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海通证券-房地产行业月报:行业增速继续回升,板块估值下降-200522
2020-05-22 13:30:21  涂力磊,谢盐
研报摘要

  宏观形势
  经济增速下行,通胀回落,货币供给上升:4月M2同比增11.1%,增速比3月升1.0个百分点;CPI同比增3.30%,增速比3月回落1.0个百分点;美金兑人民币汇价期末7.0571;PMI为50.8%,比3月落1.20个百分点;进出口额同比降5.0%,比3月降1个百分点;顺差453亿美金。
  行业形势
  1-4月一二线城市土地成交面积同比增速回升:1-4月一二线土地累计成交17326.1万平,同比下滑8.01%,比1-3月回升9.32个百分点,当月成交土地6179.5万平,环比增加63.0%。
  1-4月开发商结余资金增速继续回落:1-4月开发商资金来源与房地产投资之差累计1.39万亿元,同比降23.8%,比1-3月继续回落0.44个百分点。
  地产A股对H股溢价:5月21日,龙头地产A股19年PE动态7.05倍,较龙头H股PE溢价2.25%。1-4月购地、新开工、销售增速触底回升:1-4月购地、销售和新开工分别累计同比-12.0%、-19.3%、-18.4%。
  投资建议
  大家认为,行业面临疫情冲击压力。5月21日,房地产板块估值(PE-TTM)为9.56倍,相对沪深300指数估值(PE-TTM)的折价率为20.98%。行业相对估值较前期有所回落。
  风险提示:行业面临疫情严重以及政策调控两大风险。
研报全文

行业增速继续回升,板块估值下降——房地产行业月报证券研究报告(优于大市,维持)涂力磊房地产必赢365net手机版师SAC执业证书编号:S0850510120001021-23219747tll5535@htsec.com谢盐房地产必赢365net手机版师SAC执业证书编号:S0850511010019021-23219436xiey@htsec.com2020年5月22日概要宏观形势经济增速下行,通胀回落,货币供给上升:4月M2同比增11.1%,增速比3月升1.0个百分点;CPI同比增3.30%,增速比3月回落1.0个百分点;美金兑人民币汇价期末7.0571;PMI为50.8%,比3月落1.20个百分点;进出口额同比降5.0%,比3月降1个百分点;顺差453亿美金。

行业形势1-4月一二线城市土地成交面积同比增速回升:1-4月一二线土地累计成交17326.1万平,同比下滑8.01%,比1-3月回升9.32个百分点,当月成交土地6179.5万平,环比增加63.0%。

1-4月开发商结余资金增速继续回落:1-4月开发商资金来源与房地产投资之差累计1.39万亿元,同比降23.8%,比1-3月继续回落0.44个百分点。

地产A股对H股溢价:5月21日,龙头地产A股19年PE动态7.05倍,较龙头H股PE溢价2.25%。

1-4月购地、新开工、销售增速触底回升:1-4月购地、销售和新开工分别累计同比-12.0%、-19.3%、-18.4%。

投资建议大家认为,行业面临疫情冲击压力。

5月21日,房地产板块估值(PE-TTM)为9.56倍,相对沪深300指数估值(PE-TTM)的折价率为20.98%。

行业相对估值较前期有所回落。

风险提示:行业面临疫情严重以及政策调控两大风险。

2资料来源:WIND,海通证券研究所图:M1和M2月度同比变动情况图:各项贷款余额及月度同比变动情况宏观形势-货币供给增速回升,力保经济稳定3货币供给货币需求4月M1同比增长5.50%,增速比3月升0.5个百分点,M2同比增长11.1%,增速比3月升1个百分点。

4月金融机构各项贷款余额161.91万亿元,同比增13.1%,增速比3月升0.4个百分点。

指标数据表现解读4月,货币政策稳健,逆周期调节方向未变。

0246810122019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-04M1同比(%)M2同比(%)11.011.512.012.513.013.514.0130000013500001400000145000015000001550000160000016500002019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-04金融机构各项贷款余额(亿元,左轴)金融机构各项贷款余额同比(%,右轴)图:新增人民币贷款和中长期月度贷款情况图:CPI和CPI(翘尾因素)月度变动情况宏观形势-货币需求增加,通胀水平进一步回落4当月货币需求CPI、CPI(翘尾因素)4月我国金融机构新增人民币贷款17000亿元,同比增加66.67%,环比下降40.35%。

4月份我国CPI同比上升3.30%,涨幅比3月下降1个百分点。

当月CPI同比(翘尾因素)为3.24%。

指标数据表现解读4月疫情防控向好的态势进一步巩固,生产生活秩序加快恢复,4月份CPI同比涨幅进一步回落。

资料来源:WIND,海通证券研究所8000008500009000009500001000000105000005000100001500020000250003000035000400002019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-04金融机构新增人民币贷款当月值(亿元,左轴)金融机构中长期贷款余额(亿元,右轴)-1.00.01.02.03.04.05.06.02019-042019-072019-102020-012020-04CPI当月同比(%)CPI当月同比(翘尾因素,%)图:美金兑人民币即期和6个月外汇远期月度变动图:资金净流动月度变动情况宏观形势-人民币汇率回升,资金净流出增加5人民币汇率资金净流动4月,美金兑人民币期末汇价7.0571。

6个月美金兑人民币远期期末汇价7.0736,人民币汇率远期升水165.00个基点。

4月,资金净流出4085.9亿元。

指标数据表现解读4月,人民币汇率回升。

同期,资金净流出增加。

注:资金净流入(出)是指外汇占款当月净增加额扣除实际利用的贸易净额和投资额后的资金净流入(出)。

资料来源:WIND,海通证券研究所6.56.66.76.86.97.07.17.22019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-04美金兑人民币期末汇率6个月美金兑人民币外汇远期-5000-4000-3000-2000-100001000200030002019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-04资金净流动情况(亿元)资金净流动情况(亿元)图:PMI和工业增加值月度同比变动情况图:进出口、贸易顺差月度同比变动情况宏观形势-经济增速加快,外贸增速下降6工业数据进出口贸易4月,PMI为50.80%,比3月下降1.2个百分点。

4月,工业增加值同比升3.90%,增速比3月大幅上涨5.00个百分点。

4月,我国进出口总额同比减5.00%,增速比3月下降1.00个百分点;4月,我国实现贸易顺差453.40亿美金。

指标数据表现解读4月,工业增速回升,外贸增速下降,顺差增加。

资料来源:WIND,海通证券研究所0.010.020.030.040.050.060.0-28-26-24-22-20-18-16-14-12-10-8-6-4-202468102019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-04工业增加值当月同比(%,左轴)PMI(%,右轴)-15-10-5051015-10001002003004005006002019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-04贸易顺差当月值(亿美金,左轴)进出口金额当月同比(%,右轴)图:一二线城市土地成交建面累计值图:一二线城市土地成交金额行业形势-一二线城市土地成交金额环比增加7土地成交建面土地成交金额1-4月一二线城市累计成交土地建面17326.1万平,同比下滑8.01%,比1-3月回升9.32个百分点。

4月一二线城市当月成交土地6179.5万平,环比增加63.0%。

1-4月一二线城市累计成交土地金额7581.6亿元,同比增加3.08%,比1-3月回升15.2个百分点。

4月一二线城市当月成交土地金额3086.2亿元,环比增加143.3%。

指标数据表现解读4月,一二线城市土地成交面积和成交金额环比增加。

资料来源:WIND,海通证券研究所-60-50-40-30-20-10010200100002000030000400005000060000700002019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-04一二线城市土地成交建面累计值(万平,左轴)一二线城市土地成交建面当月值(万平,左轴)一二线城市土地成交建面累计值同比(%,右轴)-30-20-100102030400400080001200016000200002400028000320002019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-04一二线城市土地成交金额累计值(亿元,左轴)一二线城市土地成交金额当月值(亿元,左轴)一二线城市土地成交金额累计值同比(%,右轴)图:房地产累计资金来源与房地产累计投资之差行业形势-开发商结余资金同比增速回落8房地产资金来源与投资之差累计值房地产资金来源与投资之差当月值1-4月全国房地产累计资金来源与房地产累计投资之差1.39万亿元,同比减少23.8%,比今年1-3月回落0.44个百分点。

4月全国房地产累计资金来源与房地产累计投资之差2297.7亿元,环比上升52.3%。

指标数据表现解读4月房地产累计资金来源继续大于开发投资,受疫情冲击1-4月同比增速回落。

资料来源:WIND,海通证券研究所-30-25-20-15-10-50510-20003000800013000180002300028000330003800043000480002019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-04(房地产资金来源-房地产投资)累计值(亿元,左轴)(房地产资金来源-房地产投资)当月值(亿元,左轴)(房地产资金来源-房地产投资)累计同比(%,右轴)注:A股龙头企业是万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股龙头是中国恒大、碧桂园、融创中国、中国海外发展。

资料来源:WIND,海通证券研究所图:地产A股相对地产H股PE折溢价率图:地产A股相对地产H股PB折溢价率行业形势-地产A股对H股溢价率下降9地产A股相对H股PE折溢价率地产A股相对H股PB折溢价率截至5月21日,龙头地产2019年动态A股PE为7.05倍,龙头H股2019年动态PE为6.89倍。

前者相对后者溢价2.25%。

同期,龙头地产A股2019年PB为1.33倍,龙头地产H股2019年PB为1.30倍。

前者相对后者溢价2.40%。

指标数据表现解读4月,地产A股相对地产H股PE、PB溢价率比3月下降。

0510152025-60-40-20020406080100120140Dec/15Jun/16Dec/16Jun/17Dec/17Jun/18Dec/18Jun/19Dec/19溢价率(%,左轴)A股龙头地产企业市盈率(倍,右轴)港股龙头地产企业市盈率(倍,右轴)0.00.51.01.52.02.53.03.5-40-20020406080100Dec/15Jun/16Dec/16Jun/17Dec/17Jun/18Dec/18Jun/19Dec/19溢价率(%,左轴)A股龙头地产企业市净率(倍,右轴)港股龙头地产企业市净率(倍,右轴)图:土地购置面积、销售面积、新开工面积累计增速行业形势-购地、新开工、销售增速继续回升10累计土地购置增速累计新开工面积增速1-4月全国累计土地购置面积同比降12.0%。

1-4月全国累计新开工面积同比降18.4%。

指标数据表现解读1-4月,随着疫情逐步得到控制,土地购置、销售、新开工增速相比1-3月继续回升。

累计销售面积增速1-4月全国累计销售商品房面积同比降19.3%。

资料来源:WIND,海通证券研究所-50-40-30-20-1001020Apr-19May-19Jun-19Jul-19Aug-19Sep-19Oct-19Nov-19Dec-19Jan-20Feb-20Mar-20Apr-20房屋新开工面积累计同比(%)商品房销售面积累计同比(%)购置土地面积累计同比(%)图:房屋新开工面积、施工面积、竣工面积累计增速行业形势-开工、竣工增速继续回升11累计新开工面积增速累计竣工面积增速1-4月全国房屋新开工面积累计下滑18.4%。

1-4月全国房屋竣工面积累计下滑14.5%。

指标数据表现解读1-4月,疫情冲击下,新开工、竣工增速较1-3月增速小幅回升,仅施工增速较1-3月小幅回落。

累计施工面积增速1-4月全国房屋施工面积累计增加2.50%。

资料来源:WIND,海通证券研究所-50-45-40-35-30-25-20-15-10-5051015202018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-04房屋新开工面积累计同比(%)房屋施工面积累计同比(%)房屋竣工面积累计同比(%)图:百城样本住宅平均价格变动图:百城住宅价格指数变动行业形势-房价环比回升,上涨城市数继续增加12百城样本住宅平均价格变动百城住宅价格指数变动4月,百城样本住宅平均价格为15233.0元/平;住宅价格指数同比增加2.93%,增速比2月降0.02个百分点;住宅价格指数环比升0.25%。

4月,百城样本住宅价格指数环比上涨城市数为67个,比3月增加11个;环比下跌城市数为32个,比3月减少5个。

指标数据表现解读4月,百城样本住宅价格指数环比继续回升,上涨城市数继续增加。

资料来源:WIND,海通证券研究所-1012345678020004000600080001000012000140001600018000Apr-19Jun-19Aug-19Oct-19Dec-19Feb-20Apr-20百城样本住宅平均价格(元/平,左轴)百城样本价格指数同比(%,右轴)百城样本价格指数环比(%,右轴)020406080Apr-19Jun-19Aug-19Oct-19Dec-19Feb-20Apr-20百城住宅价格指数环比上涨城市数(个)百城住宅价格指数环比下跌城市数(个)图:房地产开发投资及其增速图:住宅开发投资及其增速行业形势-房地产开发投资增速继续回升13房地产开发投资累计完成额住宅开发投资累计完成额1-4月,房地产开发投资累计完成额3.31万亿元,同比下滑3.30%,增速比2020年1-3月上升4.4个百分点。

1-4月,住宅开发投资累计完成额2.42万亿元,同比下滑2.80%,增速比2020年1-3月上升4.4个百分点。

指标数据表现解读1-4月,房地产开发投资累计完成额、住宅开发投资累计完成额增速较1-3月均继续回升。

资料来源:WIND,海通证券研究所(20)(15)(10)(5)0510150200004000060000800001000001200001400002019-042019-062019-082019-102019-122020-03房地产开发投资累计完成额(亿元,左轴)房地产开发投资累计完成额同比(%,右轴)-20-15-10-5051015200200004000060000800001000001200002019-042019-062019-082019-102019-122020-03住宅开发投资累计完成额(亿元,左轴)住宅开发投资完成额累计同比(%,右轴)图:2020年来房地产和沪深300指数收益情况图:地产板块和沪深300板块的PE(TTM)情况行业形势-今年来板块累计超额收益继续下降14板块累计超额收益率板块估值截至5月21日,房地产板块累计收益率-14.0%,沪深300累计收益率-4.46%,板块超额收益为-9.54个百分点,比4月继续下滑。

截至5月21日,房地产板块估值(PE-TTM)为9.56倍,低于行业近3年的历史平均水平(12.0倍)。

指标数据表现解读截止5月21日,地产板块超额收益率相比4月21日继续下降。

资料来源:WIND,海通证券研究所-12-10-8-6-4-20-20-15-10-50531/Dec/197/Jan/2014/Jan/2021/Jan/2028/Jan/204/Feb/2011/Feb/2018/Feb/2025/Feb/203/Mar/2010/Mar/2017/Mar/2024/Mar/2031/Mar/207/Apr/2014/Apr/2021/Apr/2028/Apr/205/May/2012/May/2019/May/20房地产指数收益(%,左轴)沪深300指数收益(%,左轴)房地产板块超额收益(%,右轴)05101520253035-0.4-0.20.00.20.40.60.81.01.21.4溢价率(倍,左轴)房地产市盈率(倍,右轴)沪深300市盈率(倍,右轴)图:2020年以来各板块累计收益率情况(截至5月21日)行业形势-今年以来板块收益率排名第25152020年以来板块收益率排名2020年1月至今房地产板块在同期28个行业板块中收益排名第25,排名相对于2020年1月至3月下滑一名。

指标数据表现解读2020年1月以来,板块收益率在所有行业中排名有所下滑。

资料来源:WIND,海通证券研究所-20-15-10-50510152025医药生物食品饮料计算机农林牧渔建筑材料电气设备电子通信国防军工商业贸易机械设备传媒综合化工休闲服务家用电器建筑装饰轻工制造汽车公用事业纺织服装有色金属钢铁银行房地产交通运输非银金融采掘今年以来的涨跌幅(%)注:表中上市企业EPS预测来自海通地产。

资料来源:WIND,海通证券研究所表:A股重点覆盖地产企业估值指标(截至5月21日)估值和投资-重点上市地产企业市盈率下滑16重点企业市盈率对于大家重点跟踪4家地产上市企业而言,目前2019年平均静态市盈率6.02倍,对应2020年平均动态市盈率5.01倍;对应2021年平均动态市盈率4.27倍。

指标数据表现解读本月重点上市地产企业估值下滑。

证券代码证券简称总市值PB(倍)EPS(元/股)PE(倍)评级亿元201920192020E2021E20192020E2021E000002.SZ万科A2891.091.533.444.004.767.446.405.37优于大市600048.SH保利地产1795.871.242.342.823.246.435.344.65优于大市600383.SH金地集团568.841.082.232.713.175.654.653.97优于大市600340.SH华夏幸福666.541.404.856.047.214.563.663.07优于大市平均6.025.014.27风险提示:行业面临疫情严重以及政策调控两大风险。

分析师声明涂力磊、谢盐本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告。

本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息,本人不保证该等信息的准确性或完整性。

分析逻辑基于编辑的职业理解,清晰准确地反映了编辑的研究观点,结论不受任何第三方的授意或影响,特此声明。

房地产研究团队:涂力磊SAC执业证书编号:S0850510120001电话:021-23219747Email:tll5535@htsec.com谢盐SAC执业证书编号:S0850511010019电话:021-23219436Email:xiey@htsec.com分析师声明和研究团队17信息披露和法律声明投资评级说明法律声明本报告仅供海通证券股份有限企业(以下简称“本企业”)的客户使用。

本企业不会因接收人收到本报告而视其为客户。

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1.投资评级的比较和评级标准:以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准,报告发布日后6个月内的企业股价(或行业指数)的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅;2.市场基准指数的比较标准:A股市场以海通综指为基准;香港市场以恒生指数为基准;美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。

类别评级说明股票投资评级优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10%以上;中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与10%之间;弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下;无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点。

行业投资评级优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10%以上;中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与10%之间;弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。

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