413.1%26.5%25.0%13.2%16.1%9.2%1.3%3.2%3.0%5.2%8.7%0%5%10%15%20%25%30%010203040506070809010020092010201120122013201420152016201720182019施工面积(亿平)同比增速9.69.2%8.3%17.6%7.3%2.0%5.9%-6.9%6.1%-4.4%-7.8%2.6%-10%-5%0%5%10%15%20%02468101220092010201120122013201420152016201720182019竣工面积(亿平)同比增速行业研究/专题研究|2020年01月20日9图表20:过去10年房地产新开工竣工增速差资料来源:国家统计局,华泰证券研究所土地成交2019:降幅收窄,年末补库意愿提升2019年1-12月全国房地产开发企业土地购置面积为2.58亿平,累计同比下降11.40%,降幅较1-11月收窄2.8个百分点,同比增速较2018年降低25.6个百分点。

1-12月土地成交价款为1.47万亿元,累计同比下降8.70%,降幅较1-11月收窄4.3个百分点,同比增速较2018年降低26.7个百分点。

2019年12月土地购置面积为4102.33万平,环比增长22.94%,同比增长7.51%。

12月土地成交价款为2748.63亿元,环比上升34.79%,同比上升16.67%。

12月百城土地成交建面同比增长5%,总价同比上升20%,住宅类土地溢价率为8%,成交热度有所回升。

图表21:全国房地产开发企业土地购置面积累计值图表22:全国房地产开发企业土地购置面积当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所4.3%32.2%-0.8%-14.6%11.4%-16.7%-7.1%2.0%11.4%25.0%6.0%-20%-10%0%10%20%30%40%50%20092010201120122013201420152016201720182019新开工-竣工增速差新开工同比增速竣工同比增速-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%01234201420152016201720182019本年土地购置面积累计值(亿平,左轴)累计同比(右轴)-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002019/052019/072019/092019/11本年土地购置面积当月值(万平,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)行业研究/专题研究|2020年01月20日10图表23:全国房地产开发企业土地成交价款累计值图表24:全国房地产开发企业土地成交价款当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表25:百城土地成交建面和同比增速图表26:百城土地成交总价和同比增速资料来源:Wind,华泰证券研究所资料来源:Wind,华泰证券研究所图表27:百城及各线城市住宅类土地成交溢价率资料来源:Wind,华泰证券研究所土地成交10年回顾:拿地规模回落,价格驱动成交价款增长2010-2019年全国土地购置面积复合增速-2.1%,2015年以来绝对值保持低位,2019年同比增速重新回落;2010-2019年土地成交价款复合增速11.1%,成交均价复合增速13.5%,成交价款增长主要受价格驱动,但2018年以来成交均价同比增速放缓至3%。

而重点城市表现相对更好,300城口径成交总价在2019年进一步回升,同比增速达到19.0%,但是土地市场热度有所回落,2019年成交溢价率回落至13.2%,百城土地流拍率由2017年的9.6%升至2019年的17.6%。

-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%03,0006,0009,00012,00015,000201420152016201720182019本年土地成交价款累计值(亿元,左轴)累计同比(右轴)-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%05001,0001,5002,0002,5003,0002019/052019/072019/092019/11土地成交价款当月额(亿元,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)-60%-10%40%05,00010,00015,00020,0002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-07100大中城市:成交土地规划建面(万平)当月同比-100%-50%0%50%100%150%200%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-07100大中城市:成交土地总价(亿元)当月同比0%20%40%60%80%100%120%140%160%2016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10百城住宅类土地成交溢价率一线城市二线城市三线城市行业研究/专题研究|2020年01月20日11图表28:过去10年土地购置面积资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表29:过去10年土地成交价款资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表30:过去10年土地成交均价资料来源:国家统计局,华泰证券研究所2.6-18.9%25.2%10.9%-19.5%8.8%-14.0%-31.7%-3.4%15.8%14.2%-11.4%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.020092010201120122013201420152016201720182019土地购置面积(亿平)同比增速1.510.8%60.0%8.4%-16.7%33.9%1.0%-23.9%19.8%49.4%18.0%-8.7%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.820092010201120122013201420152016201720182019土地成交价款(万亿元)同比增速569636.6%27.8%-2.3%3.5%23.0%17.5%11.3%24.1%29.0%3.3%3.1%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,00020092010201120122013201420152016201720182019土地成交均价(元/平)同比增速行业研究/专题研究|2020年01月20日12图表31:过去10年300城土地成交总价资料来源:中国指数研究院,华泰证券研究所图表32:过去10年300城土地成交溢价率资料来源:中国指数研究院,华泰证券研究所图表33:过去10年百城土地流拍率资料来源:国家统计局,华泰证券研究所5.0162.0%62.2%-5.0%-6.8%54.5%-25.9%-8.0%34.3%40.2%3.6%19.0%-50%0%50%100%150%200%012345620092010201120122013201420152016201720182019300城土地成交总价(万亿元)同比增速28.4%26.8%11.9%6.9%16.0%10.5%14.5%43.5%31.6%13.9%13.2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%20092010201120122013201420152016201720182019300城土地成交溢价率18.2%16.6%12.5%13.2%11.0%15.4%16.4%11.5%9.6%13.3%17.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%20092010201120122013201420152016201720182019百城土地流拍率行业研究/专题研究|2020年01月20日13销售金额再创历史新高,逆周期调节仍可期待2019年全国商品房销售保持韧性,成交金额接近16万亿,再创历史新高。

但从趋势来看,热度有所回落,2019年12月当月销售增速边际向下趋势愈发明显,一方面源于市场景气度回落,另一方面不排除头部房企在完成全年目标的情况下基于2020年销售预期的不确定性提前储备销售存余。

2019年四季度以来因城施策全面扩散,12月全国首套房、二套房平均贷款利率近半年来首次下调,同时居民中长期贷款年末放量(12月同比增长57%),2020年流动性和调控边际宽松对需求的呵护依然值得期待。

大家认为2020年一二线同三四线城市的深度分化将进一步演绎,其中一二线城市自17年起周期轧平,近三年销售维持相对低位,为后续需求释放的持续性予以支撑,与此同时,对流动性更为敏感;而三四线城市棚改调整压力大概率持续显现,叠加2019年拿地力度的收窄,大家认为自然需求的释放叠加供给力度的减弱都会导致销售回落。

大家维持2020年全国销售面积增速约-4.0%,销售额增速约为+0.9%的判断。

商品房销售2019:年末成交和均价增速双双放缓2019年1-12月全国商品房销售面积为17.16亿平,累计同比下降0.10%,增速较1-11月下降0.30个百分点,增速较2018年同期下降1.36个百分点;其中,商品住宅销售面积为15.01亿平,累计同比增长1.50%,增速较1-11月下降0.13个百分点,增速较2018年同期下降0.67个百分点。

2019年12月全国商品房销售面积为2.27亿平,环比增长44.71%,同比下降1.72%;其中,商品住宅销售面积为1.93亿平,环比增长41.44%,同比增长0.64%。

图表34:全国商品房销售面积累计值图表35:全国商品房销售面积当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表36:全国商品住宅销售面积累计值图表37:全国商品住宅销售面积当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所-10%-5%0%5%10%15%20%25%05101520201420152016201720182019商品房销售面积累计值(亿平,左轴)累计同比(右轴)-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002019/052019/072019/092019/11当月商品房销售面积(万平,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0246810121416201420152016201720182019商品住宅销售面积累计值(亿平,左轴)累计同比(右轴)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002019/052019/072019/092019/11当月商品住宅销售面积(万平,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)行业研究/专题研究|2020年01月20日142019年1-12月全国商品房销售金额为15.97万亿元,累计同比增长6.50%,增速较1-11月下降0.80个百分点,增速较2018年同期下降5.7个百分点;其中,商品住宅销售金额为13.94万亿元,累计同比增长10.32%,增速较1-11月下降0.37个百分点,增速较2018年同期下降4.33个百分点。

2019年12月全国商品房销售金额为2.07万亿元,环比增长42.02%,同比增长1.24%;其中,商品住宅销售金额为1.77万亿元,环比增长39.00%,同比增长7.83%。

图表38:全国商品房销售金额累计值图表39:全国商品房销售金额当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表40:全国商品住宅销售金额累计值图表41:全国商品住宅销售金额当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所现房角度,库存结束下行趋势,有所回升。

2019年12月末全国商品房待售面积4.98亿平,较11月末增加600万平。

-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%024681012141618201420152016201720182019商品房销售额累计值(万亿,左轴)累计同比(右轴)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002019/052019/072019/092019/11商品房销售额当月值(亿元,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0246810121416201420152016201720182019商品住宅销售额累计值(万亿,左轴)累计同比(右轴)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002019/052019/072019/092019/11商品住宅销售额当月值(亿元,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)行业研究/专题研究|2020年01月20日15图表42:商品房待售面积及去化周期注:去化周期计算方式为全国商品房待售面积除以近12个月商品房现房销售面积的均值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所商品房销售10年回顾:价格驱动明显,增速平稳回归2010-2019年商品房销售面积复合增速6.1%,商品房销售金额复合增速13.7%,过去10年成交金额同样受价格驱动明显;2016年以来销售面积、金额同比增速逐年放缓,2019年同比增速均创2015年以来新低。

图表43:过去10年全国商品房销售面积资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表44:过去10年全国商品房销售金额资料来源:国家统计局,华泰证券研究所051015202530010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/04商品房待售面积(万平,左轴)去化周期(月,右轴)17.243.6%10.6%4.4%1.8%17.3%-7.6%6.5%22.5%7.7%1.3%-0.1%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0246810121416182020092010201120122013201420152016201720182019商品房销售面积(亿平)同比增速16.076.9%18.9%11.1%10.0%26.3%-6.3%14.4%34.8%13.7%12.2%6.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%02468101214161820092010201120122013201420152016201720182019商品房销售金额(万亿元)同比增速行业研究/专题研究|2020年01月20日16图表45:过去10年全国商品房销售均价资料来源:国家统计局,华泰证券研究所从区域结构来看,2017年有数据统计以来东部地区销售面积、金额占比分别由45%和59%的高位回落至2019年的39%和52%,中西部地区占比逐渐提升。

图表46:全国商品房销售面积区域占比资料来源:国家统计局,华泰证券研究所图表47:全国商品房销售额区域占比资料来源:国家统计局,华泰证券研究所931023.2%7.5%6.5%8.1%7.7%1.4%7.4%10.1%5.6%10.7%6.6%0%5%10%15%20%25%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00020092010201120122013201420152016201720182019全年均价(元/平)同比增速45%44%42%42%41%41%39%39%40%39%39%26%26%28%27%28%28%30%28%28%28%29%25%25%25%28%27%26%26%29%28%28%28%5%5%5%3%4%5%5%3%4%4%4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-12东部地区商品房销售面积中部地区西部地区东北地区59%57%56%55%54%54%53%53%53%53%52%19%20%21%21%22%22%23%22%22%22%22%18%18%19%21%21%21%21%23%21%21%22%4%4%4%3%4%4%4%3%3%4%4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-12东部地区商品房销售额中部地区西部地区东北地区行业研究/专题研究|2020年01月20日17到位资金增速修复,销售回款对冲融资收紧2019年末房地产开发到位资金加速修复,其中12月个人按揭贷款同比大增26.3%,定金及预收款同比增长17.2%,全年销售回款占开发到位资金的比重高达51.5%,创有数据统计以来新高,有效对冲了2019年以来的融资收紧。

大家认为地产领域的融资调控将慢慢由短期窗口引导和行政干预向“宏观审慎”以及“长效机制”过渡,其中“宏观审慎”追求动态平稳,在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧,回落和优化时政策也会改善;“长效机制”可能包括:数据监测系统、精细化管理、落实责任、部分短期政策的逐步退出等。

大家认为2019年以来部分地产融资层面过严的政策有望在2020年逐步退出,融资环境趋于平稳,但相对而言,具备更好信用、更有融资渠道的房企仍将拥有更好的机会,享受融资集中度提升。

到位资金2019:年末增速显著回升2019年1-12月房地产开发企业到位资金为17.86万亿元,同比增长7.62%,增速较1-11月上升0.65个百分点,增速较2018年同期上升1.27个百分点。

2019年12月到位资金为1.81万亿元,环比增长17.54%,同比增长13.80%。

图表48:房地产开发企业到位资金累计值图表49:房地产开发企业到位资金当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所拆分到位资金的主要构成:2019年1-12月房地产开发企业到位资金中,国内贷款为2.52万亿元,累计同比增长5.10%,增速较1-11月下降0.4个百分点,增速较2018年同期上升10个百分点。

2019年12月国内贷款为2216.39亿元,环比增长28.50%,同比增长0.88%。

图表50:房地产开发到位资金中国内贷款累计值图表51:房地产开发到位资金中国内贷款当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%02468101214161820201420152016201720182019房地产开发资金累计值(万亿元,左轴)累计同比(右轴)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002019/052019/072019/092019/11房地产开发资金当月值(亿元,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)-10%0%10%20%0123201420152016201720182019房地产开发资金中国内贷款累计值(万亿元,左轴)累计同比(右轴)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05001,0001,5002,0002,5003,0002019/052019/072019/092019/11国内贷款当月值(亿元)当月环比当月同比行业研究/专题研究|2020年01月20日182019年1-12月房地产开发企业到位资金中,自筹资金为5.82万亿元,累计同比增长4.17%,增速较1-11月增长0.43个百分点,增速较2018年同期下降5.58个百分点。

2019年12月自筹资金为5646.73亿元,环比增长2.39%,同比增长8.34%。

图表52:房地产开发到位资金中自筹资金累计值图表53:房地产开发到位资金中自筹资金当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所2019年1-12月房地产开发企业到位资金中,定金及预收款为6.14万亿元,累计同比增长10.72%,增速较1-11月上升0.77个百分点,增速较2018年同期下降3.09个百分点。

2019年12月定金及预收款为6876.81亿元,环比增长29.29%,同比增长17.20%。

图表54:房地产开发到位资金中定金及预收款累计值图表55:房地产开发到位资金中定金及预收款当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所2019年1-12月房地产开发企业到位资金中,个人按揭贷款累计值为2.73万亿元,累计同比增长15.10%,增速较1-11月上升1.2个百分点,增速较2018年同期增长15.9个百分点。

2019年12月个人按揭贷款为2886.17亿元,环比增长27.83%,同比增长26.26%。

-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%01234567201420152016201720182019房地产开发资金中自筹资金累计值(万亿元,左轴)累计同比(右轴)-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002019/052019/072019/092019/11自筹资金当月额(亿元,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)-20%-10%0%10%20%30%40%01234567201420152016201720182019房地产开发资金中定金及预收款累计值(万亿元,左轴)累计同比(右轴)-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002019/052019/072019/092019/11定金及预收款当月额(亿元,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)行业研究/专题研究|2020年01月20日19图表56:房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值图表57:房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值资料来源:国家统计局,华泰证券研究所资料来源:国家统计局,华泰证券研究所到位资金10年回顾:增速波动收敛,融资调控精确度提升2010-2019年房地产开发到位资金复合增速11.9%,低于开发投资的13.8%,2015年以来到位资金同比增速波幅有所收窄,融资调控精确度逐年提升。

图表58:过去10年房企到位资金资料来源:国家统计局,华泰证券研究所-10%0%10%20%30%40%50%0123201420152016201720182019房地产开发资金中个人按揭贷款累计值(万亿元,左轴)累计同比(右轴)-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002019/052019/072019/092019/11个人按揭贷款当月额(亿元,左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)17.945.9%26.2%17.5%12.7%26.5%-0.1%2.6%15.2%8.2%6.4%7.6%-10%0%10%20%30%40%50%0246810121416182020092010201120122013201420152016201720182019到位资金(万亿元)同比增速行业研究/专题研究|2020年01月20日20继续看好2020年地产板块配置机遇2019全年销售保持韧性,但边际向下趋势愈发明显,12月房企集中补库存,拿地有所回升,但展望2020年,大家预计新开工、拿地、投资增速都有将平稳回落。

未来在“稳”预期下需要关注逆周期调节空间,大家预计2020年“因城施策”及流动性边际改善对冲增多。

此外,竣工面积自2017年以来终于回归正增长,大家预计2020年正增长趋势将延续,也将带来后周期产业链相关机遇。

展望未来,大家认为流动性仍将持续改善,因城施策下需求端政策和房贷利率改善仍在进行,融资端政策有望触底,房地产板块低估值修复空间依然较大,优质房企业绩增长稳定性以及高股息率将共同孕育2020年的投资机会。

大家继续重点推荐:1、融资通畅的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、华发股份;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正。

风险提示行业政策风险:宏观流动性政策的变化,“一城一策”落地的节奏、范围、力度,房地产融资政策变化的节奏、范围、力度,房地产税推进的节奏和力度存在不确定性。

行业下行风险:若调控政策未出现较大力度放松,行业经历2008年以来最长上行周期后,需求存在一定透支,叠加居民加杠杆空间和能力的收窄,本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能(尤其是部分三四线城市),使得行业销售、新开工、投资增速低于大家的预测值。

部分房企经营风险:房地产行业融资端政策难以放松,销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力,不排除部分中小房企出现经营困难等问题。

行业研究/专题研究|2020年01月20日21免责申明本报告仅供华泰证券股份有限企业(以下简称“本企业”)客户使用。

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