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海通证券-房地产行业月报:销售同比显著上涨,行业景气稳步上行-200801
2020-08-01 22:53:16  涂力磊,金晶
研报摘要

  同比仍显著上涨,基本面继续回升。
  1)根据克尔瑞和亿翰公布的2020年1-7月销售业绩排行榜数据,前100强房企操盘口径销售金额达到54359亿元,同比由跌转正,较上年同期上涨2.7%;权益金额达到45122亿元,同比上年下滑0.1%,跌幅较1-6月收窄4.0个百分点;权益比83%。
  2)从7月单月情况来看,TOP100房企实现操盘口径销售金额9386亿元,环比下降26.7%,同比增长25.7%,涨幅扩大4.4个百分点。7月TOP100房企实现权益销售金额为7966亿元,环比下降22.5%,同比增长24.3%,涨幅扩大10.9个百分点。
  1-10强门槛值上升9.8%,51-100强门槛值下滑14.8%。对比19年和20年1-7月操盘口径销售门槛来看,10强的门槛从1017.5亿元上升至1117.1亿元,同比增长9.8%;20强门槛从728.2亿元下降至669.1亿元,同比下降8.1%;30强门槛从495.3亿元下降至486.6亿元,同比下滑1.8%;50强门槛从297.1亿元下降至282.0亿元,同比下滑5.1%;100强门槛从112.0亿元下降至95.4亿元,同比下滑14.8%。从门槛值来看,1-10强房企表现优异,同比上升9.8%,21-30强房企下滑幅度最少;51-100强下滑幅度最大,达到14.8%;11-20强下滑幅度次之,为8.1%。
  房企销售恢复稳定,六成实现累计同比正增长。从2020年1-7月累计操盘金额增速来看,前50强房企同比正增长的有30家。其中,禹洲集团同比增长超过50%,建发国际集团实现同比增长48.2%,中国金茂实现同比增长31.1%。
  投资建议:维持“优于大市”评级。
  1)政治局会议表态并无变化,仍要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。大家强调本轮看好逻辑并非政策博弈,而是基于早周期行业受益经济触底回升。当前政策预期稳定、流动性平稳、下半年景气度上行背景下,房企销售仍然强劲,业绩兑现度较强。低基数、低估值、低持仓有望促使地产板块行情继续推进。
  2)继续看好行业蓝筹企业,关注企业分红。龙头房企建议关注万科A、保利地产、融创中国、龙湖集团。此外,大家认为业务范围在结构性利好红利区域的房企的销售和业绩弹性会更强,成长性较好的标的包括A股:金科股份、阳光城、中南建设、华夏幸福等,和H股:旭辉控股集团、世茂集团、中国恒大、碧桂园、宝龙地产、建发国际集团、美的置业、禹洲集团等。关注受益于市场利率下行以及疫情后需求恢复的商业类资产,包括中国国贸、大悦城等。
  风险提示:行业面临调控风险和基本面下行风险。
  
研报全文

海通证券-房地产行业月报:销售同比显著上涨,行业景气稳步上行-200801

行业研究/房地产/房地产证券研究报告行业月报2020年08月01日投资评级优于大市维持市场表现-5.84%0.44%6.71%12.98%19.26%25.53%2019/82019/112020/22020/5房地产海通综指资料来源:海通证券研究所相关研究《新房市场持续恢复,二手房市场分化》2020.07.25《房地产行业6月报:疫情影响逐步消化,行业增速继续回升》2020.07.21《新房和二手房成交量环比上周有修复》2020.07.19分析师:涂力磊Tel:(021)23219747Email:tll5535@htsec.com证书:S0850510120001分析师:金晶Tel:(021)23154128Email:jj10777@htsec.com证书:S0850518120002销售同比显著上涨,行业景气稳步上行投资要点:同比仍显著上涨,基本面继续回升。

1)根据克尔瑞和亿翰公布的2020年1-7月销售业绩排行榜数据,前100强房企操盘口径销售金额达到54359亿元,同比由跌转正,较上年同期上涨2.7%;权益金额达到45122亿元,同比上年下滑0.1%,跌幅较1-6月收窄4.0个百分点;权益比83%。

2)从7月单月情况来看,TOP100房企实现操盘口径销售金额9386亿元,环比下降26.7%,同比增长25.7%,涨幅扩大4.4个百分点。

7月TOP100房企实现权益销售金额为7966亿元,环比下降22.5%,同比增长24.3%,涨幅扩大10.9个百分点。

1-10强门槛值上升9.8%,51-100强门槛值下滑14.8%。

对比19年和20年1-7月操盘口径销售门槛来看,10强的门槛从1017.5亿元上升至1117.1亿元,同比增长9.8%;20强门槛从728.2亿元下降至669.1亿元,同比下降8.1%;30强门槛从495.3亿元下降至486.6亿元,同比下滑1.8%;50强门槛从297.1亿元下降至282.0亿元,同比下滑5.1%;100强门槛从112.0亿元下降至95.4亿元,同比下滑14.8%。

从门槛值来看,1-10强房企表现优异,同比上升9.8%,21-30强房企下滑幅度最少;51-100强下滑幅度最大,达到14.8%;11-20强下滑幅度次之,为8.1%。

房企销售恢复稳定,六成实现累计同比正增长。

从2020年1-7月累计操盘金额增速来看,前50强房企同比正增长的有30家。

其中,禹洲集团同比增长超过50%,建发国际集团实现同比增长48.2%,中国金茂实现同比增长31.1%。

投资建议:维持“优于大市”评级。

1)政治局会议表态并无变化,仍要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

大家强调本轮看好逻辑并非政策博弈,而是基于早周期行业受益经济触底回升。

当前政策预期稳定、流动性平稳、下半年景气度上行背景下,房企销售仍然强劲,业绩兑现度较强。

低基数、低估值、低持仓有望促使地产板块行情继续推进。

2)继续看好行业蓝筹企业,关注企业分红。

龙头房企建议关注万科A、保利地产、融创中国、龙湖集团。

此外,大家认为业务范围在结构性利好红利区域的房企的销售和业绩弹性会更强,成长性较好的标的包括A股:金科股份、阳光城、中南建设、华夏幸福等,和H股:旭辉控股集团、世茂集团、中国恒大、碧桂园、宝龙地产、建发国际集团、美的置业、禹洲集团等。

关注受益于市场利率下行以及疫情后需求恢复的商业类资产,包括中国国贸、大悦城等。

风险提示:行业面临调控风险和基本面下行风险。

行业研究〃房地产行业2目录1.7月销售季节性回落,同比仍显著上涨.....................................................................52.房企销售恢复稳定,六成实现累计同比正增长..........................................................73.投资建议.....................................................................................................................84.风险提示.....................................................................................................................8行业研究〃房地产行业3图目录图1TOP100房企操盘口径单月销售额及同比..................................................................5图2TOP100房企操盘口径单月权益销售额及同比...........................................................5图3房企销售门槛.............................................................................................................6行业研究〃房地产行业4表目录表12020年1-7月不同梯队房企销售情况.....................................................................6表2前50强房企销售及同比情况...................................................................................7行业研究〃房地产行业51.7月销售季节性回落,同比仍显著上涨根据克尔瑞和亿翰公布的2020年1-7月销售业绩排行榜数据,前100强房企操盘口径销售金额达到54359亿元,同比由跌转正,较上年同期上涨2.7%;权益金额达到45122亿元,同比上年下滑0.1%,跌幅较1-6月收窄4.0个百分点;权益比83%。

2020年1-7月前50强房企操盘口径销售金额达到46078亿元,同比上涨4.3%,增幅较1-6月扩大3.9个百分点;权益金额达到37770亿元,同比由跌转正,较上年同期上涨1.8%;权益比82%。

从7月单月情况来看,TOP100房企实现操盘口径销售金额9386亿元,环比下降26.7%,同比增长25.7%,涨幅扩大4.4个百分点。

7月TOP100房企实现权益销售金额为7966亿元,环比下降22.5%,同比增长24.3%,涨幅扩大10.9个百分点。

图1TOP100房企操盘口径单月销售额及同比资料来源:克尔瑞数据、亿翰数据,海通证券研究所图2TOP100房企操盘口径单月权益销售额及同比资料来源:克尔瑞数据、亿翰数据,海通证券研究所从不同梯队房企的销售情况来看,2020年1-7月TOP1-10的房企实现操盘口径销售金额23615亿元,同比增长5.2%;操盘口径销售面积19810万平米,同比增长9.8%;权益销售金额19246亿元,同比增长2.5%,权益比重81%。

2020年1-7月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额9491亿元,同比增长10.2%;操盘口径销售面积6083万平米,同比下滑1.0%;权益销售金额7262亿元,同比增长4.8%,权益比重77%。

2020年1-7月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额5391亿元,同比下滑1.7%;行业研究〃房地产行业6操盘口径销售面积4536万平米,同比增长1.5%;权益销售金额4729亿元,同比下滑2.3%,权益比重88%。

2020年1-7月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额7581亿元,同比下滑0.5%;操盘口径销售面积4904万平米,同比下滑2.0%;权益销售金额6533亿元,同比下滑0.4%,权益比重86%。

2020年1-7月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额8281亿元,同比下滑5.4%;操盘口径销售面积5546万平米,同比下滑10.2%;权益销售金额7352亿元,同比下滑8.7%,权益比重89%。

从2020年1-7月操盘口径销售金额来看,TOP11-20房企增速最为明显,同比增长10.2%;TOP1-10房企同比增长5.2%;TOP51-100房企下滑幅度最大,同比下滑达到5.4%;TOP21-30次之,同比下滑幅度为1.7%;TOP31-50房企第三,同比下滑幅度为0.5%。

从2020年1-7月权益销售金额来看,TOP51-100房企同比下滑幅度依然最大,达到8.7%;TOP21-30同比下滑幅度次之,达到2.3%;TOP11-20房企表现最优,同比增长4.8%。

表12020年1-7月不同梯队房企销售情况2020年1-7月销售情况1-7月操盘口径销售金额(亿元)同比(%)1-7月操盘口径销售面积(万平米)同比(%)1-7月权益销售金额(亿元)同比(%)权益比重‘1-10236155.2%198109.8%192462.5%81%’11-20949110.2%6083-1.0%72624.8%77%21-305391-1.7%45361.5%4729-2.3%88%31-507581-0.5%4904-2.0%6533-0.4%86%51-1008281-5.4%5546-10.2%7352-8.7%89%TOP50460784.3%353325.0%377701.8%82%TOP100543592.7%408782.6%45122-0.1%83%资料来源:克尔瑞数据、亿翰数据,海通证券研究所对比19年和20年1-7月操盘口径销售门槛来看,10强的门槛从1017.5亿元上升至1117.1亿元,同比增长9.8%;20强门槛从728.2亿元下降至669.1亿元,同比下降8.1%;30强门槛从495.3亿元下降至486.6亿元,同比下滑1.8%;50强门槛从297.1亿元下降至282.0亿元,同比下滑5.1%;100强门槛从112.0亿元下降至95.4亿元,同比下滑14.8%。

从门槛值来看,1-10强房企表现优异,同比上升9.8%,21-30强房企下滑幅度最少;51-100强下滑幅度最大,达到14.8%;11-20强下滑幅度次之,为8.1%。

图3房企销售门槛资料来源:克尔瑞数据、亿翰数据,海通证券研究所行业研究〃房地产行业72.房企销售恢复稳定,六成实现累计同比正增长以下数据为第三方监测数据,口径为操盘口径和权益口径,建议同时参考上市企业公告。

从2020年7月单月情况来看,碧桂园单月操盘销售金额超700亿元,中国恒大、万科A单月操盘销售金额为600到700亿元,保利地产单月操盘金额为500到600亿元,融创中国单月操盘销售金额为400到500亿元。

从2020年7月单月操盘金额增速来看,前50强房企中同比正增长的有42家。

其中,中国铁建、金科股份的同比增速超过200%,首开股份、禹洲集团、首创置业、华发股份同比增速超过100%。

从2020年1-7月累计操盘金额增速来看,前50强房企同比正增长的有30家。

其中,禹洲集团同比增长超过50%,建发国际集团实现同比增长48.2%,中国金茂实现同比增长31.1%。

表2前50强房企销售及同比情况操盘金额排名企业简称2020年1-7月操盘销售金额(亿元)2020年7月操盘销售金额(亿元)1-7月操盘同比(%)7月操盘同比(%)2020年1-7月权益销售金额(亿元)2020年7月权益销售金额(亿元)1-7月权益同比(%)7月权益同比(%)1碧桂园4258.9722-0.1%28.8%3207.7574.2-0.9%30.4%2中国恒大4097.064427.0%50.4%3935.6618.626.7%47.1%3万科A3739.0600.122.0%55.3%2462.2395.27.1%36.4%4保利地产2478.05113.1%44.9%1966.0401.01.6%41.3%5融创中国2349.4499.7-3.1%27.4%1675.0353.0-5.0%23.0%6中国海外发展1871.6261.8-1.9%-8.5%1840.9257.5-1.9%-8.5%8金地集团1154.3229.726.5%71.7%759.0129.122.0%41.6%9中国金茂1131.9204.431.1%47.8%857.7147.934.0%50.0%10世茂集团1117.1232.715.8%45.0%976.8203.515.9%45.1%11绿城中国1101.2189.126.4%48.0%457.868.648.4%57.0%12华润置地1076.01840.0%87.8%885.0164.0-0.7%88.5%13龙湖集团1072.0170.35.4%2.9%929.7147.75.7%3.3%14招商蛇口1045.0226.923.6%65.5%895.0165.03.2%17.4%15阳光城951.1159.15.1%21.6%706.0101.3-0.6%28.6%16新城控股944.5153.2-23.5%-20.5%908.7175.0-13.0%3.8%17中南建设916.1165.85.4%30.0%643.1121.411.5%38.7%18旭辉集团控股893.7191.4-0.8%46.3%565.0121.0-0.7%46.5%19金科股份821.9164.89.6%227.4%759.6159.76.1%565.4%20龙光地产669.1125.921.1%31.1%573.7116.25.8%23.2%21富力地产647.4119.3-11.1%8.7%617.6107.1-12.7%1.8%22中梁控股573.285.8-2.3%16.2%557.383.42.2%141.0%23融信中国563.0118.313.7%28.6%439.878.69.5%39.9%24美的置业561.2100.710.1%49.6%399.071.27.0%50.5%25正荣地产536.068.420.7%9.1%451.894.99.0%59.8%26滨江集团520.5115.75.3%26.6%343.297.148.5%347.5%27佳兆业507.010213.5%59.0%455.795.413.6%78.7%28雅居乐集团499.480.6-1.0%43.4%478.779.0-0.7%53.7%29祥生地产496.9104.53.6%35.5%453.794.6-7.3%-5.7%30中国奥园486.695.5-8.7%50.4%478.082.2-5.1%58.7%行业研究〃房地产行业831建发国际集团483.3119.648.2%70.7%366.392.129.3%40.8%32华发股份474.476.427.6%121.4%328.462.85.6%98.1%33荣盛发展460.130.2-17.7%-73.3%449.539.9-19.6%-65.0%34建业地产450.830.7-1.4%-60.1%241.124.4-13.8%-62.7%35华夏幸福438.056.6-38.0%-35.7%507.0157.0-25.0%78.4%36远洋集团406.972-25.1%14.3%330.658.5-30.4%6.0%37新力地产397.232.73.7%-28.7%312.651.6-1.6%75.5%38禹洲集团387.78357.4%158.2%337.472.658.7%142.0%39时代中国385.974.75.6%25.1%384.475.86.9%26.1%40越秀地产383.048.527.5%90.9%400.052.520.5%81.0%41卓越集团367.150.520.5%-40.4%308.746.716.4%-38.4%42金辉集团365.074.3-2.9%61.6%369.469.5-7.1%46.6%43融侨集团351.653.53.5%32.8%323.249.3-4.8%23.3%44中国铁建345.174.5-11.9%260.2%317.668.6-8.5%96.0%45蓝光发展506.0125.5-13.1%7.5%----46宝龙地产321.961.810.6%21.5%292.756.211.3%22.2%47首创置业318.548.223.4%141.0%232.238.0-18.8%52.6%48海伦堡316.45510.3%37.9%306.951.78.9%40.9%49首开股份305.663.5-5.2%178.6%313.465.2-9.2%167.2%50俊发地产282.029.8-5.1%29.6%242.525.1-12.2%-75.5%资料来源:克尔瑞数据、亿翰数据,海通证券研究所备注:销售全口径,是指把企业集团连同合营及联营企业所有项目计入业绩的统计方式,不考虑权益比例和是否操盘。

由于代建属于输出管理行为,在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。

全口径反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。

操盘口径是以企业操盘为口径,即若某项目为多家房企合作开发,则该项目的业绩仅归入操盘企业。

反映的是企业的营销和操盘能力,企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。

权益口径榜是以企业股权占比为口径,即若某项目为多家房企合作,则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。

反映的是企业的资金实力与投资能力。

(注:权益口径数据不包括母企业以及关联方权益、员工跟投部分)蓝光发展数据来源为亿翰数据,其余企业数据来源为克尔瑞数据。

3.投资建议政治局会议表态并无变化,仍要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

大家预计,在当前政策表态无变化、流动性平稳、下半年供货充裕的背景下,房企销售仍然强劲,业绩兑现度较强,在低基数、低估值、低持仓的背景下,地产板块仍有修复行情。

继续看好行业蓝筹企业,关注企业分红。

龙头房企建议关注万科A、保利地产、融创中国、龙湖集团。

此外,大家认为业务范围在结构性利好红利区域的房企的销售和业绩弹性会更强,成长性较好的标的包括A股:金科股份、阳光城、中南建设、华夏幸福等,和H股:旭辉控股集团、世茂集团、中国恒大、碧桂园、宝龙地产、美的置业、禹洲集团等。

关注受益于市场利率下行以及疫情后需求恢复的商业类资产,包括中国国贸、大悦城等。

4.风险提示行业面临调控风险和基本面下行风险。

行业研究〃房地产行业9信息披露分析师声明涂力磊房地产行业金晶房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告。

本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息,本人不保证该等信息的准确性或完整性。

分析逻辑基于编辑的职业理解,清晰准确地反映了编辑的研究观点,结论不受任何第三方的授意或影响,特此声明。

分析师负责的股票研究范围重点研究上市企业:中国恒大,我爱我家,世茂股份,保利物业,中国国贸,华侨城A,华润置地,城建发展,光大嘉宝,浦东金桥,新湖中宝,碧桂园,中华企业,光明地产,雅生活服务,金科股份,大悦城,旭辉控股集团,中骏集团控股,三湘印象,龙湖集团,金地集团,招商蛇口,华发股份,金融街,融创中国,中国海外发展,融信中国,电子城,外高桥投资评级说明1.投资评级的比较和评级标准:以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准,报告发布日后6个月内的企业股价(或行业指数)的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅;2.市场基准指数的比较标准:A股市场以海通综指为基准;香港市场以恒生指数为基准;美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。

类别评级说明股票投资评级优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10%以上;中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与10%之间;弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下;无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点。

行业投资评级优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10%以上;中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与10%之间;弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。

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本企业不会因接收人收到本报告而视其为客户。

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本报告所载的资料、意见及推测仅反映本企业于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。

在不同时期,本企业可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。

市场有风险,投资需谨慎。

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