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中达证券-房地产行业2020年7月房企销售数据点评:累计销售增速回正,单月销售增速提升-200731
2020-07-31 23:48:18  申思聪,蔡鸿飞,诸葛莲昕
研报摘要

  事件描述:
  亿翰智库发布2020年7月房企销售情况,累计销售额TOP100房企2020年7月销售增速年内首次回正,前7月累计销售金额同比增长1.1%,7月单月销售金额同比上升28.1%。
  事件评论:
  累计销售增速年内首次回正,单月销售额增速提升。2020年1-7月,TOP100房企实现销售额6.28万亿元,同比增长1.1%(2020年前6月为下降3.3%);实现销售面积4.58亿平方米,同比增长1.8%(2020年前6月为下降2.6%)。7月,TOP100房企累计销售金额同比首次回正,单月销售金额增速继续提升,达28.1%(2020年6月为增长13.9%)。近月,居民购房需求的逐步释放和开发商的积极推盘共同使商品房销售持续回暖,有望支撑全年行业销售实现平稳发展。
  大中型房企累计销售额同比有增、单月销售增速较快。2020年1-7月,累计销售额排名1-10的房企累计销售增速回正,同比增长1.2%(2020年前6月为下降3.4%);排名11-50的房企累计销售金额增速继续提升,同比增长4.4%(2020年前6月为增长0.03%)。7月单月销售额表现方面,累计销售额排名1-10及11-50的房企同比增长较快,分别达31.5%及31.2%(累计销售额排名前51-100的房企为增长16.0%)。累计销售额排名前50的房企中,2020年1-7月销售额增速最快的为建发房产(+62.2%)、禹洲集团(+56.0%)、新希翼地产(+39.5%)、中国金茂(+34.0%)和中国恒大(+29.4%)。
  房住不炒基调维稳,地方调控及人才政策共同推进。在部分地区市场热度快速回升的环境下,2020年7月末,长沙、深圳、南京等10城市参与的房地产工作会议及中共中央政治局会议均再次重申房住不炒定位,确保房地产市场平稳健康发展。地方层面,多个热门城市出台调控政策:杭州高层次人才家庭优先购房方式所购商品房5年内不得上市交易,深圳、宁波、南京、东莞等强化限购政策;同时,杭州、宁波、南京在政策中对无房家庭有所倾斜,保障居民住房需求。在市场调控的同时,多城市亦推进人才政策,南京、东莞发布人才安居细则,珠海拟在全市范围内实施毕业5年内先落户后就业等。当前中央及地方政策均继续贯彻房住不炒定位,整体政策环境仍保持稳定。
  投资建议:
  2020年7月,TOP100房企累计销售额增速首次回正,行业基本面表现良好。政策方面,中央政治局会议对行业的定调未见明显放松或收紧,地方层面多个热点城市针对投机性需求出台了调控政策,同时也针对无房家庭和人才等刚需群体提供了一定支撑,或有望引导行业在更为理性的购房情绪下健康发展。维持行业“强于大市”评级。
  风险提示:行业调控及融资政策或存一定不确定性,影响上市企业销售业绩;宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;疫情控制具有不确定性。
  
研报全文

中达证券-房地产行业2020年7月房企销售数据点评:累计销售增速回正,单月销售增速提升-200731

行业研究|内地房地产累计销售增速回正,单月销售增速提升2020年7月房企销售数据点评事件描述:亿翰智库发布2020年7月房企销售情况,累计销售额TOP100房企2020年7月销售增速年内首次回正,前7月累计销售金额同比增长1.1%,7月单月销售金额同比上升28.1%。

事件评论:累计销售增速年内首次回正,单月销售额增速提升。

2020年1-7月,TOP100房企实现销售额6.28万亿元,同比增长1.1%(2020年前6月为下降3.3%);实现销售面积4.58亿平方米,同比增长1.8%(2020年前6月为下降2.6%)。

7月,TOP100房企累计销售金额同比首次回正,单月销售金额增速继续提升,达28.1%(2020年6月为增长13.9%)。

近月,居民购房需求的逐步释放和开发商的积极推盘共同使商品房销售持续回暖,有望支撑全年行业销售实现平稳发展。

大中型房企累计销售额同比有增、单月销售增速较快。

2020年1-7月,累计销售额排名1-10的房企累计销售增速回正,同比增长1.2%(2020年前6月为下降3.4%);排名11-50的房企累计销售金额增速继续提升,同比增长4.4%(2020年前6月为增长0.03%)。

7月单月销售额表现方面,累计销售额排名1-10及11-50的房企同比增长较快,分别达31.5%及31.2%(累计销售额排名前51-100的房企为增长16.0%)。

累计销售额排名前50的房企中,2020年1-7月销售额增速最快的为建发房产(+62.2%)、禹洲集团(+56.0%)、新希翼地产(+39.5%)、中国金茂(+34.0%)和中国恒大(+29.4%)。

房住不炒基调维稳,地方调控及人才政策共同推进。

在部分地区市场热度快速回升的环境下,2020年7月末,长沙、深圳、南京等10城市参与的房地产工作会议及中共中央政治局会议均再次重申房住不炒定位,确保房地产市场平稳健康发展。

地方层面,多个热门城市出台调控政策:杭州高层次人才家庭优先购房方式所购商品房5年内不得上市交易,深圳、宁波、南京、东莞等强化限购政策;同时,杭州、宁波、南京在政策中对无房家庭有所倾斜,保障居民住房需求。

在市场调控的同时,多城市亦推进人才政策,南京、东莞发布人才安居细则,珠海拟在全市范围内实施毕业5年内先落户后就业等。

当前中央及地方政策均继续贯彻房住不炒定位,整体政策环境仍保持稳定。

投资建议:2020年7月,TOP100房企累计销售额增速首次回正,行业基本面表现良好。

政策方面,中央政治局会议对行业的定调未见明显放松或收紧,地方层面多个热点城市针对投机性需求出台了调控政策,同时也针对无房家庭和人才等刚需群体提供了一定支撑,或有望引导行业在更为理性的购房情绪下健康发展。

维持行业“强于大市”评级。

风险提示:行业调控及融资政策或存一定不确定性,影响上市企业销售业绩;宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;疫情控制具有不确定性。

31-Jul-20微信公众号申思聪分析师+85239584699shensicong@cwghl.comSFCCERef:BNF348蔡鸿飞分析师+85239584629caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909诸葛莲昕分析师+85237007094zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789强于大市(维持)亿翰智库发布2020年7月房企销售情况,累计销售额TOP100房企2020年7月销售增速年内首次回正,前7月累计销售金额同比增长1.1%,7月单月销售金额同比上升28.1%。

累计销售增速年内首次回正,单月销售额增速提升。

2020年1-7月,TOP100房企实现销售额6.28万亿元,同比增长1.1%(2020年前6月为下降3.3%);实现销售面积4.58亿平方米,同比增长1.8%(2020年前6月为下降2.6%)。

7月,TOP100房企累计销售金额同比首次回正,单月销售金额增速继续提升,达28.1%(2020年6月为增长13.9%)。

近月,居民购房需求的逐步释放和开发商的积极推盘共同使商品房销售持续回暖,有望支撑全年行业销售实现平稳发展。

图1:2020年1-7月TOP100房企累计销售额同比增长约1.1%图2:2020年7月TOP100房企单月销售额同比上升约28.1%数据来源:亿翰智库,中达证券研究数据来源:亿翰智库,中达证券研究图3:2020年1-7月TOP100房企累计销售面积同比增长约1.8%图4:2020年7月TOP100房企单月销售面积同比上升约28.8%数据来源:亿翰智库,中达证券研究数据来源:亿翰智库,中达证券研究-40%-20%0%20%40%60%80%024681012142018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/07累计销售金额(万亿元)同比(右轴)-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.00.51.01.52.02018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/07单月销售金额(万亿元)同比(右轴)-40%-20%0%20%40%60%02468102018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/07累计销售面积(亿平)同比(右轴)-60%-40%-20%0%20%40%60%0.00.20.40.60.81.01.22018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/07单月销售面积(亿平)同比(右轴)大中型房企累计销售额同比有增、单月销售增速较快。

2020年1-7月,累计销售额排名1-10的房企累计销售增速回正,同比增长1.2%(2020年前6月为下降3.4%);排名11-50的房企累计销售金额增速继续提升,同比增长4.4%(2020年前6月为增长0.03%)。

7月单月销售额表现方面,累计销售额排名1-10及11-50的房企同比增长较快,分别达31.5%及31.2%(累计销售额排名前51-100的房企为增长16.0%)。

累计销售额排名前50的房企中,2020年1-7月销售额增速最快的为建发房产(+62.2%)、禹洲集团(+56.0%)、新希翼地产(+39.5%)、中国金茂(+34.0%)和中国恒大(+29.4%)。

图5:大中型房企累计销售额同比有增、单月销售增速较快数据来源:亿翰智库,中达证券研究房住不炒基调维稳,地方调控及人才政策共同推进。

在部分地区市场热度快速回升的环境下,2020年7月末,长沙、深圳、南京等10城市参与的房地产工作会议及中共中央政治局会议均再次重申房住不炒定位,确保房地产市场平稳健康发展。

地方层面,多个热门城市出台调控政策:杭州高层次人才家庭优先购房方式所购商品房5年内不得上市交易,深圳、宁波、南京、东莞等强化限购政策;同时,杭州、宁波、南京在政策中对无房家庭有所倾斜,保障居民住房需求。

在市场调控的同时,多城市亦推进人才政策,南京、东莞发布人才安居细则,珠海拟在全市范围内实施毕业5年内先落户后就业等。

当前中央及地方政策均继续贯彻房住不炒定位,整体政策环境仍保持稳定。

1.2%31.5%4.4%31.2%-6.8%16.0%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%1-7月累计同比7月单月同比1-10名总销售额11-50名总销售额51-100名总销售额表1:7月房住不炒基调维稳,调控及人才政策共同推进时间城市/部门政策概述2020-07-02杭州明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起5年内不得上市交易;明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对无房家庭的房源保障比例一般不低于50%,其中无房家庭除需符合原有要求外,还需满足自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月的要求。

2020-07-03东莞加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格引导、加强商品住房项目销售监管等。

2020-07-06珠海拟在全市范围内实施毕业5年内先落户后就业;满足条件的非全日制大专以上学历可落户;珠海企业新招用毕业两年内的技工(职业)院校学生可落户等。

2020-07-15深圳调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、细化普通住房标准、发挥税收调控作用、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手住房交易信息公开力度等。

2020-07-22长春自2020年8月1日起,新增第二次申请住房公积金个人住房贷款的,贷款利率实行同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

2020-07-22宁波符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房,该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

2020-07-23南京优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

严格实行“限房价、竞地价”出让模式,提高土地市场准入条件,建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

2020-07-24国务院韩正:要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,确保房地产市场平稳健康发展;要实施好房地产金融审慎管理制度,防止资金违规流入房地产市场;要做好住房保障工作,因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造等。

2020-07-27东莞加大住宅用地和住房供应力度、调整商品住房限购政策、调整商品住房限转让年限等。

2020-07-28央行要求各银行统计消费类联合贷款业务的相关信息,摸底线上消费贷款流入楼市情况。

2020-07-28南京针对人才优先选房、支撑刚需优先购房等事宜,发布摇号、选房的具体细则。

2020-07-30中共中央政治局会议要以新型城镇化带动投资和消费需求,推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新;要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

2020-07-30东莞暂停各单位和个人在滨海湾新区范围内新建、改建和扩建任何建(构)筑物行为,包括已在虎门镇、长安镇取得相关批准文书及报备的项目。

2020-07-30东莞重点明确七类人才安居措施,在现有特色人才、新就业人才安居政策的基础上,增加顶尖人才、创新人才、高技能人才、研发人才和新入户人才的安居措施,覆盖高层次、基础型等各层次人才。

数据来源:政府网站,中达证券研究表2:2020年7月房企销售情况,禹洲集团、新希翼地产等累计销售金额增速居前序号企业销售额(亿元)销售面积(万平)1-7月累计1-7月累计同比7月单月7月单月同比1-7月累计1-7月累计同比7月单月7月单月同比1碧桂园4483-1%76029%53327%91141%2中国恒大416829%68068%461654%75396%3万科地产3775-1%57018%2447-1%37018%4保利发展2730-2%48579%1814-1%32272%5融创中国2473-3%52026%17772%37435%6中海地产1975-1%255-12%10963%141-3%7绿地集团1492-23%162-38%1181-31%150-35%8世茂集团139516%29145%79319%16445%9华润置地13483%24090%77511%14398%10招商蛇口133611%22918%614-4%117-4%11龙湖集团13215%2105%7782%1247%12中国金茂124334%21450%66860%120102%13金地集团122522%20941%58417%10043%14新城控股1196-19%220-10%1083-15%205-7%15绿城中国110127%18949%52810%9729%16阳光城10802%18013%8724%1456%17金科集团102811%19872%10393%21529%18旭辉集团10270%22051%6479%15784%19中南置地10004%18626%738-2%12916%20中梁控股7966%1196%687-4%146251%21正荣集团7489%18886%51216%146137%22融信集团7254%121-6%318-5%6118%23龙光集团70429%13342%47919%10866%24滨江集团68512%13440%205-1%4022%25富力地产666-12%1176%553-19%9832%26雅居乐6570%10645%4733%6826%27佳兆业64216%13155%53527%11951%28奥园集团6040%9644%6031%9238%29祥生集团602-7%93-3%496-17%84-9%30美的置业5879%10554%5303%9244%31荣盛发展5625%8018%5064%7210%32新力地产557-6%12262%348-13%5065%33首开股份5436%100-6%1874%340%34禹洲集团53956%11082%32944%6858%35华发股份5248%8364%2167%3980%36华夏幸福520-29%1049%302-52%8716%37新希翼地产51040%11071%27351%91242%38远洋地产509-25%9015%254-22%36-13%39卓越集团507-9%71-12%257-20%23-48%40蓝光发展506-13%1258%548-13%13010%TOP1-10合计251761%431231%204465%346734%TOP1-50合计525843%914831%391385%698041%TOP1-100合计627541%1127828%457682%818429%数据来源:亿翰智库,中达证券研究投资建议:2020年7月,TOP100房企累计销售额增速首次回正,行业基本面表现良好。

政策方面,中央政治局会议对行业的定调未见明显放松或收紧,地方层面多个热点城市针对投机性需求出台了调控政策,同时也针对无房家庭和人才等刚需群体提供了一定支撑,或有望引导行业在更为理性的购房情绪下健康发展。

维持行业“强于大市”评级。

风险提示:1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性,影响上市企业销售业绩;2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;3.疫情控制具有不确定性。

分析师声明申思聪,主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师,在此声明:(1)本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了该分析师个人对标的企业及其股票的看法;(2)该分析师所得报酬的任何组成部分无论在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点或我司投资银行部相联系;(3)该分析师未直接或间接地受我司投资银行部授意或向我司投资银行部报告;(4)标的企业不处于证监会操守准则16.5(g)定义的安静期内;(5)该分析师未于本研究报告涉及的上市企业任高级职员;(6)该分析师及/或其助理与本研究报告涉及的上市企业无利益关系。

评级说明报告中涉及的评级以报告发布后12个月内市场表现为比较标准,A股市场以沪深300指数为基准,港股市场以恒生指数为基准。

1)股票评级:买入——相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上;增持——相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%~20%之间;持有——相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%~5%之间;卖出——相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。

2)行业评级:强于大市——相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上;中性——相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%~10%之间;弱于大市——相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。

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因此,投资者应该意识到企业可能存在利益冲突,这可能会影响报告的客观性。

投资者在做出投资决策时,应仅将本报告视为参考因素之一。

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本报告并未经香港证监会审核。

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过往业绩不能代表未来表现,未来回报不可保证,并可能发生本金的损失。

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