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华创证券-招商蛇口-001979-2019年12月销售数据点评:销售超计划完成,拿地保持稳增-200110
2020-01-11 09:42:14  袁豪
研报摘要

  事件:
  1月9日,招商蛇口公布企业12月销售数据,12月企业实现签约金额234.3亿元,同比+7.6%;实现签约面积156.0万平方米,同比+34.8%。
  点评:
  12月销售234亿、同比+8%,全年2,205亿、同比+29%,完成计划110%
  12月企业销售金额234.3亿元,环比+30.5%、同比+7.6%;销售面积156.0万平,环比+65.6%、同比+34.8%,高于大家高频跟踪的45城12月成交面积同比+3.3%;销售均价15,019元/平,环比-21.2%,较18年-27.2%。2019年企业合计实现销售金额2,204.7亿元,同比+29.3%,较上月-3.2pct;销售面积1,169.4万平,同比+41.4%,较上月-1.1pct。累计销售均价18,853元/平,较18年-8.6pct;企业19年销售同比继续快增,并完成年初计划销售额2,000亿的110%,考虑到企业土地资源优异,项目布局以一二线城市为主,在当前一二线市场去化相对稳定背景下,预计20年销售将继续保持高增。
  12月拿地106亿、同比+112%,全年拿地额/销售额45%,继续保持稳增
  12月企业在土地市场新获取上海、广州、南京、郑州以及新西兰奥克兰等7城共8个项目,合计新增建面94.5万平,同比-38.7%%,对应地价106.0亿,同比+112.4%;拿地面积权益占比52.1%,较上月-9.1pctpct;楼面价11,218元/平米,同比+246.4%,拿地均价大幅提升主要源于去年同期低基数以及企业12月一线及重点二线城市拿地力度明显加大。企业拿地/销售额占比45.2%,较上月-42.8pct。2019年企业共新获79地块,对应新增规划面积1,392.7万平,同比+7.2%;总地价1,000.2亿元,同比+6.3%;拿地面积权益占比53.1%,较18年-2.1pct;拿地额占比销售额45.4%,较18年-9.8pct;平均楼面地价7,182元/平米,较18年楼面均价-0.8%,拿地扩张同时并注重成本可控。
  投资建议:销售超计划完成,拿地保持稳增,维持“强推”评级
  招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;企业坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。企业作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,企业前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,料将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚企业估值。大家维持预测企业19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.8、7.3倍、较每股NAV35.20元折价44%,大家维持目标价26.4元,维持“强推”评级。
  风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
研报全文

华创证券-招商蛇口-001979-2019年12月销售数据点评:销售超计划完成,拿地保持稳增-200110

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号未经许可,禁止转载证券研究报告招商蛇口(001979)2019年12月销售数据点评强推(维持)销售超计划完成,拿地保持稳增目标价:26.40元当前价:19.80元事件:1月9日,招商蛇口公布企业12月销售数据,12月企业实现签约金额234.3亿元,同比+7.6%;实现签约面积156.0万平方米,同比+34.8%。

点评:12月销售234亿、同比+8%,全年2,205亿、同比+29%,完成计划110%12月企业销售金额234.3亿元,环比+30.5%、同比+7.6%;销售面积156.0万平,环比+65.6%、同比+34.8%,高于大家高频跟踪的45城12月成交面积同比+3.3%;销售均价15,019元/平,环比-21.2%,较18年-27.2%。

2019年企业合计实现销售金额2,204.7亿元,同比+29.3%,较上月-3.2pct;销售面积1,169.4万平,同比+41.4%,较上月-1.1pct。

累计销售均价18,853元/平,较18年-8.6pct;企业19年销售同比继续快增,并完成年初计划销售额2,000亿的110%,考虑到企业土地资源优异,项目布局以一二线城市为主,在当前一二线市场去化相对稳定背景下,预计20年销售将继续保持高增。

12月拿地106亿、同比+112%,全年拿地额/销售额45%,继续保持稳增12月企业在土地市场新获取上海、广州、南京、郑州以及新西兰奥克兰等7城共8个项目,合计新增建面94.5万平,同比-38.7%%,对应地价106.0亿,同比+112.4%;拿地面积权益占比52.1%,较上月-9.1pctpct;楼面价11,218元/平米,同比+246.4%,拿地均价大幅提升主要源于去年同期低基数以及企业12月一线及重点二线城市拿地力度明显加大。

企业拿地/销售额占比45.2%,较上月-42.8pct。

2019年企业共新获79地块,对应新增规划面积1,392.7万平,同比+7.2%;总地价1,000.2亿元,同比+6.3%;拿地面积权益占比53.1%,较18年-2.1pct;拿地额占比销售额45.4%,较18年-9.8pct;平均楼面地价7,182元/平米,较18年楼面均价-0.8%,拿地扩张同时并注重成本可控。

投资建议:销售超计划完成,拿地保持稳增,维持“强推”评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;企业坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。

企业作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。

此外,企业前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,料将推动利润表和资产负债表的改善。

此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚企业估值。

大家维持预测企业19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.8、7.3倍、较每股NAV35.20元折价44%,大家维持目标价26.4元,维持“强推”评级。

风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

主要财务指标2018A2019E2020E2021E主营收入(百万)88278110401138420172846同比增速(%)17252525净利润(百万)15240178752142725741同比增速(%)25172020每股盈利(元)1.932.262.713.26市盈率(倍)10.38.87.36.1市净率(倍)2.11.81.61.4资料来源:企业公告,华创证券预测注:股价为2020年01月09日收盘价证券分析师:袁豪电话:021-20572536邮箱:yuanhao@hcyjs.com执业编号:S0360516120001联系人:鲁星泽电话:021-20572575邮箱:luxingze@hcyjs.com总股本(万股)791,621已上市流通股(万股)791,578总市值(亿元)1,567.41流通市值(亿元)1,567.32资产负债率(%)75.6每股净资产(元)9.612个月内最高/最低价23.68/16.38《招商蛇口(001979)2019年三季报点评:业绩暂降,销售高增》2019-10-30《招商蛇口(001979)2019年10月销售数据点评:销售增速暂缓,拿地积极高增》2019-11-10《招商蛇口(001979)2019年11月销售数据点评:销售稳增、拿地积极,前海土地整备收尾》2019-12-100%13%25%38%19/0119/0319/0519/0719/0919/112019-01-10~2020-01-09沪深300招商蛇口相关研究报告市场表现对比图(近12个月)企业基本数据华创证券研究所企业研究房地产开发2020年01月10日招商蛇口(001979)2019年12月销售数据点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号2图表1、招商蛇口销售金额及同比增速资料来源:企业公告,华创证券图表2、企业历年拿地金额占比销售金额资料来源:企业公告,华创证券(40)(20)0204060801001201400501001502002503001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月(亿元)招蛇2017年月度销售招蛇2018年月度销售招蛇2019年月度销售18年同比(右轴)19年同比(右轴)(%)0.00.20.40.60.81.01.20500100015002000250020122013201420152016201720182019销售金额拿地金额拿地销售比(金额)(亿元)(倍)招商蛇口(001979)2019年12月销售数据点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号3图表3、企业月度拿地销售金额比图表4、企业月度拿地销售面积比资料来源:企业公告,华创证券资料来源:企业公告,华创证券图表5、企业2019年新增项目地块月度城市权益建筑面积权益面积总地价权益地价楼面价性质2019/01武汉6057,55034,5305,3693,222933工业用地2019/02中山51271,502138,466152,31277,6795,610居住用地2019/03合肥51270,114136,408265,612134,1349,833二类居住2019/03北京8123,98310,328523,54943,61242,227公建混合住宅2019/03重庆36153,11555,78273,10726,6344,775居住、商业商务2019/03重庆38131,93050,02672,29227,4125,480二类居住、商业2019/04东莞20248,14749,629199,02439,8058,020住宅、商服2019/04深圳43125,77053,45266,72528,3585,305新型产业用地2019/04苏州25155,82938,957325,82781,45720,909住宅2019/04苏州25190,83047,708501,661125,41526,288住宅2019/04昆明51328,169167,366163,54283,4064,983零售商业娱乐2019/04香港2288,85819,820259,67557,92129,224住宅2019/04常熟7077,76954,438104,88073,41613,486住宅2019/04常熟7045,35731,75017,40012,1803,836商业2019/04常熟7015,62210,9351,5501,085992医疗卫生用地2019/04肇庆100141,596141,59661,20061,2004,322二类居住、商业2019/05佛山37.2116,08743,242132,93549,51711,451住宅、零商2019/05杭州10099,02799,02714,86414,8641,501工业2019/05郑州5069,25434,28116,5628,1982,391住宅2019/05郑州5028,51814,1169,0324,4713,167住宅2019/05长沙10039,44339,44327,61027,6107,000商业、住宅2019/05青岛100308,213308,213148,685148,6854,824商业、住宅0.00.51.01.52.02.53.005010015020025030018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-11(倍)(亿元)招蛇拿地金额招蛇销售金额拿地/销售比(右轴)0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.005010015020025030035040018-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-11(倍)(万方)招蛇拿地面积招蛇销售面积拿地/销售比(右轴)招商蛇口(001979)2019年12月销售数据点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号4月度城市权益建筑面积权益面积总地价权益地价楼面价性质2019/05柳州5154,98128,04031,70016,1675,766住宅2019/05苏州24107,76225,863250,03260,00823,202住宅2019/06武汉51189,20096,492186,78095,2589,872居住2019/06郑州1982,77915,72868,00012,9208,215零售商业2019/06成都100108,728108,72862,51962,5195,750住宅2019/06天津100121,128121,128133,700133,70011,038住宅2019/06武汉10081,80081,80093,52093,52011,433住宅、商服2019/07南京74213,007158,371299,000222,30714,037居住2019/07蕲春8067,49753,997726580108工业2019/07长沙100260,982260,982143,541143,5415,500住宅、商业2019/07启东51964,638491,96567,95034,655704商住混合2019/07佛山7427,88820,73530,87522,95611,071住宅、商服2019/08镇江3357,50018,97530,0159,9055,220住宅2019/08合肥33224,18973,982273,01990,09612,178居住2019/08嘉兴20127,38525,477102,54520,5098,050住宅2019/08张家港51119,17860,185127,94764,61310,736商住2019/08福州10093,95993,95998,70098,70010,505商住2019/08大连100101,655101,65533,87133,8713,332住宅2019/08温岭10056,43156,43149,85749,8578,835住宅2019/08海门100244,850244,85090,59590,5953,700住宅、商服2019/08西安74165,491123,043141,799105,4288,568住宅2019/08长春100125,082125,08262,70462,7045,013住宅2019/08海门50199,69399,8472,5821,291129工业用地2019/09温州5094,76847,384137,80068,90014,541住宅、商业2019/09温岭36285,923102,932264,90095,3649,265住宅、商服2019/09天津17212,61335,71948,3808,1282,275住宅、商服2019/09扬州60120,87972,52767,83040,6985,611住宅、幼托2019/09西安38198,00375,08059,52022,5693,006住宅2019/09西安38402,460152,607121,08045,9123,008住宅2019/09西安38111,57942,30914,1605,3691,269商服2019/10上海3360,74620,04654,52917,9958,976居住2019/10上海3368,32022,54661,00520,1328,929居住2019/10温州33124,26641,008223,60073,78817,994住宅兼商业2019/10昆明492,442,3071,196,731233,481114,406956住宅商业教育2019/10南京41175,74571,867314,000128,40217,867居住2019/10襄阳55182,250100,23894,18451,8015,168住宅商服2019/10昆明3934,78213,5652,9021,132834住宅招商蛇口(001979)2019年12月销售数据点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号5月度城市权益建筑面积权益面积总地价权益地价楼面价性质2019/10嘉兴10099,09799,09789,58489,5849,040住宅2019/10三亚12327,92239,35150,8456,1011,551住宅商业2019/11宁波50148,82474,412269,073134,53718,080城镇住宅用地2019/11大连3096,67429,00228,6198,5862,960居住用地2019/11上海49146,48871,779114,55456,1317,820居住用地2019/11苏州65257,521167,389337,060219,08913,089城镇住宅2019/11琼海1264,4667,7369,1631,1001,421医疗卫生2019/11北京100153,260153,260428,150428,15027,936居住、办公2019/11常熟100135,062135,062182,450182,45013,509城镇住宅用地2019/11常熟10015,42115,4214,0604,0602,633商服用地2019/11常熟1008,1808,1802,2502,2502,751商服用地2019/11深圳35132,56046,396204,20071,47015,404居住用地2019/12上海3486,71029,48197,65033,20111,262居住2019/12广州25318,22879,557411,573102,89312,933居住、商业2019/12南京2563,04915,469204,00050,05232,356二类居住2019/12上海10072,15772,157155,137155,13721,500居住用地2019/12郑州50148,08373,30160,28429,8414,071居住用地2019/12新西兰1008,5938,5936,8766,8768,001居住用地2019/12烟台90199,968179,972101,80091,6205,091住宅商服2019/12漳州7047,80933,46622,32415,6274,669工业用地合计13,927,1977,400,46510,002,4115,039,3287,182资料来源:企业公告,华创证券招商蛇口(001979)2019年12月销售数据点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号6资产负债表利润表单位:百万元20182019E2020E2021E单位:百万元20182019E2020E2021E货币资金6737584259105644131919营业收入88278110401138420172846应收票据0000营业成本534156999187778109637应收账款1204000营业税金及附加832494901199115074预付账款2679351044025498销售费用1554220827683457存货210821231841283760345693管理费用1527220827683457其他流动资产7235882346103244128922财务费用2448261831793942流动资产合计354436401957497050612031资产减值损失986000其他长期投资39804378143582433833公允价值变动收益(63)000长期股权投资17311173111731117311投资收益6548654865486548固定资产4326616861626155营业利润26613304333648243827在建工程928928928928营业外收入144000无形资产541514489464营业外支出156000其他非流动资产58757534963412214利润总额26601304333648243827非流动资产合计68786702687034670906所得税71407608912110957资产合计423221472225567397682937净利润19461228252736232870短期借款16741219362751134362少数股东损益4221495059347129应付票据34455671归属母企业净利润15240178752142725741应付账款26013340854274753392NOPLAT15240178752142725741预收款项753497561594805118384EPS(摊薄)(元)1.932.262.713.26其他应付款834396861209715050一年内到期的非流动负债21489218992233822878其他流动负债82646101167142044191327主要财务比率流动负债合计23061526443234159943546420182019E2020E2021E长期借款61647616476164761647成长能力应付债券16499164991649916499营业收入增长率17%25%25%25%其他非流动负债55987193890511008EBIT增长率24%13%25%24%非流动负债合计83744853398705189154归母净利润增长率25%17%20%20%负债合计314359349771428650524618获利能力归属母企业所有者权益759098655299312114639毛利率39%37%37%37%少数股东权益32954359023943543680净利率17%16%15%15%所有者权益合计108863122454138747158320ROE20%21%22%22%负债和股东权益423221472225567397682937ROIC16%17%18%19%偿债能力现金流量表资产负债率74%74%76%77%单位:百万元20182019E2020E2021E债务权益比2.92.93.13.3经营活动现金流104781120820244915流动比率1.51.51.51.4现金收益14484228322013826519速动比率0.60.60.60.6存货影响(43189)(21020)(51919)(61933)营运能力经营性应收影响7439(17332)(21790)(26774)总资产周转率0.230.250.270.28经营性应付影响27596296995077562392应收帐款周转天数265.4245.0244.7245.1其他影响4148(2972)48204710应付帐款周转天数340.2362.2369.4370.1投资活动现金流2955223127973493存货周转天数1108.71016.4943.2921.1资本支出2770000每股指标(元)股权投资(3807)000每股收益1.932.262.713.26其他长期资产变化3993223127973493每股经营现金流1.331.420.260.62融资活动现金流85193901531318106每股净资产9.611.012.614.5借款增加6312166212398128519估值比率财务费用113207231866810413P/E10.38.87.36.1股东融资6117000P/B2.11.81.61.4其他长期负债变化(22898)(14462)(17336)(20827)EV/EBITDA16.415.414.113.0资料来源:企业公告,华创证券预测招商蛇口(001979)2019年12月销售数据点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号7房地产组团队先容组长、首席分析师:袁豪复旦大学理学硕士。

曾任职于戴德梁行、中银国际。

2016年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名;2018年金牛奖评选房地产行业第一名;2019年金麒麟评选房地产行业第二名;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名。

研究员:鲁星泽慕尼黑工业大学工学硕士。

2015年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名团队成员;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员;2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员;2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。

分析师:曹曼同济大学管理学硕士,CPA,FRM。

2017年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名团队成员;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员;2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员;2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。

助理研究员:邓力哥伦比亚大学理学硕士。

2018年加入华创证券研究所。

2017年/2019年新财富评选房地产行业入围(第六名)/第三名团队成员;2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员;2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员;2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员;2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。

招商蛇口(001979)2019年12月销售数据点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号8华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱北京机构销售部张昱洁北京机构销售总监010-66500809zhangyujie@hcyjs.com杜博雅高级销售经理010-66500827duboya@hcyjs.com张菲菲高级销售经理010-66500817zhangfeifei@hcyjs.com侯春钰销售经理010-63214670houchunyu@hcyjs.com侯斌销售经理010-63214683houbin@hcyjs.com过云龙销售经理010-63214683guoyunlong@hcyjs.com刘懿销售经理010-66500867liuyi@hcyjs.com达娜销售助理010-63214683dana@hcyjs.com广深机构销售部张娟所长助理、广深机构销售总监0755-82828570zhangjuan@hcyjs.com汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyan@hcyjs.com罗颖茵高级销售经理0755-83479862luoyingyin@hcyjs.com段佳音销售经理0755-82756805duanjiayin@hcyjs.com朱研销售经理0755-83024576zhuyan@hcyjs.com花洁销售经理0755-82871425huajie@hcyjs.com包青青销售助理0755-82756805baoqingqing@hcyjs.com上海机构销售部石露华东区域销售总监021-20572588shilu@hcyjs.com潘亚琪高级销售经理021-20572559panyaqi@hcyjs.com张佳妮高级销售经理021-20572585zhangjiani@hcyjs.com何逸云销售经理021-20572591heyiyun@hcyjs.com柯任销售经理021-20572590keren@hcyjs.com蒋瑜销售经理021-20572509jiangyu@hcyjs.com沈颖销售经理021-20572581shenying@hcyjs.com吴俊销售经理021-20572506wujun1@hcyjs.com董昕竹销售经理021-20572582dongxinzhu@hcyjs.com汪子阳销售经理021-20572559wangziyang@hcyjs.com施嘉玮销售助理021-20572548shijiawei@hcyjs.com汪莉琼销售助理021-20572591wangliqiong@hcyjs.com招商蛇口(001979)2019年12月销售数据点评证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号9华创行业企业投资评级体系(基准指数沪深300)企业投资评级说明:强推:预期未来6个月内超越基准指数20%以上;推荐:预期未来6个月内超越基准指数10%-20%;中性:预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间;回避:预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

行业投资评级说明:推荐:预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上;中性:预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%;回避:预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

分析师声明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明:分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。

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本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。

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