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兴业证券-房地产行业核心城市6月新房二手房报告:市场仍然呈现较强复苏态势-200703
2020-07-04 14:21:12  阎常铭,郭毅,徐鸥鹭
研报摘要

  6月新房成交面积同比、环比均进一步提升。大家统计的43个城市,6月新房成交面积同比+7%,环比+13%,年初以来累计同比-14%。分结构来看,一线同比+0%,环比+11%,年初以来累计同比-22%;二线同比+16%,环比+17%,年初以来累计同比-7%;三四线同比+1%,环比+9%,年初以来累计同比-19%。
  6月二手房成交套数同比、环比均进一步提升。大家统计的10个城市,6月二手房成交套数同比+11%,环比同比+1%,年初以来累计同比-14%。其中一线城市6月同比+30%,环比-4%,累计同比-3%;二线城市6月同比-5%,环比+8%,累计同比-23%。
  6月核心10城新房+二手房整体较强复苏。6月10城新房+二手房成交套数合计值同比+17%,环比+9%,年初以来累计同比-9%。其中,一线城市6月同比+19%(前值+7%),6月环比-2%(前值+13%),今年以来累计同比-10%(前值-17%);二线城市6月同比+16%(前值-4%),6月环比+18%(前值+7%),今年以来累计同比-9%(前值-19%)。
  1,新房成交情况:
  全国43城:新房成交套数,6月同比+7%,环比+14%,今年以来累计同比-15%。新房成交面积,6月同比+7%,环比+13%,今年以来累计同比-14%。一线城市:新房成交套数6月同比-2%,环比+12%,今年以来累计同比-23%。二线城市:6月同比+14%,环比+19%,今年以来累计同比-8%。三四线城市:6月同比+4%,环比+10%,今年以来累计同比-17%。
  具体城市来看:一线城市中,北京新房成交套数6月同比-7%,环比-4%,累计同比-25%;深圳同比-10%,环比+7%,累计同比-5%;上海同比-3%,环比+6%,累计同比-27%;广州同比-26%,环比+34%,累计同比-22%。二线城市中,杭州同比+4%,环比+65%,累计同比+12%;南京同比+79%,环比-21%,累计同比+27%;成都同比+24%,环比+3%,累计同比+2%;苏州同比+12%,环比+99%,累计同比+13%;青岛同比-2%,环比+28%,累计同比+4%;济南同比+36%,环比-8%,累计同比+1%。
  2,二手房成交情况:
  大家统计的10个城市,6月二手房成交套数同比+11%,环比同比+1%,年初以来累计同比-14%。其中一线城市6月同比+30%,环比-4%,累计同比-3%;二线城市6月同比-5%,环比+8%,累计同比-23%。
  成交价格:6月环比上涨4%,较年初上涨4%;其中一线环比+3%,较年初+5%;二线环比+5%,较年初+3%。
  价格调涨占比:6月价格调涨占比24%,较上月下降1个百分点,较年初下降3个百分点;一线城市6月价格调涨占比为32%,较上月下降2个百分点,较年初下降1个百分点;二线城市6月价格调涨占比20%,较上月下降1个百分点,较年初下降6个百分点。
  新增客源量(含电话咨询):环比+25%,同比+174%,累计同比+105%。其中,一线城市,环比+22%,同比+194%,累计同比+89%;二线城市环比+27%,同比+156%,累计同比+121%。
  具体城市来看:
  (1)北京:
  二手房成交套数:6月当月同比+47%,环比+7%,1-6月累计同比-6%。
  成交价格,年初至今+4%,6月环比-1.7%,年初以来+4%。
  价格调涨占比,本月为15%,较年初+2个百分点。
  新增客源量,当月同比+219%,环比+22%,累计同比+80%。
  每平米租金,同比-5%,租金回报率约1.6%。
  (2)上海:
  二手房成交套数,6月当月同比+6%,环比-19%,1-6月累计同比-12%。
  成交价格,较年初+4%,6月环比+2%,年初以来+4%。
  价格调涨占比,本月为29%,较年初+5个百分点。
  新增客源量,当月同比+188%,环比+15%,累计同比+104%。
  每平米租金,同比+4%,租金回报率约1.8%。
  (3)深圳:
  二手房成交套数,1-6月累计同比+41%,6月当月同比+83%,环比+24%。
  成交价格,年初至今+7%,6月环比+8%,年初以来+7%。
  价格调涨占比,本月为53%,较年初-8个百分点。
  新增客源量,当月同比+157%,环比+41%,累计同比+80%。
  每平米租金,同比+7%,租金回报率约1.4%。
  (4)其他城市:
  二手房成交套数:杭州6月二手房成交套数同比+23%,环比+1%;累计同比-2%;南京同比+62%,环比-3%,累计同比+30%;苏州同比-47%,环比+34%,累计同比-51%;成都同比-51%,环比+7%,累计同比-58%;青岛同比+46%,环比+17%,累计同比+6%;厦门同比+10%,环比+36%,累计同比-33%;佛山同比+23%,环比+6%,累计同比-24%;无锡同比+11%,环比+4%,累计同比+1%。
  3,租金
  各城市租金较上月基本持平,但出租率相对较低。一线城市整体租金持平,6月环比+0%,7日出租率相对去年仍处低位。二线城市每平米租金略有上涨,较上月平均上升+1%,房源7日出租率则相对较低,与上月持平,同比下降9个百分点。
  投资建议:看好房地产大周期,也看好三四线预期差,布局三四线相关标的受益,持续推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发展等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。
  投资建议:政策边际改善预期增强,房地产行业从长期看仍有空间,看好龙头地产股。推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、万科A、保利地产、招商积余、蓝光发展等。
  风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。
  
研报全文

兴业证券-房地产行业核心城市6月新房二手房报告:市场仍然呈现较强复苏态势-200703

行业研究行业必赢56net手机版报告证券研究报告房地产推荐(维持)重点企业重点企业2020E2021E评级万科A3.994.59买入保利地产2.683.13买入金科股份1.321.58买入中南建设1.872.41审慎增持招商积余0.580.76审慎增持相关报告《多省市集中出台支撑新政,持续推荐龙头地产股》2020-02-13《新房二手房周报(2020年春节三周):核心城市节前上升趋势被改变》2020-02-10《购房杠杆研究系列二:可能只是开始——2019住宅销售数据点评》2020-01-19分析师:阎常铭yanchangming@xyzq.com.cnS0190514110001郭毅guoyiyjs@xyzq.com.cnS0190518010003徐鸥鹭xuoulu@xyzq.com.cnS0190519080008研究助理:靳璐瑜jinluyu@xyzq.com.cn投资要点风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。

核心城市6月新房二手房报告:市场仍然呈现较强复苏态势2020年07月03日6月新房成交面积同比、环比均进一步提升。

大家统计的43个城市,6月新房成交面积同比+7%,环比+13%,年初以来累计同比-14%。

分结构来看,一线同比+0%,环比+11%,年初以来累计同比-22%;二线同比+16%,环比+17%,年初以来累计同比-7%;三四线同比+1%,环比+9%,年初以来累计同比-19%。

6月二手房成交套数同比、环比均进一步提升。

大家统计的10个城市,6月二手房成交套数同比+11%,环比同比+1%,年初以来累计同比-14%。

其中一线城市6月同比+30%,环比-4%,累计同比-3%;二线城市6月同比-5%,环比+8%,累计同比-23%。

6月核心10城新房+二手房整体较强复苏。

6月10城新房+二手房成交套数合计值同比+17%,环比+9%,年初以来累计同比-9%。

其中,一线城市6月同比+19%(前值+7%),6月环比-2%(前值+13%),今年以来累计同比-10%(前值-17%);二线城市6月同比+16%(前值-4%),6月环比+18%(前值+7%),今年以来累计同比-9%(前值-19%)。

1,新房成交情况:全国43城:新房成交套数,6月同比+7%,环比+14%,今年以来累计同比-15%。

新房成交面积,6月同比+7%,环比+13%,今年以来累计同比-14%。

一线城市:新房成交套数6月同比-2%,环比+12%,今年以来累计同比-23%。

二线城市:6月同比+14%,环比+19%,今年以来累计同比-8%。

三四线城市:6月同比+4%,环比+10%,今年以来累计同比-17%。

具体城市来看:一线城市中,北京新房成交套数6月同比-7%,环比-4%,累计同比-25%;深圳同比-10%,环比+7%,累计同比-5%;上海同比-3%,环比+6%,累计同比-27%;广州同比-26%,环比+34%,累计同比-22%。

二线城市中,杭州同比+4%,环比+65%,累计同比+12%;南京同比+79%,环比-21%,累计同比+27%;成都同比+24%,环比+3%,累计同比+2%;苏州同比+12%,环比+99%,累计同比+13%;青岛同比-2%,环比+28%,累计同比+4%;济南同比+36%,环比-8%,累计同比+1%。

2,二手房成交情况:大家统计的10个城市,6月二手房成交套数同比+11%,环比同比+1%,年初以来累计同比-14%。

其中一线城市6月同比+30%,环比-4%,累计同比-3%;二线城市6月同比-5%,环比+8%,累计同比-23%。

成交价格:6月环比上涨4%,较年初上涨4%;其中一线环比+3%,较年初+5%;二线环比+5%,较年初+3%。

价格调涨占比:6月价格调涨占比24%,较上月下降1个百分点,较年初下降行业必赢56net手机版报告3个百分点;一线城市6月价格调涨占比为32%,较上月下降2个百分点,较年初下降1个百分点;二线城市6月价格调涨占比20%,较上月下降1个百分点,较年初下降6个百分点。

新增客源量(含电话咨询):环比+25%,同比+174%,累计同比+105%。

其中,一线城市,环比+22%,同比+194%,累计同比+89%;二线城市环比+27%,同比+156%,累计同比+121%。

具体城市来看:(1)北京:二手房成交套数:6月当月同比+47%,环比+7%,1-6月累计同比-6%。

成交价格,年初至今+4%,6月环比-1.7%,年初以来+4%。

价格调涨占比,本月为15%,较年初+2个百分点。

新增客源量,当月同比+219%,环比+22%,累计同比+80%。

每平米租金,同比-5%,租金回报率约1.6%。

(2)上海:二手房成交套数,6月当月同比+6%,环比-19%,1-6月累计同比-12%。

成交价格,较年初+4%,6月环比+2%,年初以来+4%。

价格调涨占比,本月为29%,较年初+5个百分点。

新增客源量,当月同比+188%,环比+15%,累计同比+104%。

每平米租金,同比+4%,租金回报率约1.8%。

(3)深圳:二手房成交套数,1-6月累计同比+41%,6月当月同比+83%,环比+24%。

成交价格,年初至今+7%,6月环比+8%,年初以来+7%。

价格调涨占比,本月为53%,较年初-8个百分点。

新增客源量,当月同比+157%,环比+41%,累计同比+80%。

每平米租金,同比+7%,租金回报率约1.4%。

(4)其他城市:二手房成交套数:杭州6月二手房成交套数同比+23%,环比+1%;累计同比-2%;南京同比+62%,环比-3%,累计同比+30%;苏州同比-47%,环比+34%,累计同比-51%;成都同比-51%,环比+7%,累计同比-58%;青岛同比+46%,环比+17%,累计同比+6%;厦门同比+10%,环比+36%,累计同比-33%;佛山同比+23%,环比+6%,累计同比-24%;无锡同比+11%,环比+4%,累计同比+1%。

3,租金各城市租金较上月基本持平,但出租率相对较低。

一线城市整体租金持平,6月环比+0%,7日出租率相对去年仍处低位。

二线城市每平米租金略有上涨,较上月平均上升+1%,房源7日出租率则相对较低,与上月持平,同比下降9个百分点。

投资建议:看好房地产大周期,也看好三四线预期差,布局三四线相关标的受益,持续推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发展等。

同时认为地产产业链相关标的也将受益。

行业必赢56net手机版报告报告正文1、一二线城市成交本月略有回落,整体平稳回暖6月新房成交面积持续上升。

大家统计的43个城市,6月新房成交面积同比+7%,环比+13%,年初以来同比-14%。

分结构来看,一线同比+0%,环比+11%,年初以来同比-22%;二线同比+16%,环比+17%,年初以来同比-7%;三四线同比+1%,环比+9%,年初以来同比-19%。

6月二手房成交套数平稳上涨。

大家统计的11个城市,6月二手房成交套数同比+11%,环比同比+2%,年初以来累计同比-14%。

其中一线城市6月同比+30%,环比-4%,累计同比-3%;二线城市6月同比-3%,环比+8%,累计同比-23%。

6月核心11城新房+二手房成交有所回落,整体平稳复苏。

6月11城新房+二手房成交套数合计值同比+14%,环比+9%,年初以来累计同比-12%。

其中,一线城市6月同比+19%(前值+7%),6月环比-2%(前值+13%),今年以来累计同比-10%(前值-17%);二线城市6月同比+19%(前值-4%),6月环比-2%(前值+7%),今年以来累计同比-13%(前值-19%)。

图表1、一二线城市二手房价格趋势资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理2020.06年初以来成交价(万元)成交价挂牌价(万元)挂牌价万/平米2020.052020.06环比2020.052020.06环比北京6.154%6.256.15-2%6.556.19-6%上海5.194%5.105.192%5.565.601%深圳7.097%6.597.098%7.507.713%天津2.551%2.532.551%2.562.53-1%石家庄1.612%1.561.613%1.781.770%廊坊1.831%1.801.832%1.911.921%济南1.78-1%1.821.78-2%1.941.961%青岛2.234%2.132.235%2.282.322%烟台1.257%1.311.25-4%1.271.270%郑州1.38-4%1.381.380%1.461.450%沈阳1.328%1.271.324%1.341.351%大连1.719%1.571.719%1.711.752%南京3.570%3.433.574%3.513.520%无锡1.9517%1.761.9511%1.972.012%苏州2.852%2.782.852%3.113.110%杭州3.672%3.553.673%3.863.901%合肥1.762%1.731.762%1.701.69-1%惠州1.123%1.121.120%1.331.31-2%东莞2.328%2.282.322%2.622.828%厦门4.054%3.664.0511%4.344.432%武汉2.001%1.942.003%2.092.153%长沙1.133%1.181.13-4%1.211.253%重庆1.382%1.401.38-1%1.451.460%成都1.650%1.631.651%1.711.731%西安1.588%1.561.582%1.681.701%行业必赢56net手机版报告图表2、一二线城市成交量趋势资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理1上海二手房成交量数据根据链家数据估算类型累计6月6月2020.062020.062015-2019月均成交(千套)同比同比环比(千套)所处分位数区间(千套)20152016201720182019北京新房-25%-10%-4%5(1/2,3/4)[1,14]97445二手房-6%47%7%17(1/2,3/4)[4,32]1622111312合计-12%28%5%23(1/2,3/4)[5,38]2529151717上海1新房-27%3%6%12(1/2,3/4)[2,24]1717111011二手房-12%6%-19%23(1/2,3/4)[5,55]3031131420合计-18%5%-12%35(1/2,3/4)[6,79]4748242431深圳新房-5%-5%7%3(1/2,3/4)[1,8]63223二手房41%83%24%11(3/4,1)[2,18]108556合计24%50%19%14(3/4,1)[2,22]16117810青岛新房4%25%28%14(3/4,1)[2,21]1116131110二手房6%46%17%7(3/4,1)[1,11]36544合计5%31%24%21(3/4,1)[3,29]1422181515佛山新房-41%-25%10%12(3/4,1)[2,20]0071312二手房-24%23%6%5(3/4,1)[1,8]00454合计-37%-14%9%17(3/4,1)[2,27]00111816南京新房27%41%-21%7(1/2,3/4)[2,16]911656二手房30%62%-3%10(3/4,1)[1,18]813757合计29%53%-11%17(1/2,3/4)[3,33]1724131014无锡新房-26%-52%-22%4(1/2,3/4)[1,15]46345二手房1%11%4%7(3/4,1)[0,9]35645合计-13%-26%-7%11(1/2,3/4)[1,20]7119810苏州新房13%123%99%18(3/4,1)[2,18]86667二手房-51%-47%23%6(1/2,3/4)[1,16]67478合计-23%26%73%24(3/4,1)[3,25]1414101315杭州新房12%72%65%10(3/4,1)[1,21]912876二手房-2%23%1%7(1/2,3/4)[0,11]58744合计5%49%33%17(3/4,1)[1,30]1420151110厦门新房9%20%31%2(3/4,1)[0,5]32101二手房-33%10%36%4(3/4,1)[1,8]34213合计-22%14%34%6(3/4,1)[1,13]66324成都新房2%28%3%18(3/4,1)[0,23]8741014二手房-58%-51%7%5(1/4,1/2)[0,13]696710合计-24%-7%4%23(3/4,1)[0,31]1416101824行业必赢56net手机版报告图表3、一二线城市二手房指标业主成交周期(天)议价空间(%)价格调涨占比(%)新增客源/新增房源2020.052020.062020.052020.062020.052020.062020.052020.06北京138125-3%-3%19%15%10.117.7上海107102-3%-3%30%29%10.316.9深圳112104-3%-3%52%53%23.826.8天津159155-2%-2%9%8%10.519.9石家庄153156-4%-3%13%12%8.413.6廊坊143135-4%-3%21%15%9.918.66.811.0济南154161-3%-3%13%12%7.810.8青岛157158-4%-3%14%14%烟台167148-3%-3%17%15%3.75.9郑州159164-4%-3%15%13%10.418.6沈阳125123-2%-2%30%27%13.323.8大连148136-3%-3%23%23%7.916.3南京141122-2%-2%27%26%11.224.9无锡10797-2%-2%30%31%13.018.6苏州113105-3%-3%16%13%18.725.0杭州149144-6%-7%24%22%17.333.3合肥126128-3%-3%22%21%10.117.710.316.9惠州182163-3%-3%32%44%23.826.8东莞9380-4%-2%72%84%厦门150122-4%-4%25%21%10.519.98.413.6武汉188160-3%-3%17%15%9.918.6长沙11395-4%-4%21%21%6.811.0重庆141143-3%-3%18%17%7.810.8成都126126-1%-1%14%15%西安132129-3%-3%20%21%3.75.9资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理行业必赢56net手机版报告1.1、北京二手房市场(1)二手房成交套数1-6月累计同比-6%,6月当月同比+47%,环比+7%。

(2)成交价格,较年初+4%,6月环比-1.7%,同比-1%,自高点回撤-8%。

(3)价格调涨占比,本月为15%,较年初+2个百分点。

图表4、北京6月主要指标2019.062020.042020.052020.065月6月挂牌价格调涨占比12%17%19%15%挂牌价格整体调价幅度-2%-1%-1%-1%议价空间-4%-3%-3%-3%注:2015-2018年月均挂牌价格调涨占比分别为32%/59%/26%/18%环比环比成交均价(万元)6.25.86.36.28%-1.7%挂牌价(万元)6.16.16.66.29%-5.6%累计同比累计同比新房成交量(万套)0.60.40.60.5-28%-25%二手房成交量(万套)1.21.31.61.7-16%-6%合计成交量(万套)1.81.72.22.3-20%-12%注:2015-2018年月均新房成交量为0.9/0.7/0.4/0.4万套,二手房成交量为1.6/2.2/1.1/1.3万套,合计成交量为2.5/2.9/1.5/1.7万套业主成交周期(天)91161138125购房者成交周期(天)869999102新增客源量/挂牌房源量5.710.09.417.0新增客源量(万人)11.722.830.537.2新增挂牌房源量(万套)2.12.33.22.2注:2015-2018年月均业主成交周期分别为80/49/49/71天,购房者成交周期为38/36/58/76天,客房比为4.7/5.0/4.4/5.2同比同比整租租金均值(元/平米·月)88818484-2%-5%租金回报率1.7%1.7%1.6%1.6%房源7日内出租率26%24%23%22%注:2016-2018年月均租金分别为69.4/75.8/85.0元,租金回报率为1.8%/1.5%/1.7%,房源7日内出租率为37%/31%/35%资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注:挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势,上行还是下行;调价占比、客房比反映楼市边际变化,反转还是延续行业必赢56net手机版报告图表5、北京二手房价近期上扬图表6、北京整体成交量累计同比-12%资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表7、北京新房累计同比-25%,二手房同比-6%图表8、北京涨价小区占比略有增加资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表9、北京整体调价幅度近期回调图表10、北京议价空间略有回落资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注:议价空间=(成交价-最后一次挂牌价)/最后一次挂牌价资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2.003.004.005.006.007.008.002015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-05成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)新增挂牌房源每平米均价本月同比0500010000150002000025000300003500040000450002010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-06北京新房成交量(套)北京二手房成交量(套)合计成交量(套)-100%-50%0%50%100%150%200%2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-06新房成交累计同比二手房成交累计同比合计累计同比0200040006000800010000120001400016000180000%5%10%15%20%25%30%调涨小区占比(MA3)二手房成交量(套,右轴,MA3)-4%-3%-2%-1%0%-6%-4%-2%0%2%4%6%涨价幅度(%)降价幅度(%)整体调价幅度(%,右轴)-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%汇…议价空间(%)行业必赢56net手机版报告图表11、北京批准上市楼盘本年减少图表12、北京销售/批准入市比值企稳回升资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表13、北京新增客源量6月持续增长图表14、北京租金同比-5%,租金回报率约1.6%资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理-100%-50%0%50%100%150%200%2007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-03北京批准上市套数当年累计同比北京销售套数当年累计同比0%50%100%150%200%250%2006-092007-042007-112008-062009-012009-082010-032010-102011-052011-122012-072013-022013-092014-042014-112015-062016-012016-082017-032017-102018-052018-122019-072020-02北京销售套数/批准上市套数低于100%则库存上升051015202505101520253035402014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-05新增客源量(万人)新增挂牌房源量(万套)新增客源量/新增挂牌房源量(右轴)0%10%20%30%40%50%50607080901002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-05整租-每平米租金均值(元)房源7日内出租率(%,右轴)行业必赢56net手机版报告1.2、上海二手房市场(1)二手房成交套数,1-6月累计同比-12%,6月当月同比+6%,环比-19%。

(2)成交价格,较年初+4%,6月环比+2%,自高点回撤-9%。

(3)价格调涨占比,本月为29%,较年初+5个百分点。

图表15、上海6月主要指标2019.062020.042020.052020.065月6月挂牌价格调涨占比22%32%30%29%挂牌价格整体调价幅度-1%0%-1%-1%议价空间-3%-3%-3%-3%环比环比成交均价(万元)4.95.15.15.2-1%2%挂牌价(万元)5.35.55.55.61%1%累计同比累计同比新房成交量(万套)1.21.01.11.2-33%-27%二手房成交量(万套)2.22.52.62.3-19%-12%合计成交量(万套)3.43.53.73.5-24%-18%注:2015-2018年月均新房成交量为1.7/1.7/1.1/1.0万套,二手房成交量为3.0/3.1/1.3/1.3万套,合计成交量为4.7/4.8/2.4/2.4万套业主成交周期(天)116127107102购房者成交周期(天)41505050新增客源量/挂牌房源量5.39.310.013.5新增客源量(万人)11.325.228.532.7新增挂牌房源量(万套)2.12.72.82.4注:2015-2018年月均购房者成交周期分别为36/25/41/45天,客房比为5.2/3.8/3.6/3.0同比同比整租租金均值(元/平米·月)767777792%4%租金回报率1.9%1.8%1.8%1.8%房源7日内出租率34%28%27%28%注:2015-2018年月均租金分别为76.7/69.0/68.5/66.7元,租金回报率为2.3%/1.8%/1.5%/1.6%;2018年月均房源7日内出租率为28%资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注:挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势,上行还是下行;调价占比、客房比反映楼市边际变化,反转还是延续行业必赢56net手机版报告图表16、上海二手房成交价小幅上升图表17、上海整体成交量累计同比-18%资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表18、上海新房成交同比-27%,二手房同比-12%图表19、上海涨价小区占比小幅回落资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表20、上海整体调价幅度回落图表21、上海议价空间低位回升资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注:议价空间=(成交价-最后一次挂牌价)/最后一次挂牌价资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理-0.2-0.100.10.20.30.40.50.60.001.002.003.004.005.006.007.002014-082014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-04成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)新增挂牌房源每平米均价本月同比010000200003000040000500006000070000800002010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-06上海新房成交量(套)上海二手房成交量(套)合计成交量(套)-100%-50%0%50%100%150%200%2010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-06新房成交累计同比二手房成交累计同比合计累计同比0500010000150002000025000300000%5%10%15%20%25%30%35%调涨小区占比(MA3)二手房成交量(套,右轴,MA3)-3%-2%-1%0%-6%-4%-2%0%2%4%6%涨价幅度(%)降价幅度(%)整体调价幅度(%,右轴)-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%汇…议价空间(%)行业必赢56net手机版报告图表22、上海批准上市楼盘同比下降图表23、上海销售/批准入市比值处于上升通道资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表24、上海新增客源量6月略有增长图表25、上海租金同比+4%,租金回报率约1.8%资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理-100%-50%0%50%100%150%200%2010-032010-082011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-03上海批准上市套数当年累计同比上海销售套数当年累计同比0%50%100%150%200%250%2009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-03上海销售套数/批准上市套数低于100%则库存上升0510152025051015202530新增客源量(万人)新增挂牌房源量(万套)新增客源量/新增挂牌房源量(右轴)0%10%20%30%40%6065707580整租-每平米租金均值(元)房源7日内出租率(%,右轴)行业必赢56net手机版报告1.3、深圳二手房市场(1)二手房成交套数,1-6月累计同比+41%,6月当月同比+83%,环比+24%。

(2)成交价格,较年初+7%,6月环比8%,自高点回撤0%。

(3)价格调涨占比,本月为53%,较年初-8百分点。

图表26、深圳6月主要指标2019.062020.042020.052020.065月6月挂牌价格调涨占比27%58%52%53%挂牌价格整体调价幅度-1%2%2%2%议价空间-4%-3%-3%-3%注:2016-2018年月均挂牌价格调涨占比分别为40%/33%/32%环比环比成交均价(万元)5.96.76.67.1-2%8%挂牌价(万元)6.67.57.57.70%3%累计同比累计同比新房成交量(万套)0.40.30.30.3-6%-5%二手房成交量(万套)0.90.80.91.132%41%合计成交量(万套)1.31.11.21.418%24%注:2016-2018年月均新房成交量为0.3/0.2/0.2万套,二手房成交量为0.8/0.5/0.5万套,合计成交量为1.1/0.7/0.8万套业主成交周期(天)115124112104购房者成交周期(天)32383632新增客源量/挂牌房源量8.28.511.518.4新增客源量(万人)6.69.911.916.9新增挂牌房源量(万套)0.81.21.00.9注:2016-2018年月均业主成交周期分别为56/88/101天,购房者成交周期为21/35/39天,客房比为1.9/2.3/3.9同比同比整租租金均值(元/平米·月)768083816%7%租金回报率1.6%1.4%1.5%1.4%房源7日内出租率27%19%15%16%注:2016-2018年月均租金分别为70.2/68.6/75.5元,租金回报率为1.6%/1.5%/1.6%,房源7日内出租率为26%/29%/35%资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注:挂牌价成交价、购房周期反映楼市所处趋势,上行还是下行;调价占比、客房比反映楼市边际变化,反转还是延续行业必赢56net手机版报告图表27、深圳成交均价与挂牌价小幅上涨图表28、深圳整体成交量累计同比+24%资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表29、深圳新房成交同比-5%,二手房同比+41%图表30、深圳涨价小区占比相对稳定资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表31、深圳整体调价幅度相对稳定图表32、深圳议价空间回升资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注:议价空间=(成交价-最后一次挂牌价)/最后一次挂牌价资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理-0.0500.050.10.150.22.003.004.005.006.007.008.002016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-04成交均价(万元)新增挂牌房源每平米均价(万元)新增挂牌房源每平米均价本月同比05000100001500020000250002011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-03深圳新房成交量(套)深圳二手房成交量(套)合计成交量(套)-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%2012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-05新房成交累计同比二手房成交累计同比合计累计同比0200040006000800010000120000%10%20%30%40%50%60%70%调涨小区占比(MA3)二手房成交量(套,右轴,MA3)-3%-2%-1%0%1%2%3%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%涨价幅度(%)降价幅度(%)整体调价幅度(%,右轴)-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%汇…议价空间(%)行业必赢56net手机版报告图表33、深圳批准上市楼盘低速增长图表34、深圳销售/批准入市比值探底资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表35、深圳新增客源量6月继续上升图表36、深圳租金同比+7%,租金回报率约1.4%资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%2006-102007-052007-122008-072009-022009-092010-042010-112011-062012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062019-012019-082020-03深圳批准上市套数当年累计同比深圳销售套数当年累计同比0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%2005-102006-052006-122007-072008-022008-092009-042009-112010-062011-012011-082012-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-032019-102020-05深圳销售套数/批准上市套数低于100%则库存上升0510152025303540450246810121416182015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-04新增客源量(万人)新增挂牌房源量(万套)新增客源量/新增挂牌房源量(右轴)0%10%20%30%40%50%5055606570758085整租-每平米租金均值(元)房源7日内出租率(%,右轴)行业必赢56net手机版报告2、各城市租金较上月基本持平,但出租率仍然较低各城市租金较上月基本持平,但出租率相对较低。

一线城市整体租金持平,6月环比+0%,7日出租率相对去年仍处低位。

二线城市每平米租金略有上涨,较上月平均上升+1%,房源7日出租率则相对较低,与上月持平,同比下降9个百分点。

图表37、各城市租金分化每平米租金均值(元/m2·月)房源7日内出租率22019年6月6月环比6月同比今年涨幅2019年6月6月环比(pct)6月同比(pct)今年变化(pct)北京83.80%-5%-3%22%-1-4-3上海78.93%4%2%28%2-6-5深圳81.2-2%7%3%16%1-11-8天津32.10%5%2%22%-2-7-6石家庄20.9-6%7%7%31%6-4-8廊坊20.6-5%6%6%26%014济南27.3-2%3%5%17%-1-3-3青岛30.02%8%5%14%-2-5-4烟台19.6-2%-6%-4%17%2-7-4郑州25.5-2%-9%-8%18%-1-6-4沈阳26.0-5%6%2%16%-8-10-4大连33.21%3%1%16%-2-7-5南京42.41%4%0%18%-1-13-8无锡29.20%7%12%22%-4-15-13苏州32.90%-17%-5%23%2-18-11杭州58.22%15%8%20%0-6-3合肥26.2-10%7%8%18%-9-15-8惠州20.27%3%-5%9%-13-21-9东莞30.21%6%3%15%2-7-7厦门29.9-1%-14%-8%31%31-3武汉67.1124%121%30%16%-4-9-9长沙25.3-7%-6%1%20%2-9-5重庆25.4-1%-4%-3%20%0-4-2成都29.80%7%2%19%2-6-5西安26.51%3%2%17%-1-17-13资料来源:Wind、兴业证券经济与金融研究院整理2房源7日内出租率=房源成交周期小于7日的总套数/总成交套数行业必赢56net手机版报告投资建议:政策边际改善预期增强,房地产行业从长期看仍有空间,看好龙头地产股。

推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、万科A、保利地产、招商积余、蓝光发展等。

风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。

行业必赢56net手机版报告3、附录最低首付比例、杠杆率及首套刚需占比一二线城市普遍实行差别化信贷政策,二线城市改善需求(有贷款记录的购房者)首付比例一般在50%以上,一线城市70%以上。

首付成数提高限制加杠杆空间,2016-2018年,一线、长三角城市交易杠杆率明显下降。

图表38、一二线城市最低首付比例、杠杆率及首套刚需占比城市购房者条件估算交易杠杆率估算首套刚需占比无房且无贷款记录无房但有贷款记录有1套房且贷款还清有1套房且贷款未还清201620172018201620172018北京35%,非普通40%60%,非普通80%60%,非普通80%60%,非普通80%28%26%11%15%29%27%上海35%50%,非普通70%50%,非普通70%50%,非普通70%31%26%15%19%29%28%深圳30%50%70%70%47%38%37%30%18%17%天津30%,非本市40%60%60%60%27%39%-23%32%43%石家庄30%30%40%50%57%39%24%47%37%20%廊坊30%,非本市50%30%,非本市50%50%50%------济南30%,非本市60%60%60%60%52%46%37%65%76%36%青岛30%30%,未还清40%40%40%29%22%19%28%13%12%烟台30%30%30%40%13%24%31%14%30%37%郑州30%60%60%60%53%43%-58%31%20%沈阳30%40%40%40%------大连30%30%40%40%15%16%15%13%18%12%南京30%50%50%80%52%31%29%32%14%28%无锡30%30%40%40%27%9%9%27%13%16%苏州30%50%50%80%37%20%19%30%22%16%杭州30%60%60%60%40%31%27%34%16%31%合肥30%40%40%50%48%29%20%41%31%24%惠州30%30%30%40%37%27%23%37%23%24%东莞30%30%30%40%---31%10%14%厦门30%40%40%-60%70%52%28%15%40%22%21%武汉30%30%50%,非普通70%50%,非普通70%33%22%-56%21%32%长沙30%30%35%45%---25%50%57%重庆30%30%30%40%21%26%-26%42%29%成都30%30%30%60%/70%27%29%-28%14%19%西安30%30%40%,非普通50%40%,非普通50%27%25%-33%18%36%资料来源:人民银行、各地统计局、Wind、兴业证券经济与金融研究院整理注:(1)交易杠杆率=新增居民中长期贷款/(新房+二手房成交额),北京上海为(新增按揭+公积金)/(新房+二手房成交额)(2)二手房成交额数据来源:1、成交面积*假设均价2、一手销售额×(二手/一手)估计比值(3)首套刚需占比:由政策杠杆率与实际杠杆率推算行业必赢56net手机版报告分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告。

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评级标准为报告发布日后的12个月内企业股价(或行业指数)相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。

其中:A股市场以上证综指或深圳成指为基准,香港市场以恒生指数为基准;美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。

股票评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%~15%之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%~5%之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%无评级由于大家无法获取必要的资料,或者企业面临无法预见结果的重大不确定性事件,或者其他原因,致使大家无法给出明确的投资评级行业评级推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本企业在知晓的范围内履行信息披露义务。

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