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华创证券-金科股份-000656-物业上市进程点评:物业上市稳步推进,高管增持彰显信心-200627
2020-06-27 14:59:02  袁豪
研报摘要

  金科智慧服务分拆上市进程稳步推进,高管完成增持,彰显中长期信心
  6月24日,1)金科股份公告,金科智慧服务于2020年6月24日收到中国证监会行政许可申请受理单,中国证监会对金科智慧服务境外上市的行政许可申请材料进行了审查,认为该申请材料齐全,决定对该行政许可申请予以受理,后续金科智慧服务境外上市事项尚需取得中国证监会、香港联交所及其他有关监管机构的批准。大家认为,考虑到物业管理行业的高成长性以及高估值,金科智慧服务境外上市有望增厚企业市值。此外,2)企业公告,自2020年4月17日至6月23日期间,企业董事长蒋思海先生通过集中竞价方式增持企业股票,截止该公告日,蒋思海先生已累计增持3,001.86万元,完成其股票增持计划。大家认为,企业高管增持企业股票,充分彰显对于企业未来发展的信心,深度绑定企业与管理层利益,望推动后续企业继续高质量的发展。
  中诚信、联合、大公相继上调至AAA评级,望推动融资成本再下行
  2月16日,企业发行规模为不超过23亿元企业债,经中诚信评级综合评定,金科股份长期主体评级为AAA级,本期债券评级为AAA级,评级展望稳定。5月15日,联合信用将企业主体信用等级由AA+上调为AAA,评级展望稳定。5月18日,大公国际将企业主体信用等级由AA+上调为AAA,评级展望稳定,同时上调“15金科01”的债券信用等级为“AAA”。今年年初以来,中诚信、联合评级、大公国际相继上调企业债券信用评级至AAA,表明企业财务健康获得三大评级企业的普遍认可,同时企业目前正处业绩释放期有望促进净负债率的持续下行,综合将推动企业融资结构的持续优化,以及融资成本进一步下行,助力企业实现更有质量的成长。
  推进西部大开发形成新格局,企业望充分受益西部地区的发展红利
  5月17日,中共中央国务院发布《关于新时代推进西部大开发形成新格局的引导意见》,对西部建设提出了更深层次的要求。《意见》提出,以共建“一带一路”为引领,加大西部开放力度。积极参与和融入“一带一路”建设。支撑重庆、四川、陕西发挥综合优势,打造内陆开放高地和开发开放枢纽。构建内陆多层次开放平台。鼓励重庆、成都、西安等加快建设国际门户枢纽城市等方面。此外,《意见》提出,到2035年,西部地区基本实现社会主义现代化,基本公共服务、基础设施通达程度、人民生活水平与东部地区大体相当。企业作为成渝龙头之一,预计后续有望受益西部大开发的发展红利。
  投资建议:物业上市稳步推进,高管增持彰显信心,重申“强推”评级
  16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前企业正值业绩释放期。此外,金科物业合同面积2.4亿平米,综合实力排名10位,后续估值也或将逐步体现。大家维持预计2020-22年每股收益分别为1.31、1.65、2.07元,对应20-22年PE为6.1/4.9/3.9倍,维持目标价10.00元,重申“强推”评级。
  风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
研报全文

华创证券-金科股份-000656-物业上市进程点评:物业上市稳步推进,高管增持彰显信心-200627

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号未经许可,禁止转载证券研究报告金科股份(000656)物业上市进程点评强推(维持)物业上市稳步推进,高管增持彰显信心目标价:10.00元当前价:8.03元金科智慧服务分拆上市进程稳步推进,高管完成增持,彰显中长期信心6月24日,1)金科股份公告,金科智慧服务于2020年6月24日收到中国证监会行政许可申请受理单,中国证监会对金科智慧服务境外上市的行政许可申请材料进行了审查,认为该申请材料齐全,决定对该行政许可申请予以受理,后续金科智慧服务境外上市事项尚需取得中国证监会、香港联交所及其他有关监管机构的批准。

大家认为,考虑到物业管理行业的高成长性以及高估值,金科智慧服务境外上市有望增厚企业市值。

此外,2)企业公告,自2020年4月17日至6月23日期间,企业董事长蒋思海先生通过集中竞价方式增持企业股票,截止该公告日,蒋思海先生已累计增持3,001.86万元,完成其股票增持计划。

大家认为,企业高管增持企业股票,充分彰显对于企业未来发展的信心,深度绑定企业与管理层利益,望推动后续企业继续高质量的发展。

中诚信、联合、大公相继上调至AAA评级,望推动融资成本再下行2月16日,企业发行规模为不超过23亿元企业债,经中诚信评级综合评定,金科股份长期主体评级为AAA级,本期债券评级为AAA级,评级展望稳定。

5月15日,联合信用将企业主体信用等级由AA+上调为AAA,评级展望稳定。

5月18日,大公国际将企业主体信用等级由AA+上调为AAA,评级展望稳定,同时上调“15金科01”的债券信用等级为“AAA”。

今年年初以来,中诚信、联合评级、大公国际相继上调企业债券信用评级至AAA,表明企业财务健康获得三大评级企业的普遍认可,同时企业目前正处业绩释放期有望促进净负债率的持续下行,综合将推动企业融资结构的持续优化,以及融资成本进一步下行,助力企业实现更有质量的成长。

推进西部大开发形成新格局,企业望充分受益西部地区的发展红利5月17日,中共中央国务院发布《关于新时代推进西部大开发形成新格局的引导意见》,对西部建设提出了更深层次的要求。

《意见》提出,以共建“一带一路”为引领,加大西部开放力度。

积极参与和融入“一带一路”建设。

支撑重庆、四川、陕西发挥综合优势,打造内陆开放高地和开发开放枢纽。

构建内陆多层次开放平台。

鼓励重庆、成都、西安等加快建设国际门户枢纽城市等方面。

此外,《意见》提出,到2035年,西部地区基本实现社会主义现代化,基本公共服务、基础设施通达程度、人民生活水平与东部地区大体相当。

企业作为成渝龙头之一,预计后续有望受益西部大开发的发展红利。

投资建议:物业上市稳步推进,高管增持彰显信心,重申“强推”评级16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前企业正值业绩释放期。

此外,金科物业合同面积2.4亿平米,综合实力排名10位,后续估值也或将逐步体现。

大家维持预计2020-22年每股收益分别为1.31、1.65、2.07元,对应20-22年PE为6.1/4.9/3.9倍,维持目标价10.00元,重申“强推”评级。

风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧主要财务指标2019A2020E2021E2022E主营收入(百万)67,77382,571101,365124,473同比增速(%)64222323归母净利润(百万)5,6767,0008,83311,055同比增速(%)46232625每股盈利(元)1.061.311.652.07市盈率(倍)7.66.14.93.9市净率(倍)1.61.41.21.0资料来源:企业公告,华创证券预测股价为2020年06月24日收盘价证券分析师:袁豪电话:021-20572536邮箱:yuanhao@hcyjs.com执业编号:S0360516120001总股本(万股)533,972已上市流通股(万股)524,792总市值(亿元)428.78流通市值(亿元)421.41资产负债率(%)83.4每股净资产(元)5.512个月内最高/最低价8.47/5.56《金科股份(000656)分拆物业上市点评:金科物业计划分拆上市,行业排名前十、估值可观》2020-04-29《金科股份(000656)股权变动点评:协议转让过户完成,红星正式成为战略股东》2020-05-20《金科股份(000656)股权变动点评:股权之争已近尾声,信用评级频获上调》2020-05-22-8%7%22%37%19/0619/0819/1019/1220/0220/042019-06-27~2020-06-24沪深300金科股份相关研究报告市场表现对比图(近12个月)企业基本数据华创证券研究所企业研究房地产开发2020年06月27日金科股份(000656)物业上市进程点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号2附录:财务预测表资产负债表利润表单位:百万元20192020E2021E2022E单位:百万元20192020E2021E2022E货币资金35,98656,32655,74066,092营业收入67,77382,571101,365124,473应收票据0000营业成本48,23059,53172,32388,301应收账款2,2802,7773,4104,187税金及附加2,7073,2884,0454,976预付账款9,18711,33913,77616,820销售费用4,2155,1356,3037,740存货214,241255,969304,096360,970管理费用2,6893,2774,0224,939其他流动资产29,535000财务费用6298821,5462,405流动资产合计291,229326,411377,022448,069资产减值损失(981)000其他长期投资8,3247,9087,4927,075公允价值变动收益96969696长期股权投资13,62213,62213,62213,622投资收益186186186186固定资产4,3904,0523,7103,367其他收益在建工程4444营业利润8,62210,73913,40716,392无形资产564560556553营业外收入96969696其他非流动资产3,4734,2325,1966,381营业外支出383383383383非流动资产合计30,37630,37730,57931,003利润总额8,33510,45313,12016,105资产合计321,605356,788407,602479,072所得税1,9782,4813,1143,822短期借款3,0603,7774,5895,603净利润6,3577,97210,00612,283应付票据7,5029,26011,25013,736少数股东损益6819721,1741,228应付账款23,54929,06635,31243,113归属母企业净利润5,6767,0008,83311,055预收款项114,694132,113162,185199,156NOPLAT7,9788,64911,19014,121其他应付款4,3475,2906,4957,975EPS(摊薄)(元)1.061.311.652.07一年内到期的非流动负债29,70929,87830,06930,308其他流动负债18,10422,34627,14741,869主要财务比率流动负债合计200,965231,731277,047341,76020192020E2021E2022E长期借款52,38252,38252,38252,382成长能力应付债券13,53513,53513,53513,535营业收入增长率64%22%23%23%其他非流动负债EBIT增长率81%14%29%26%非流动负债合计68,48868,87869,31869,869归母净利润增长率46%23%26%25%负债合计269,454300,609346,366411,629获利能力归属母企业所有者权益27,36730,90535,36840,954毛利率29%28%29%29%少数股东权益24,78425,27525,86826,489净利率8%8%9%9%所有者权益合计52,15156,18061,23667,443ROE21%23%25%27%负债和股东权益321,605356,788407,602479,072ROIC9%10%13%15%偿债能力现金流量表资产负债率84%84%85%86%单位:百万元20192020E2021E2022E债务权益比5.25.45.76.1经营活动现金流2,239(6,513)3,5405,703流动比率1.41.41.41.3现金收益5,403(9,125)(487)9,047速动比率0.40.30.30.3存货影响(50,047)(41,727)(48,128)(56,874)营运能力经营性应收影响(18,647)(2,650)(3,069)(3,821)总资产周转率25%24%27%28%经营性应付影响62,73128,93643,10953,256应收帐款周转天数10111111其他影响2,79818,05312,1144,094应付帐款周转天数212243242240投资活动现金流(11,989)(35)(661)(1,163)存货周转天数1,3441,3661,3381,301资本支出93200(93)每股指标(元)股权投资(4,792)000每股收益1.11.31.72.1其他长期资产变化(8,129)(35)(661)(1,071)每股经营现金流0.4(1.2)0.71.1融资活动现金流15,154(2,577)(3,367)4,508每股净资产5.15.86.67.7借款增加17,8158861,0039,976估值比率财务费用9,8733,4634,3695,469P/E7.66.14.93.9股东融资8,956000P/B1.61.41.21.0其他长期负债变化(21,490)(6,926)(8,739)(10,937)EV/EBITDA26.924.622.220.6资料来源:企业公告,华创证券预测金科股份(000656)物业上市进程点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号3房地产组团队先容组长、首席分析师:袁豪复旦大学理学硕士。

曾任职于戴德梁行、中银国际。

2016年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名;2018年金牛奖评选房地产行业第一名;2019年金麒麟评选房地产行业第二名;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名。

研究员:鲁星泽慕尼黑工业大学工学硕士。

2015年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名团队成员;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员;2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员;2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。

分析师:曹曼同济大学管理学硕士,CPA,FRM。

2017年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名团队成员;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员;2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员;2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。

研究员:邓力哥伦比亚大学理学硕士。

2018年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名团队成员;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员;2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员;2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。

金科股份(000656)物业上市进程点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号4华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱北京机构销售部张昱洁北京机构销售总监010-66500809zhangyujie@hcyjs.com杜博雅高级销售经理010-66500827duboya@hcyjs.com张菲菲高级销售经理010-66500817zhangfeifei@hcyjs.com侯春钰销售经理010-63214670houchunyu@hcyjs.com侯斌销售经理010-63214683houbin@hcyjs.com过云龙销售经理010-63214683guoyunlong@hcyjs.com刘懿销售经理010-66500867liuyi@hcyjs.com达娜销售助理010-63214683dana@hcyjs.com广深机构销售部张娟所长助理、广深机构销售总监0755-82828570zhangjuan@hcyjs.com汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyan@hcyjs.com段佳音高级销售经理0755-82756805duanjiayin@hcyjs.com朱研销售经理0755-83024576zhuyan@hcyjs.com包青青销售助理0755-82756805baoqingqing@hcyjs.com上海机构销售部石露华东区域销售总监021-20572588shilu@hcyjs.com潘亚琪高级销售经理021-20572559panyaqi@hcyjs.com张佳妮高级销售经理021-20572585zhangjiani@hcyjs.com何逸云销售经理021-20572591heyiyun@hcyjs.com柯任销售经理021-20572590keren@hcyjs.com蒋瑜销售经理021-20572509jiangyu@hcyjs.com沈颖销售经理021-20572581shenying@hcyjs.com吴俊销售经理021-20572506wujun1@hcyjs.com董昕竹销售经理021-20572582dongxinzhu@hcyjs.com汪子阳销售经理021-20572559wangziyang@hcyjs.com施嘉玮销售经理021-20572548shijiawei@hcyjs.com金科股份(000656)物业上市进程点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号5华创行业企业投资评级体系(基准指数沪深300)企业投资评级说明:强推:预期未来6个月内超越基准指数20%以上;推荐:预期未来6个月内超越基准指数10%-20%;中性:预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间;回避:预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

行业投资评级说明:推荐:预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上;中性:预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%;回避:预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

分析师声明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明:分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。

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本企业不会因接收人收到本报告而视其为客户。

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客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况,自主作出投资决策并自行承担投资风险,任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。

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